459,083,425원
수원지방법원 2025타경42261. 평택시 팽성읍 안정리 75-7에 소재한 건물과 토지가 일괄매각되는 임의경매 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 3층 단독주택으로 이용되고 있으며, 토지면적은 326㎡입니다. 소유자는 주식회사와이즈플랜입니다.
가격은 상당히 내려왔습니다. 감정가 936,904,950원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 459,083,425원이 됐습니다. 그러나 이 물건에서 중요한 것은 할인율 자체보다 실제 매각 대상의 상태와 임대·점유관계, 해당 지역에서의 적정 거래가격입니다. 감정평가에는 3층 일부 유리파손이 기재되어 있고, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 일반적인 아파트와 달리 건물 상태와 토지 이용 가능성에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 75-7 도로명주소: 경기도 평택시 팽성읍 팽성대교길 72-40 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 3층 단독주택 |
| 토지 | 326㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 주식회사와이즈플랜 |
| 감정가 | 936,904,950원 |
| 최저매각가 | 459,083,425원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 송림중앙신용협동조합 (경매개시결정 등기상) |
| 청구금액 | 672,992,809원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정 참고사항 | 3층 일부 유리파손 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이전이 핵심
현재 말소기준권리는 2023.12.29 설정된 을구 2번 송림중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 784,800,000원이며 채무자는 주식회사세레니티1호입니다. 해당 근저당권은 안정리 75-7 및 75-8 토지와 공동담보 관계로 기재되어 있습니다.
기존 을구 1번 근저당권(채권최고액 695,500,000원)은 2023.12.29 해지로 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재 인수할 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다. 말소기준 이후 설정된 국세 압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 이를 곧바로 소유자 직접 점유 또는 완전한 공실로 해석해서는 안 됩니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원이지만 실제 점유자, 전입 및 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 459,083,425원입니다. 감정가 936,904,950원 대비 49%까지 내려온 상태로, 이미 2회 유찰된 물건입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 459,083,425원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 321,358,397원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 224,950,877원 | 24% | 0원 |
회차가 내려갈수록 입찰에 필요한 매각대금은 낮아집니다. 현재 확인된 배당 구조상 각 회차의 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 하지만 이를 근거로 현재 가격이 실거래 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 459,083,425원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,990,834원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 송림중앙신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리이전 |
784,800,000원 | 452,092,591원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 332,707,409원 |
근저당권 채권최고액을 기준으로 작성한 배당 추정입니다. 실제 채권액, 집행비용, 당해세 및 법정 우선채권 등에 따라 배당금은 달라질 수 있습니다. 표의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,990,834원을 제외한 452,092,591원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 784,800,000원을 기준으로 332,707,409원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자가 추가로 부담할 금액을 뜻하지 않습니다.
| 회차별 배당 전망 | 예상 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 459,083,425원 | 452,092,591원 | 332,707,409원 |
| 3회 유찰 | 321,358,397원 | 316,059,379원 | 468,740,621원 |
| 4회 유찰 | 224,950,877원 | 221,001,565원 | 563,798,435원 |
④ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 팽성읍 안정리 소재 안정7리마을회관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 근교 전원주택지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 단독주택입니다. 외벽은 석재붙임 및 일부 목재붙임 마감이고, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 326㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지 및 사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있어 적용 범위와 거래 절차를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 566,100원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 개별 물건의 실제 거래가격이나 경매 적정가를 의미하지 않습니다.
- 건물 상태. 매각물건명세서 비고에 3층 일부 유리파손이 기재되어 있습니다. 보수 범위와 실제 현장 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현장과 매각 범위를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 대조. 현재 최저가 459,083,425원이 감정가의 49%라는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 다릅니다. 인근 유사 단독주택 및 토지 거래사례로 가격을 확인하세요.
- 점유·임대관계. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사, 전입세대 및 실제 점유자를 확인하고 대항력 있는 점유자가 존재하는지 검토하세요.
- 토지·건물 등기 원본. 을구 2번 근저당권의 공동담보 토지 및 근저당권 이전 내역을 확인하고, 일괄매각 대상 토지·건물의 권리를 각각 대조하세요.
- 제시외 건물. 매각 대상에 포함된 제시외 건물의 현황, 사용상태와 물리적 하자를 확인하세요.
- 건물 보수비. 3층 일부 유리파손에 대한 보수 범위와 추가 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 및 토지거래허가 관련 적용 사항을 관할 기관에 확인하세요.
- 채권자 변경. 송림중앙신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계를 확인하세요.
- 미납 세금·공과금. 국세와 국민건강보험공단 압류 및 배당요구·교부청구 내역을 검토하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.13 매각 진행 여부와 최종 매각조건, 정정·변경 사항을 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기 및 배당 추정에 근거합니다. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”
이 사건의 현재 최저매각가는 459,083,425원으로 감정가의 49%까지 하락했습니다. 기존 선순위 근저당은 말소되었고, 현재 말소기준권리 이후의 압류 등도 매각으로 소멸할 예정이어서 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 실제 임대관계가 확인되지 않았고, 실거래 시세에 근거한 가격 검증도 이루어지지 않았습니다. 여기에 제시외 건물 포함, 3층 일부 유리파손, 토지 이용 제한과 공동담보 관계까지 확인해야 합니다.
권리상 예상 인수 부담은 낮지만 가격과 현장 확인의 중요성은 높은 물건입니다. 2회 유찰이라는 할인율보다 실제 점유관계, 건물 보수비, 토지 이용 가능성 및 유사 거래가격을 먼저 확인해야 합니다. 추가 유찰 시 매각가는 낮아지지만, 그 자체가 적정 시세나 환금성을 보장하지는 않습니다.
