수원지방법원 2025타경42204. 안성시 중리동 동광아파트 101동 204호의 지분 강제경매입니다. 현재 소유관계는 안병석 1/3, 안재범 1/3, 장희영 1/3이고, 이번 경매개시결정은 안병석·안재범 지분에 대해 이뤄졌습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 대상은 아파트 전체가 아니라 합계 2/3 지분입니다. 장희영의 1/3 지분은 매각대상 밖에 남는 구조입니다.
권리의 시간순서를 보면 말소기준은 2022.04.05. 우리카드 가압류입니다. 그 뒤 2024.06.03. 안재범 지분에 설정된 김지우 근저당권과 2025.07.11. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 ‘인수 0원’은 전체 소유권을 얻는다는 뜻이 아니라, 금전적으로 승계하는 권리가 없다는 의미로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 101동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.927㎡ · 아파트 이용 |
| 현재 공유자 | 안병석 1/3 · 안재범 1/3 · 장희영 1/3 |
| 매각대상 | 안병석 지분 1/3 + 안재범 지분 1/3 = 합계 2/3 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 92,400,000원 / 64,680,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장희영 / 3,785,596원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 1/3 공유지분은 남는다
임차인 없음. 배당모형상 임차보증금 승계액도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 우리카드 가압류와 그 이후 김지우 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 장희영은 현재 1/3 공유자로서 이번 매각대상에 포함되지 않으므로, 낙찰 뒤에도 2/3 대 1/3의 공유관계가 남는 점이 이 사건의 가장 큰 구조적 리스크입니다.
② 시세 비교 — 45.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
동광아파트 전용 84.93㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 142,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 150,000,000원입니다. 거래 범위는 130,000,000원에서 155,000,000원입니다. 그러나 이 실거래들은 전체 호실 거래가이고, 이번 경매의 64,680,000원은 2/3 지분 최저가입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 14 | 146,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 7 | 144,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 142,500,000원 |
최저가 64,680,000원은 전체 호실 최근 12개월 평균 142,500,000원의 45.4%입니다. 하지만 이를 곧바로 “시세의 절반 이하”라고 해석하면 안 됩니다. 매각대상이 전체가 아닌 2/3 지분이기 때문입니다. 전체 호실 최근 평균을 단순 지분비례하면 2/3는 95,000,000원, 최신 거래 150,000,000원의 2/3는 100,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 단순 지분비례 값보다는 낮지만, 공유물이라는 저환금성·사용수익·향후 공유관계 정리 부담을 함께 가격에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,564,240원 |
| 1. 가압류 · 주식회사우리카드 | 13,166,084원 | 13,166,084원 |
| 2. 가압류 변경등기 | 미상 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김지우 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 장희영 | 3,785,596원 | 3,785,596원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,164,080원 |
현재 최저가 64,680,000원 가정에서는 배당모형상 집행비용을 제외하고 계산 대상 채권이 전액 배당되며 16,164,080원이 소유자에게 남습니다. 가압류 변경등기의 채권액은 배당계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 64,680,000원 | 46,951,680원 | 0원 | 16,164,080원 |
| 2회 유찰(49%) | 45,276,000원 | 44,061,032원 | 2,890,648원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 31,693,199원 | 30,722,721원 | 16,228,959원 | 0원 |
현재 회차에서는 계산 대상 채권이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 미배당 2,890,648원이 발생하고 신청채권자 장희영 배당액은 894,948원, 3회 유찰 시에는 미배당 16,228,959원이 발생하며 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성체육공원 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지·아파트단지·제조시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 단지 내 포장도로를 통해 주요 간선도로로 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕, 외벽 몰탈 위 페인팅, 새시창 등이며 위생·급배수·난방·화재관련·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류·중로2류에 접하고 성장관리권역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 527,100원/㎡입니다.
- 단지. 동광아파트는 930세대, 2007.09.19. 준공이며 전용 84.93㎡ 최근 12개월 거래는 12건입니다.
- 환금성. 전체 호실 실거래 자체는 확인되지만, 이번 입찰 대상은 전체 소유권이 아닌 2/3 지분이므로 일반 호실 거래와 동일한 환금성을 전제로 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 재확인. 갑구 14번 경매개시결정의 대상은 안병석·안재범 지분입니다. 낙찰 대상이 합계 2/3 지분이라는 점을 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서의 공유자 우선매수신고 제한 조건과 해당 매각기일의 실제 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 잔존 공유관계. 장희영 1/3 지분이 남습니다. 입찰가격은 단순 시세 할인뿐 아니라 공유상태 자체의 저환금성을 반영해야 합니다.
- 가격 비교 단위. 최근 12개월 평균 142,500,000원과 최신 150,000,000원은 전체 호실 거래가입니다. 지분 최저가 64,680,000원과 직접 비교해 할인율을 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있고 가압류 변경등기 채권액은 계산에서 제외돼 있습니다.
- 내부·점유 확인. 감정자료상 임대관계와 내부현황은 재확인이 필요하다고 기재돼 있으므로 현장과 원본 조사자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이지만, 일반 아파트 낙찰은 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 64,680,000원이 아니라 2/3입니다. 말소기준 이후 부담은 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 승계 리스크는 낮지만, 낙찰 뒤 장희영의 1/3 지분이 남는 공유지분 취득입니다. 전체 호실 최근 12개월 평균 142,500,000원과 비교하면 최저가가 매우 낮아 보이지만, 그 숫자만으로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 단순 지분비례 기준에서는 가격 여유가 존재하더라도, 공유자 우선매수 변수와 지분 자체의 낮은 환금성이 그 할인폭의 상당 부분을 설명합니다. 결론은 권리 인수는 낮은 편, 소유구조 리스크는 높은 편입니다.
