수원지방법원 2025타경42322. 평택시 안중읍 힐스테이트송담 104동 23층 2302호, 전용 72.32㎡ 아파트입니다. 감정가 354,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 247,800,000원입니다. 소유자 김한승은 2016.12.21 거래가 261,950,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.09.23 설정된 앤알캐피탈대부주식회사 채권최고액 260,000,000원의 근저당권이고, 이 근저당권은 2023.06.22 주식회사리드코프로 이전됐습니다.
권리분석의 핵심은 등기 순번만 보면 말소기준 뒤에 있는 2024.06.03 임차권등기입니다. 하지만 임차인 박기현의 실제 전입·점유는 2018.08.29입니다. 즉 말소기준보다 먼저 주택을 인도받고 주민등록을 마친 것으로 확인돼 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42322 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 송담리 851 힐스테이트송담 104동 23층 2302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 72.32㎡ · 철근콘크리트구조 27층 건물 중 23층 |
| 단지 | 힐스테이트송담 · 952세대 · 2016.10.09 준공 |
| 소유자 | 김한승 · 2016.12.21 거래가 261,950,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 247,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 292,880,281원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘임차인의 실제 시작일’이 중요
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박기현 | 2302호 전부 · 주거 | 2018.08.29 | 1차 155,000,000원 2차 190,000,000원 3차 190,000,000원 | 2024.06.03 | 대항력 있음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
임차권등기에는 임대차계약일자가 2018.06.24, 2020.06.24, 2022.08.17 순으로 기재돼 있고, 보증금은 155,000,000원에서 190,000,000원으로 변경됐습니다. 확정일자는 1차 2018.08.29, 2차 2020.06.24가 확인됩니다. 3차 계약의 별도 확정일자는 등기 기재에서 확인되지 않으므로, 실제 배당순위와 배당액은 배당표에서 최종 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 뚜렷한 하락 추세
같은 단지 힐스테이트송담 전용 72.32㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 314,000,000원이지만, 2024년의 370,000,000원·380,000,000원·390,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 8건 평균은 288,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 280,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 -21.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 72.32㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 72.32㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 72.32㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 72.32㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 72.32㎡ | 21 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 72.32㎡ | 9 | 304,000,000원 |
| 2025.12 | 72.32㎡ | 5 | 284,000,000원 |
| 2025.11 | 72.32㎡ | 21 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 72.32㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2024.08 | 72.32㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2024.05 | 72.32㎡ | 19 | 380,000,000원 |
| 2024.03 | 72.32㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.32㎡ | 8건 | 288,500,000원 |
현재 최저가 247,800,000원은 최근 12개월 평균의 85.9%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 할인율을 곧바로 수익 여력으로 보면 안 됩니다. 실거래 흐름 자체가 -21.0% 하락 중이고, 무엇보다 임차보증금의 미배당 잔액이 생기면 실제 취득비용은 낙찰가보다 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,269,200원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 260,000,000원 | 243,530,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 시뮬레이션에서 근저당권 미배당액은 16,469,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 임차권자의 실제 우선변제 배당이 별도로 확정돼야 하므로, 이 표만으로 임차보증금의 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 구조 — 최저가만 내려가는 사건이 아니다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 247,800,000원 | 243,530,800원 | 16,469,200원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 173,460,000원 | 170,231,560원 | 89,768,440원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 121,421,999원 | 118,922,091원 | 141,077,909원 |
특히 2회 유찰 시 173,460,000원, 3회 유찰 시 121,421,999원은 임차권등기상 최종 보증금 190,000,000원보다 낮습니다. 대항력 임차인이 전액 변제받지 못하는 구조라면 낙찰가 하락분이 그대로 투자자의 경제적 이익으로 남는 것이 아니라 미배당 보증금 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안중버스터미널 남동측 인근. 아파트·단독주택·상가·근린생활시설·근린공원·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 27층 건물 내 23층 아파트로 이용 중이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 힐스테이트송담 952세대, 준공일 2016.10.09. 동일 72.32㎡ 실거래 표본이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(안중송담지구)이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재로 내부구조 등은 건축물현황도를 참고했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 박기현의 최종 기재 보증금 190,000,000원 중 실제로 얼마가 배당되는지가 매수인 부담을 결정합니다.
- 우선변제 순위 재확인. 전입·점유는 2018.08.29, 확정일자는 2018.08.29 및 2020.06.24가 기재돼 있습니다. 최종 배당순위는 원본 서류와 배당표로 확인해야 합니다.
- 최저가 할인만 보고 응찰하지 않기. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 85.9%지만 시장 추세는 -21.0%입니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 재계산. 2회·3회 유찰가는 최종 보증금 190,000,000원보다 낮아져 미배당 잔액이 커질 수 있습니다.
- 신청채권과 담보권 확인. 신청채권자 주식회사 리드코프의 청구액은 292,880,281원이며, 말소기준 근저당의 채권최고액은 260,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 실질취득가는 아직 확정되지 않았다”
이 물건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 354,000,000원에서 한 차례 유찰돼 247,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 288,500,000원보다 낮습니다. 그러나 현재 시장은 최근 구간 기준 -21.0%의 하락 추세이고, 더 중요한 문제는 대항력 임차권입니다.
박기현은 말소기준권리보다 앞선 2018.08.29부터 전입·점유했고, 임차권등기에는 최종 보증금 190,000,000원이 기재돼 있습니다. 명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명확히 경고합니다. 따라서 이 사건은 “2.478억에 아파트를 사는 경매”가 아니라, “2.478억 낙찰가에 임차보증금 미배당 잔액이 얼마나 더해지는지 확인해야 하는 경매”로 봐야 합니다. 가격 메리트 판단은 그 확인 뒤에 해야 합니다.
