수원지방법원 2025타경42387. 안성시 옥산동 안성아양시티프라디움 103동 13층 1302호 아파트입니다. 감정가는 392,000,000원이었지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 274,400,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 핵심은 2018.07.25. 설정된 중소기업은행 근저당권 207,680,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 등기된 복현새마을금고 근저당 156,000,000원과 주식회사모든자산투자 근저당 15,000,000원, 그리고 2025.08.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 지엠캐피탈대부·뉴엔터대부·투게더대부·상상인저축은행·에스비아이저축은행 관련 근저당과 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42387 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 옥산동 560 안성아양시티프라디움 103동 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 이병현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 274,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 139,360,596원 |
| 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.07.25. 중소기업은행 근저당권 207,680,000원입니다. 이 근저당권은 2024.09.27. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 현재 등기상 남은 복현새마을금고 근저당과 주식회사모든자산투자 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮아졌다
안성아양시티프라디움의 비교 대상 면적은 84.9943㎡이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 383,083,333원, 최고 거래는 408,000,000원, 최저 거래는 355,000,000원입니다. 가장 최근인 2026.08. 거래도 355,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 23 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 384,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 20 | 375,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 17 | 377,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 21 | 375,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 22 | 408,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 11 | 388,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 25 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 평균 | 84.9943㎡ | 12건 | 383,083,333원 |
감정가 392,000,000원은 최근 12개월 평균 383,083,333원보다 높은 수준이지만, 현재 최저가는 1회 유찰로 274,400,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 최근 12개월 평균의 71.6%입니다. 최신 거래 355,000,000원과 비교해도 최저매각가가 낮습니다. 따라서 이 사건은 신건 단계와 달리 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,641,600원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 207,680,000원 | 207,680,000원 |
| 2. 근저당 · 복현새마을금고 | 156,000,000원 | 62,078,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사모든자산투자 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 378,680,000원 중 예상 배당액은 269,758,400원이며, 미배당액은 108,921,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 274,400,000원 | 269,758,400원 | 108,921,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 192,080,000원 | 188,590,880원 | 190,089,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 134,456,000원 | 131,773,616원 | 246,906,384원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 108,921,600원에서 190,089,120원, 246,906,384원으로 늘지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려간다고 별도의 임차보증금 인수가 붙어 실질취득가가 다시 올라가는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 백성초등학교 북동측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지. 안성아양시티프라디움은 688세대이며 준공일은 2018.05.02.입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류에 접합니다. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 공시지가. 1,236,000원/㎡이며 토지면적은 44,371.1㎡입니다.
- 시설. 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·도시가스·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 면적 실거래가 355,000,000원부터 408,000,000원까지 확인되고 최근 12개월 거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2018.07.25. 중소기업은행 근저당권이 기준이며 이후 현재 남은 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 274,400,000원은 최근 12개월 평균 383,083,333원의 71.6%이고 최신 거래 355,000,000원보다 낮습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당액 108,921,600원이 발생하지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 비용. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았으므로 원본 자료에서 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격과 점유 확인’이 핵심
이 사건의 말소기준은 2018.07.25. 근저당이고, 이후 현재 남은 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수 0원입니다. 가격은 이미 1회 유찰돼 392,000,000원에서 274,400,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 383,083,333원의 71.6% 수준입니다. 최신 거래 355,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 가격만 놓고 보면 신건보다 명확히 유리해진 회차입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 권리 계산상 인수 0원이라는 결론과 실제 점유 확인을 분리해서 봐야 합니다. 현재 회차의 판단 포인트는 시세 대비 할인 폭을 살리되 입찰 전에 점유·임차관계를 원본 서류로 최종 확인하는 것입니다.
