수원지방법원 2024타경49033. 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 156호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 인접한 157호와 일체로 커피·디저트 영업공간으로 사용되고 있습니다. 다만 2025.11.17. 감정인의 사실조회회신에 따르면 양 호실 사이가 다소 견고한 벽체로 분리되어 있어 구분은 가능한 상태입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 김진숙은 2022.06.29. 거래가액 806,818,320원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 부평농업협동조합 앞으로 채권최고액 648,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 신한카드·경기신용보증재단·하나카드 가압류, 평택시 압류, 임의경매개시결정이 들어왔지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49033 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙로 290, 1층156호 (고덕동,에이스퍼스트고덕) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김진숙 (2022.06.29. 소유권이전 · 거래가액 806,818,320원) |
| 감정가 / 최저가 | 799,000,000원 / 274,057,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권 관련 청구 | 549,857,889원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.29. 부평농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.29. 부평농업협동조합 근저당권입니다. 2024년에 설정된 신한카드 15,944,480원 가압류, 경기신용보증재단 39,242,936원 가압류, 하나카드 12,045,926원 가압류와 평택시 압류, 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 274,057,000원으로 감정가 799,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 191,839,900원, 5회 유찰 시 134,287,930원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리면 안 됩니다. 특히 1층 근린생활시설은 아파트와 달리 동일 건물 내 위치, 전면 노출, 접근성, 업종 적합성, 임대수익, 공실 가능성에 따라 가치 편차가 클 수 있습니다. 현재 가격의 적정성은 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,057,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,636,798원 |
| 1. 근저당 · 부평농업협동조합 | 648,000,000원 | 269,420,202원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,944,480원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,242,936원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,045,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 715,233,342원 중 예상 배당액은 269,420,202원이며, 미배당액은 445,813,140원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%를 반영한 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 아파트형공장·주상용 건물·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층 156호이며, 외벽은 강화유리·치장벽돌, 내벽은 인테리어 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·부정형입니다.
- 도로. 북동측·남서측 중로, 남동측 소로의 포장도로에 접하고 토지 특성은 중로각지로 조사됐습니다.
- 공시지가. ㎡당 2,324,000원입니다.
- 규제. 택지개발지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 고덕동 동일·유사 1층 근린생활시설의 최근 매매가와 임대료를 대조해야 합니다.
- 156호·157호 경계 확인. 두 호실이 현재 함께 사용되고 있으므로 벽체, 출입구, 내부 설비, 간판, 영업공간이 실제로 독립 사용 가능한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 영업주체, 점유권원을 현황조사·명세서·현장 확인으로 다시 확인해야 합니다.
- 채권 미배당 규모 인식. 현재 회차에서도 445,813,140원의 채권 미배당이 예상되지만, 등기상 후순위 채권 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용·거래 관련 조건을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 장점은 권리관계가 비교적 명료하다는 점입니다. 2022.06.29. 부평농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 최근 비교 실거래가가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
여기에 3회 유찰, 1층 근린생활시설이라는 용도, 인접 157호와의 일체 이용, 임대관계 미상이라는 요소가 함께 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 현장 점유·독립 사용 가능성·상가 시세 검증이 성패를 가르는 물건입니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 외부 시세 확인 전 보수적으로 접근입니다.
