📉 감정가 약 24% ⚠️ 4회 유찰 ✅ 계산상 인수 0원 🏪 157호와 일체 이용 ❓ 임대관계 미상

수원지방법원 2024타경49033. 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 156호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 등기상 소유자는 김진숙이며, 2022년 6월 29일 소유권을 취득하면서 부평농업협동조합에 채권최고액 648,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신한카드·경기신용보증재단·하나카드의 가압류와 평택시 압류가 발생했고, 부평농업협동조합의 신청으로 경매가 개시됐습니다.

이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 표시된 용도는 대지이고, 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 특히 인접한 157호와 함께 커피·디저트 용도로 사용 중이라는 점이 중요합니다. 감정인의 회신에 따르면 다소 견고한 벽체로 분리돼 구분은 가능하지만, 156호만 낙찰받았을 때 실제 영업공간을 독립적으로 사용할 수 있는지는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임대관계는 확인 필요

말소기준권리는 2022.06.29 설정된 부평농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 김진숙 명의의 소유권이전이 이뤄졌으며, 근저당권의 채권최고액은 648,000,000원입니다. 이후 등기된 신한카드·경기신용보증재단·하나카드의 가압류, 평택시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

또한 평택시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리이지만, 실제 조세채권의 성격과 우선순위에 따라 배당 내역이 달라질 수 있습니다. 낙찰자가 부담할 수 있는 비용과 세금 문제는 권리 소멸 여부와 별도로 검토해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다

감정가 799,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 191,839,900원으로 내려왔습니다. 감정가 기준으로는 큰 폭의 가격 조정이 이루어졌지만, 근린생활시설의 매매가치를 판단하려면 최근 실제 매매사례, 임대수익, 공실 가능성, 건물 이용상태 등을 함께 살펴야 합니다.

회차별 금액은 유찰 시나리오이며 향후 실제 매각기일 또는 낙찰가격을 확정하는 수치가 아닙니다. 미배당은 채권자에게 배당되지 않는 금액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액과는 다릅니다.

특히 156호 단독의 상업적 활용 가능성과 157호와의 공동 이용관계, 임대조건 및 예상 수익을 알지 못한 상태에서는, 감정가와 최저가의 차이만으로 투자수익률이나 환금성을 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 191,839,900원 가정)

매각대금 191,839,900원에서 추정 집행비용 3,485,759원을 제외한 188,354,141원이 부평농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 가압류 채권자에게는 배당이 없고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 총 채권액 715,233,342원 대비 미배당액은 526,879,201원으로 계산됩니다.

본 예상배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 하는 추정 계산입니다. 평택시 압류 관련 조세채권의 실제 배당순위·금액, 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당액과 미배당액은 확정배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 개념입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트형공장, 주상용 건물, 각종 근린생활시설 및 다세대주택이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 1층 156호입니다. 강화유리·치장벽돌 등 외벽 마감과 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화전설비가 확인됩니다.
• 토지·도로. 준주거지역 및 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 속하며, 북동측·남서측 중로와 남동측 보행자도로에 접합니다. 토지 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
• 규제. 택지개발지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정사항이 기재되어 있습니다. 실제 적용 범위와 거래·이용 제한은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설로서 156호 자체의 독립성, 주변 상업시설 수요, 공실 및 임대조건에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 4회 유찰 이력은 환금성 평가에 주의가 필요한 요인입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 임차관계 확인. 근린생활시설의 운영자, 사업자등록, 점유 개시 시점, 임대차계약서 및 보증금·월차임 등을 조사해야 합니다. 대항력 유무는 현장 점유와 법률상 요건을 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
• 156호·157호 경계. 인접 157호와 일체 이용 중이나 벽체로 구분 가능하다는 감정인 회신이 있습니다. 출입구, 전기·수도·소방설비, 공용 영업공간과 시설 분리 가능 여부를 확인해야 합니다. 본 경매의 표시 대상은 156호입니다.
• 실거래와 임대수익 검증. 감정가 799,000,000원과 최저가 191,839,900원만 비교하지 말고 동일·유사 상업시설 거래가격, 임대보증금·월차임·공실률·관리비를 확인한 후 입찰가를 정해야 합니다.
• 세금·배당 검토. 평택시 압류가 존재하므로 조세채권과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당상 미배당액 526,879,201원이 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다.
• 관리비·시설비용. 공용관리비 체납과 157호로부터 시설을 분리하는 데 필요한 공사·복구비용 및 영업시설 소유관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 191,839,900원, 추가 유찰 시 134,287,930원 및 94,001,551원 시나리오를 비교하되, 추가 유찰을 전제한 가격 접근보다 적정 시장가치 확인이 먼저입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 감정인 사실조회회신서, 현장 점유 및 관리상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가 ≠ 시세보다 저렴”

이 사건은 감정가 799,000,000원에서 최저매각가 191,839,900원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 추정 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 투자 안전성과 가격 경쟁력이 확보됐다고 판단할 수는 없습니다.

본건은 근린생활시설로 사용되고 있고, 인접 157호와 일체로 이용 중입니다. 분리 가능하다는 감정인 의견이 존재하지만, 실제 독립 이용 가능성과 임대관계는 별도로 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저매각가가 시장가치보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.

등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임대관계·독립 이용·환금성은 보류. 현장 점유와 157호 경계, 실제 임대수익 및 유사 매매사례를 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.