춘천지방법원 2025타경1496. 평창군 대관령면 횡계리 알펜로제아파트 103동 4층 404호입니다. 현재 소유자 강서영은 2021.05.20 매매로 145,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.09.30 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 77,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 케이비국민카드·흥국생명보험·신한카드의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가보다 한 단계 내려와 있습니다. 감정가 165,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 115,500,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 153,958,333원, 최신 거래는 2026.07의 175,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.0% 수준으로, 권리뿐 아니라 현재 회차 가격도 시세 비교상 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1496 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 283 알펜로제아파트 103동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(단위세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 103동 12층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 강서영 (2021.05.20 매매 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 67,906,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준은 2022.09.30 설정된 주식회사신한은행 근저당권 77,000,000원입니다. 그 뒤 2025년에 설정된 주식회사 케이비국민카드 가압류 6,887,813원, 흥국생명보험주식회사 가압류 18,257,333원, 신한카드 주식회사 가압류 12,318,032원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년 주식회사국민은행 근저당권 81,600,000원은 2019.05.23 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 75%
알펜로제의 최근 거래 12건은 2025.10부터 2026.07까지 확인됩니다. 거래면적은 54.86㎡와 59.96㎡가 포함돼 있고, 최근 12개월 평균 거래금액은 153,958,333원입니다. 현재 최저가 115,500,000원은 이 평균의 75.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 54.86㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 54.86㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 54.86㎡ | 11 | 166,500,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 54.86㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2026.02 | 54.86㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 54.86㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2025.11 | 54.86㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2025.11 | 54.86㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 54.86㎡ | 8 | 142,000,000원 |
| 2025.10 | 54.86㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 153,958,333원 |
표본의 최저 거래금액은 133,000,000원, 최고는 205,000,000원이고 최신 거래는 2026.07의 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가 115,500,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 표본 최저 거래금액보다도 낮습니다. 다만 개별 거래에는 면적·층 차이가 있으므로 실제 응찰 상한은 해당 호수의 상태와 현장을 함께 보고 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,887,813원 | 6,887,813원 |
| 3. 가압류 · 흥국생명보험주식회사 | 18,257,333원 | 18,257,333원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,318,032원 | 10,937,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 114,463,178원 중 113,083,000원이 배당되고 1,380,178원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 1,380,178원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 35,468,478원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 59,286,888원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자 미배당액은 증가하지만, 이 사건은 임차인이나 존속 권리의 인수 구조가 아니어서 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 주식회사신한은행이 77,000,000원을 배당받는 계산이고, 3회 유찰 시에는 55,176,290원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 대관령면 횡계리 소재 청두루교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택 및 일반주택이 주로 소재하는 면소재지 주변 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용도 무난합니다. 남측 왕복 2차선 아스팔트포장도로를 통해 단지 내 도로로 진입할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 4층이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 PVC샷시창입니다.
- 설비. 수세식 위생설비, 급수설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 9,262.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 254,900원/㎡입니다. 도시지역·가축사육제한구역이 포함되고 제2종일반주거지역·자연녹지지역 저촉이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 알펜로제는 286세대, 2007.08.16 준공입니다. 최근 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.09.30 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차관계 확인. 현재 조사상 임차인은 없습니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유관계를 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 115,500,000원은 최근 12개월 평균 153,958,333원의 75.0%입니다. 최신 거래 175,000,000원과 함께 현장 상태를 반영해 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 관리비 확인. 관리비 미납 여부는 입찰 시 확인이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 신한카드 가압류에 1,380,178원의 미배당이 발생하지만, 이는 말소 후 채권자 측 문제이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 모두 비교적 단순한 회차
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2022년 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 감정가 165,000,000원에서 한 차례 유찰돼 115,500,000원까지 내려와, 최근 12개월 실거래 평균 153,958,333원의 75.0% 수준입니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 권리 위험보다 현장 상태·관리비·실제 점유 확인과 적정 응찰가 설정이 최종 판단의 중심입니다.
