수원지방법원 평택지원 2024타경53537. 경기도 평택시 군문동 평택군문1단지주공 104동 805호, 전용 49.43㎡ 아파트입니다. 1999년 사용승인된 15층 건물의 8층으로, 현 소유자는 김구슬입니다. 2022년 거래가 225,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 케이뱅크가 채권최고액 33,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 채권자인 케이뱅크의 임의경매로 진행된 사건은 11회 유찰되어 현재 최저가가 감정가의 약 2% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2024.06.19 케이뱅크 근저당권입니다. 과거 조흥은행·신한은행 근저당권은 이미 말소됐고, 케이뱅크 근저당권과 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기된 금융기관 권리만 보면 단순합니다. 그러나 이 사건은 등기보다 임차인의 점유·전입·보증금 관계가 결정적인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 평택지원 2024타경53537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 군문동 370, 평택군문1단지주공 제104동 제8층 제805호 도로명주소: 경기도 평택시 원평로25번길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.43㎡ · 방2·화장실1·거실겸주방·발코니 · 15층 중 8층 |
| 단지 / 사용승인 | 평택군문1단지주공 · 690세대 · 1999.03.22 |
| 소유자 | 김구슬 (2022.08.30 소유권이전, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,756,919원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이뱅크 / 30,235,309원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.19 · 을구 6번 · 케이뱅크 근저당권 · 채권최고액 33,000,000원 |
| 임차인 / 인수 | 허기호 1명 · 대항력 있음 · 보증금 및 인수금액 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 미확정
과거 설정됐던 조흥은행·신한은행의 근저당권은 2022.05.10 해지로 이미 말소됐습니다. 현존하는 케이뱅크 근저당권은 2024.06.19 설정된 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 2024.10.25 임의경매개시결정도 말소 대상입니다. 등기부상 매수인이 인수할 선순위 근저당권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허기호 점유 부분 미상 |
전입 2022.08.30 배당요구 2025.01.16 |
미상 | 대항력 있음 | 미확정 확정일자 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 확인 필요 |
허기호는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 2025.01.16 배당요구를 했지만 보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일과 대항력 조사 결과는 중요하지만, 우선변제권의 성립·순위와 실제 배당금까지 확정할 수 있는 상태는 아닙니다.
③ 실질취득원가 — 최저가 376만원이 전부가 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득원가는 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 최저가가 내려가더라도 그만큼 매수인이 떠안을 보증금이 늘어나는 구조입니다.
임차인 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액이 승계되는 경우에는 실질취득원가 ≈ 임차인 보증금이 됩니다.
이 사건은 허기호의 보증금이 미상이므로 실질취득원가를 산정할 수 없습니다. 따라서 최저가 3,756,919원만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
현재 확인되는 최저가 3,756,919원은 매각대금의 시작점일 뿐입니다. 임차보증금 승계 여부에 따라 실제 매수인의 부담은 달라집니다. 또한 보증금이 얼마인지 모르므로 현재 금액이 적정한 입찰가인지도 결정할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 극단적으로 낮지만 실질 할인율은 미확정
평택군문1단지주공 동일 전용 49.43㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 162,916,666원, 최신 거래는 2026년 9월의 160,000,000원입니다. 최근 실거래 범위는 152,000,000원부터 178,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.43㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 49.43㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.08 | 49.43㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2026.08 | 49.43㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 49.43㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 49.43㎡ | 11 | 178,000,000원 |
| 2026.06 | 49.43㎡ | 10 | 159,000,000원 |
| 2026.06 | 49.43㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 49.43㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 49.43㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 49.43㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2026.02 | 49.43㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.43㎡ | 12건 | 162,916,666원 |
현재 최저매각가 3,756,919원은 최근 12개월 실거래 평균의 2.3%입니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 최저매각가의 비율입니다. 매수인의 실질취득원가가 미확정이므로 이를 실제 할인율로 해석할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,756,919원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 467,625원 |
| 1. 근저당 · 케이뱅크 | 33,000,000원 | 3,289,294원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당액 | 33,000,000원 | 29,710,706원 |
집행비용은 467,625원으로 추정되며, 케이뱅크 채권최고액 33,000,000원 가운데 3,289,294원이 배당되는 단순 추정입니다. 케이뱅크의 경매신청 청구액은 30,235,309원으로 채권최고액과 구별됩니다. 이 배당표에는 허기호의 미상 보증금에 따른 배당·인수 관계와 당해세·최우선변제액이 확정 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험이 줄어드는 것은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 케이뱅크 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 11회 유찰 | 3,756,919원 | 3,289,294원 | 29,710,706원 | 임차보증금 미상 |
| 12회 유찰 시 | 2,629,843원 | 2,182,506원 | 30,817,494원 | 임차보증금 미상 |
| 13회 유찰 시 | 1,840,890원 | 1,407,754원 | 31,592,246원 | 임차보증금 미상 |
낙찰가가 낮아질수록 금융기관의 미배당액은 증가하는 구조입니다. 다만 케이뱅크의 미배당 채권은 말소기준권리의 소멸과 구별해 판단해야 하며, 그 자체를 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.
문제는 대항력 임차인의 보증금입니다. 만약 허기호의 보증금이 매각대금보다 크고 미배당 보증금 전액이 매수인에게 승계된다면, 매각가가 낮아져도 실질취득원가는 보증금에 가까운 수준으로 유지됩니다. 따라서 추가 유찰을 무조건 기다리는 전략보다 임대차관계의 확정이 우선입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 군문동 군문초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 학교, 근린생활시설, 농경지, 안성천 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 평택역이 위치합니다. 일반 대중교통 이용 여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 1999.03.22 사용승인된 피.씨조 경사지붕 15층 아파트의 8층 805호입니다. 방2·화장실1·거실겸주방·발코니 구조로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 지하주차장, 출입구보안개폐설비, 도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(군문택지지구)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가 1,175,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 집합건축물대장 현황도면, 평가 사례와 현장 조사사항을 참작한 평가이므로 내부 수리상태와 점유현황을 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 690세대 단지이며 동일 전용면적 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가가 152,000,000원부터 178,000,000원까지 분포하고, 개별 호수의 상태와 임차인 문제가 매각·재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 허기호 보증금 확인. 임대차계약서, 임차권 관련 문건, 배당요구 서류와 보증금 반환 내역을 확인해 보증금 총액을 확정해야 합니다.
- 대항력 존속 여부. 2022.08.30 전입 및 말소기준 이전 대항력 조사 결과를 기준으로 실제 주택 인도, 점유 계속 여부, 대항력 소멸 사유 유무를 재확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구의 효력, 배당순위, 실제 배당 가능액을 검토해 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 판단해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시적인 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있지만 대항력 임차인이 확인됩니다. 양쪽 기재의 법률적 관계를 원본 서류와 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 산정. 낙찰가에 인수보증금과 명도·수리·체납관리비 등 실제 부담을 반영한 뒤 최근 실거래 평균 162,916,666원 및 최신 거래가 160,000,000원과 비교해야 합니다.
- 내부 상태와 점유 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 현재 점유자, 내부 훼손, 수리 필요성, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·기타 부담 확인. 미납 관리비의 공용부분, 체납 세금과 각종 인수 가능 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 11회 유찰 사유 확인. 매각물건명세서의 변경 이력, 매각기일 진행 내역, 입찰 장애요인 및 사건기록을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 재확인. 매각기일 2026.10.27을 기준으로 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서와 법원 공고의 최신 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 376만원 ≠ 실질취득가 376만원”
이 사건은 숫자만 보면 매우 강렬합니다. 감정가 190,000,000원인 아파트가 11회 유찰되어 3,756,919원까지 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 162,916,666원입니다. 그러나 이 큰 가격 차이를 곧바로 투자수익으로 연결할 수는 없습니다.
허기호는 말소기준권리보다 앞선 2022.08.30 전입자로, 대항력 있는 임차인으로 조사되어 있습니다. 배당요구는 했지만 보증금·확정일자·실제 배당 및 인수관계는 확정되지 않았습니다. 대항력 있는 보증금이 매수인에게 승계되는 경우에는 낙찰가가 아무리 낮아져도 실질취득원가가 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 말소되는 금융기관 근저당권보다 중요한 것은 허기호의 보증금과 인수 여부입니다. 11회 유찰이라는 가격적 외형에 높은 점수를 줄 수 없으며, 보증금·배당·인수 관계가 명확해진 뒤에야 시세 대비 경제성을 평가할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라 매수인이 실제로 얼마를 부담하는지 확인하는 것입니다.
