수원지방법원 2024타경53537. 본건은 경기도 평택시 군문동의 평택군문1단지주공 104동 8층 805호로, 전용 49.43㎡ 아파트입니다. 소유자 김구슬이 2022년 8월 30일 소유권을 취득했고, 2024년 6월 19일 설정된 주식회사 케이뱅크 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 10월 25일 임의경매개시결정이 내려졌으며, 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차인입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서상 허기호가 2022년 8월 30일 전입한 것으로 확인되고, 전입신고가 말소기준권리인 2024년 6월 19일보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 그런데 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 최저가 536만원만으로 실질취득가를 판단하면 안 되고, 임차인 보증금 확인 전에는 최저가와 시세의 극단적인 차이를 그대로 수익으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 원평로25번길 63, 104동 8층805호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.43㎡ · 8층 805호 |
| 소유자 | 김구슬 · 2022.08.30. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 5,367,028원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이뱅크 / 30,235,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 아파트(방2, 화장실1, 거실겸주방, 발코니 등)로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차인에서 리스크가 생긴다
말소기준권리는 2024.06.19. 설정된 을구 6번 케이뱅크 근저당권입니다. 그보다 앞선 2006~2012년의 조흥은행·신한은행 근저당권은 2022.05.10. 이미 해지되어 등기부상 말소되었습니다. 현재 경매에서 소멸 구조를 판단할 핵심 담보권은 케이뱅크 근저당입니다.
임차인 허기호는 2022.08.30. 전입했고, 2025.01.16. 권리신고 및 배당요구를 한 것으로 나타납니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 대항력은 있으나 보증금 규모가 미상인 상태입니다. 매각물건명세서에는 “인수권리: 해당사항없음”으로 기재되어 있으므로 현재 기록상 인수액은 0원으로 표시되지만, 보증금 원본 확인 전에는 이를 최종 취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인이 승부처
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허기호 | 2022.08.30 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 확인 |
③ 시세 비교 — 가격은 압도적으로 낮지만 ‘진짜 취득가’는 따로 봐야 한다
동일 평형 전용 49.43㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 163,583,333원, 최신 거래는 2026.08 168,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|
최근 12건의 거래가는 152,000,000원~178,000,000원에 분포하고, 최근 12개월 평균은 163,583,333원입니다. 현재 최저매각가 5,367,028원은 최근 12개월 평균의 3.3% 수준으로 표면상 매우 낮습니다.
다만 이 숫자를 바로 “실질 취득가”라고 보면 안 됩니다. 임차인 허기호의 보증금이 미상이고 대항력이 인정되므로, 최저가와 보증금 부담을 합친 구조를 확인해야 합니다. 현재 자료에서 임차인 인수는 0원으로 기재되어 있지만, 그 사실과 보증금 규모는 별개로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,367,028원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 9.3% 추정) | - | 496,607원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사케이뱅크 | 33,000,000원 | 4,870,421원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
케이뱅크 채권최고액은 33,000,000원이고, 현재 가정 매각가에서 예상배당은 4,870,421원입니다. 채권 미배당액은 28,129,579원입니다. 임차인 최우선변제 및 당해세는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 군문동 소재 군문초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·학교·근린생활시설·농경지·하천(안성천) 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 평택역이 소재하여 일반대중교통 이용편은 무난합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(군문택지지구), 소로1류 및 중로3류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 22,296.3㎡, 지목 대, 아파트 이용, 평지·부정형, 중로각지로 조사되었습니다. 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다.
- 환금성. 평택군문1단지주공 690세대, 사용승인일 1999.03.22.이며 최근 동일평형 거래가 152,000,000원~178,000,000원으로 확인됩니다.
- 현황. 현장조사 시 이해관계인 부재·무응답 및 폐문으로 내부 확인을 못했으며, 집합건축물대장 현황도면 및 인근 평가 사례 등을 참작하여 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금부터 확인. 허기호의 전입일은 2022.08.30으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금이 미상인 상태에서 낙찰가만으로 실질취득가를 계산하면 안 됩니다.
- 명세서와 원본 대조. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 되어 있으므로, 배당요구 및 임차인 관련 원본서류와 함께 다시 확인하세요.
- 현재 회차 숫자 확인. 최저가 5,367,028원은 감정가 190,000,000원의 약 2.82%입니다. 가격은 극단적으로 낮지만 10회 유찰·매각률 0.0%라는 이력도 함께 봐야 합니다.
- 후속 회차 시나리오. 11회 유찰 시 3,756,919원, 12회 유찰 시 2,629,843원으로 제시되어 있습니다. 추가 유찰을 기다리는 것보다 임차인 권리 확인이 우선입니다.
- 소유자·임차인 점유 확인. 현황조사에서는 내부 확인이 불가능했습니다. 명도·점유현황과 실제 사용관계를 별도로 확인하세요.
- 관리·원본 점검. 관리비와 기타 현장 사항은 별도 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차인 권리신고 자료를 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “초저가 ≠ 초저가 취득”
이 물건의 겉모습은 강력합니다. 감정가 1.90억에서 10회 유찰을 거쳐 현재 5,367,028원까지 내려왔고, 동일평형 최근 12개월 평균은 163,583,333원입니다. 하지만 경매에서 가장 중요한 숫자는 항상 최저매각가 하나가 아닙니다.
허기호는 말소기준권리보다 앞선 2022.08.30. 전입으로 대항력 있는 임차인으로 나타나며, 보증금이 미상입니다. 따라서 공식 명세서상 인수 0원이라는 표기와 별개로, 실제 보증금 및 배당관계를 확인하기 전에는 최저가 536만원을 곧바로 실질취득가로 확정할 수 없습니다.
가격은 매우 싸고, 권리구조는 비교적 단순하지만, 임차인 확인이 끝나기 전에는 결론을 내리기 어려운 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 사느냐”보다 대항력 임차인의 보증금이 어떻게 처리되는지입니다.
