수원지방법원 2025타경42283. 평택시 신장동 송탄스테이 2층 201호입니다. 감정평가상 건물 2~10층 전체 36개호는 원룸형 생활숙박시설 용도로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 교보자산신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2020.12.22. 설정된 서호새마을금고 근저당권 15,000,000원입니다. 이후 2025.04.10. 평택시 압류와 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사·매각물건명세서에 확인된 전입자는 양한수, 임상익 2명입니다. 전입일은 각각 2023.07.14.와 2022.10.14.로 모두 말소기준권리인 2020.12.22.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 임차보증금도 배당계산상 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 임대차 조건은 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 252-12 송탄스테이주건축물제1동 2층201호 |
| 용도 | 원룸형 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 · 1층 주차장 및 출입구 · 2~10층 전체 36개호 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 3,884,000,000원 / 1,903,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서호새마을금고 / 3,603,336,850원 |
| 입찰기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.22. 서호새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 주식회사다양산업으로 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전이 이뤄지고, 다시 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 설정됐습니다. 등기에는 신탁부동산의 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입자 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양한수 | 미상 | 2023.07.14. | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 임상익 | 미상 | 2022.10.14. | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 |
두 전입자의 전입일은 모두 2020.12.22. 말소기준권리보다 늦으므로 제공된 자료상 대항력은 인정되지 않습니다. 따라서 이 두 전입자의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 액수와 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 실제 명도 협의와 배당관계는 매각물건명세서 원본 및 관련 임대차 자료를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료가 없다
감정가는 3,884,000,000원, 현재 최저매각가는 1,903,160,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,332,212,000원, 4회 유찰 시 932,548,400원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,903,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 21,431,600원 |
| 1. 근저당 · 서호새마을금고 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,866,728,400원 |
제공된 배당계산에서는 등기상 근저당 채권최고액 15,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 사건 청구액은 3,603,336,850원이지만, 본 호의 제공된 배당표는 등기상 근저당 채권최고액 15,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 송탄역사거리 동남측 부근으로, 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 송탄역세권이며 신장동과 지산동의 경계지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 탄현로에 노선버스정류장이 있으며, 송탄역(1호선)이 도보 5분 이내 거리에 있습니다.
- 이용상태. 1층은 주차장 및 출입구, 2~10층은 전체 36개호의 원룸형 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비·도시가스·소화설비·13인승 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 신장동 3필지와 지산동 1필지의 4필 일단지로 생활숙박시설 부지이며, 일반상업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 포함되며, 별도 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁 명의의 신탁부동산이므로 신탁원부 제2020-11581호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 전입자 2명 현황 확인. 양한수·임상익 모두 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 명도 대상과 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 1,903,160,000원이 감정가의 49%까지 내려왔더라도 동일·유사 생활숙박시설 실거래 자료 없이 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 청구액과 등기 채권액 대조. 사건 청구액은 3,603,336,850원인 반면 본 호 등기상 근저당 채권최고액은 15,000,000원입니다. 배당표 역시 15,000,000원 기준이므로 원본 서류에서 관계를 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 감정평가상 2~10층은 원룸형 생활숙박시설로 이용 중입니다. 실제 사용·운영 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 신탁·점유 확인이 승부처
권리 구조만 보면 말소기준 이후의 전입자 2명은 대항력이 없고, 평택시 압류와 경매개시결정도 소멸하며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 등기명의가 신탁회사이고 신탁원부가 존재하며, 전입자들의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았습니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 감정가 3,884,000,000원에서 2회 유찰돼 1,903,160,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없으므로 “49%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 이 사건은 권리 인수 자체보다는 신탁원부·실제 점유관계·생활숙박시설의 현실 시세를 얼마만큼 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
