수원지방법원 2025타경42329. 안성시 공도읍 마정리 ‘마정리치빌’ 비동 4층 402호, 전용 41.06㎡의 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 데 있지 않습니다. 2013.08.23 주민등록과 2013.08.27 점유가 2020.01.31 말소기준 압류보다 앞서 있어, 한국토지주택공사 명의의 보증금 75,000,000원 신고는 원칙적으로 대항력 있는 선순위 구조입니다. 현재 매각가 64,400,000원만 보고 접근하면 안 되는 유형이죠.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 서울보증보험으로부터 2025.09.27 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다”는 내용의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이 확약을 해당 보증금 신고 건에 적용하면 배당 부족분을 낙찰자가 떠안지 않으므로 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 없었다면 현재 회차의 룰상 인수액은 12,159,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-34 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 41.06㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 이경순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 90,041,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 마정리치빌 · 18세대 · 2012.09.25 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었지만 확약이 승부를 바꾼다
말소기준은 2020.01.31 이천세무서장 처분의 국세 압류입니다. 이후 남양주시 압류, 국세 압류, 희망1자산대부관리 유한회사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 을구의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차·보증금 신고 확인
실제 임차인 0명. 아래 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계·대위 성격의 중복 신고로 처리하며, 보증금 75,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 신고자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계·대위 | 주거용 건물 전부 | 75,000,000원 | 전입 2013.08.23 확정 2013.08.06 점유 2013.08.27 | 대항력 有 우선변제 승계 배당요구 2021.02.08 확약 반영 실질 인수 0원 |
확약은 해당 보증금 신고 건에 한정해 반영합니다. 입찰 전에는 매각물건명세서와 제출 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 8,200만원’을 기준으로 봐야 한다
마정리치빌 전용 39.96~41.06㎡ 실거래는 확인된 4건입니다. 전체 평균은 84,750,000원이지만 2022~2024년 거래가 함께 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 82,000,000원과 최신 2026.08 거래 82,000,000원을 우선합니다. 최근 가격은 이전 구간 대비 -4.3%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.96㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2024.06 | 41.06㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2023.03 | 41.06㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2022.10 | 39.96㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 84,750,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 82,000,000원 |
확약 반영 실질취득 64,400,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 82,000,000원의 78.5%입니다. 따라서 이번 사건은 최저가만 싸 보이는 대항력 인수형과 달리, 확약이 유효하게 반영되는 현재 회차에서는 실제 취득가격도 최근 거래보다 낮습니다. 다만 전체 평균 대비 76.0%라는 수치만으로 판단을 끌어올려서는 안 됩니다. 최근 거래 자체가 이전 거래군 대비 -4.3% 하락했고, 18세대 소규모 단지라는 점이 함께 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,559,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 75,000,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 8,384,328원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 90,041,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 12,159,200원으로 산출되지만, 2025.09.27 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 64,400,000원 | 12,159,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 45,080,000원 | 31,131,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,555,999원 | 44,412,009원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 보증금 미배당액이 늘어 단순 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 곧장 이어지지 않습니다. 반대로 이번 확약을 반영하면 해당 보증금 인수가 0원이므로 실질취득은 각 회차 매각가를 따라 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 4층입니다.
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 안성맞춤가족공원 북서측 인근. 주위는 단독·다세대주택, 물류센터, 근린생활시설, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 포함한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측 폭 약 8M, 북동측 폭 약 6M의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종전용주거지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 372,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 위생급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 마정리치빌은 18세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최신 거래는 2026.08 82,000,000원이고 최근 가격 추세는 -4.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2025.09.27 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 핵심입니다. 매각물건명세서 비고와 확약서 원문을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계·대위 성격으로 처리하며, 실제 임차인 수는 0명입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 우선배당이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·단수 상태 확인. 현황조사 당시 관리비 미납으로 인한 단수조치 안내문이 부착돼 있었습니다. 관리비 체납 내역과 현재 공급 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 84,750,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 82,000,000원을 우선 기준으로 보고, -4.3% 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 환금성 확인. 18세대 소규모 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 시 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금”만 보고 포기할 물건도, “70% 최저가”만 보고 덤빌 물건도 아니다
이 물건은 첫인상만 보면 까다롭습니다. 2013년 전입·점유가 2020년 말소기준 압류보다 앞서 있고, 보증금도 75,000,000원이라 현재 최저가 64,400,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 배당 부족분 12,159,200원이 인수돼, 낙찰가가 더 떨어질수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2025.09.27 서울보증보험 제출 확약이 구조를 바꿉니다. 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 해당 신고 건의 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 실질취득은 64,400,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 82,000,000원의 78.5%입니다. 가격 측면의 장점은 실제로 존재합니다.
다만 최근 실거래 추세가 -4.3%이고, 18세대 소규모 다세대라는 환금성 제약, 국세·지방세 압류 4건과 관리비 미납 단수 안내라는 확인 과제가 남습니다. 결론은 “확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락장과 환금성 때문에 무조건 고평가할 단계는 아니다.” 입니다.
