수원지방법원 2025타경42261. 평택시 팽성읍 안정리 75-7에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 3층 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며, 토지는 326.0㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 감정가 936,904,950원에서 1회 유찰된 655,833,465원입니다.
권리의 중심은 2023.12.29. 설정된 송림중앙신용협동조합의 채권최고액 784,800,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 국세 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 임차인은 확인되지 않아 등기·임차 관계에서 산출되는 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 75-7 · 경기도 평택시 팽성읍 팽성대교길 72-40 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택 |
| 토지 | 대 326.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 주식회사와이즈플랜 |
| 감정가 / 최저가 | 936,904,950원 / 655,833,465원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 672,992,809원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 3층 일부 유리파손 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
등기부에는 과거 가압류·압류와 기존 근저당이 존재했지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2023.12.29. 을구 2번 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 2024.01.18. 국 압류, 2025.07.15. 임의경매개시결정, 2025.08.05. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 655,833,465원으로 감정가 936,904,950원의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자상 30% 낮아졌지만, 이 사건에는 비교할 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
특히 감정평가상 주위환경은 단독주택과 농경지가 혼재하는 근교 전원주택지역이고, 토지와 단독주택을 함께 평가하는 유형입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어려우므로, 현장 상태와 토지·건물별 가치 검증이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 655,833,465원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,958,335원 |
| 2. 근저당권 · 송림중앙신용협동조합 | 784,800,000원 | 646,875,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 784,800,000원 중 646,875,130원이 배당되고, 137,924,870원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안정7리마을회관 북서측 인근으로, 동류형 단독주택 및 농경지가 혼재하는 근교 전원주택지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택이며, 외벽은 석재붙임 및 일부 목재 붙임 마감, 삿시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 326.0㎡, 평지·사다리형, 세로각지(가), 공시지가 566,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 상태. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 3층 일부 유리파손이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 위치·현황·사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 파손 상태. 3층 일부 유리파손의 범위와 복구 필요성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.12.29. 을구 2번 근저당권과 2025.10.23. 근저당권 이전관계를 최신 등기부로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장과 시세 확인 후”
이 사건의 장점은 권리구조가 복잡하지 않다는 점입니다. 확인된 임차인은 없고, 말소기준 이후 압류·경매개시 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 655,833,465원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 단독주택·토지 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 3층 일부 유리파손도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 검토 통과, 가격은 현장·시세 확인 전까지 보류가 적절합니다.
