수원지방법원 2025타경42396. 안성시 공도읍 마정리 소재 지상 4층 건물과 토지로, 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 354㎡이고, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 소유자는 정해식입니다. 감정가 947,367,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 663,156,900원입니다.
권리의 기준점은 2018년 7월 13일 설정된 평택성동신용협동조합의 채권최고액 500,500,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 압류·전세권·근저당권·임차권과 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 1번 근저당권은 2026년 3월 11일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 같은 1번 근저당권의 이전등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42396 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-516 · 대림동산길 94 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 정해식 |
| 토지 | 354㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 947,367,000원 / 663,156,900원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 55,073,533원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준은 2018.07.13 근저당
말소기준 이후에는 전세권과 근저당권이 여러 차례 설정됐습니다. 대신건설주식회사 전세권 50,000,000원, 노정례 근저당 15,000,000원, 정찬영 전세권 50,000,000원, 정기정 근저당 58,000,000원, 김주필 전세권 50,000,000원, 김재홍 전세권 55,000,000원 등이 있으나 모두 기준권리보다 후순위입니다. 2025년 3월 14일 윤수지의 임차권 53,000,000원 역시 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차·점유 현황 — 대부분 후순위, 박수진만 대항력 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성승훈 | 201호 | 2018.07.19 | 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정윤정 | 202호 | 2024.06.28 | 미상 | 2025.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재흥 | 203호 | 2024.01.26 | 미상 | 2025.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주필 | 301호 | 2022.01.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한호 | 302호 | 2023.04.03 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정원석 | 303호 | 2021.11.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경식 | 304호 | 2022.03.30 | 60,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기용 | 402호 | 2023.08.21 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영길 | 403호 | 2018.10.05 | 미상 | 2025.10.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호영 | 1층 81.9㎡ | 2023.09.26 | 10,000,000원 월 700,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 1층 | 미상 | 15,000,000원 월 530,000원 | 2025.10.10 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤수지 | 4층 401호 부분 | 2020.11.06 | 53,000,000원 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인되는 전입일이 있는 임차·점유자는 모두 말소기준일인 2018.07.13 이후입니다. 따라서 이들은 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 박수진은 전입일이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 663,156,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,031,569원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 500,500,000원 | 500,500,000원 |
| 3. 을구 4번 전세권 · 대신건설주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 노정례 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 5. 을구 16번 전세권 · 정찬영 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 6. 을구 19번 근저당 · 정기정 | 58,000,000원 | 38,625,331원 |
| 7. 을구 21번 전세권 · 김주필 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 23번 전세권 · 김재홍 | 55,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 윤수지 | 55,073,533원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 평택성동신용협동조합 | 55,073,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 888,647,066원 중 예상 배당액은 654,125,331원, 미배당은 234,521,735원입니다. 현재 회차에서는 정기정 근저당부터 일부 미배당이 발생하고, 김주필·김재홍 및 경매신청채권자 윤수지 등 후순위에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
④ 건물·토지 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 등, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 마정일반산업단지 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장과의 거리를 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지상 4층 건물로, 위생·급배수·전기·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 354㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지, 공시지가 406,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 허가구역. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박수진 전입일 확인. 보증금 15,000,000원·월 530,000원이나 전입일이 미상입니다. 대항력 여부를 주민등록·사업자등록 및 계약 원본으로 확인해야 합니다.
- 윤수지 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 명의입니다. 임차보증금 53,000,000원과 청구금액 55,073,533원의 법률관계를 확인하세요.
- 203호 명의 대조. 점유자는 김재흥, 전세권자는 김재홍으로 기재돼 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 관련 세금이 당해세에 해당하면 배당표보다 선순위 차감액이 커질 수 있습니다.
- 면적 불일치 확인. 4층 122.2㎡와 132.3㎡ 차이 및 제시외 건물의 실제 현황을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 범위를 원본 매각물건명세서·감정평가서에서 대조하세요.
- 각 호실 명도. 여러 호실에 점유자가 존재하므로 낙찰 후 명도 일정과 비용을 호실별로 검토해야 합니다.
맺으며 — 등기상 후순위 소멸, 현장은 ‘확인형’
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2018.07.13 평택성동신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당모델도 현재 회차에서 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
하지만 이 건은 단순한 빈 건물이나 단일세대 주택이 아닙니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택에 여러 점유자가 있고, 박수진의 전입일 미상, 윤수지의 임차권·채권자 동일 명의, 203호 명의 차이, 세금 압류, 4층 면적 불일치가 동시에 존재합니다. 감정가 대비 70%까지 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 권리는 소멸형이지만 실사는 확인형이라는 관점이 맞습니다.
* 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 박수진의 전입일이 미상이라 실제 대항력 여부는 원본 확인 전 확정할 수 없습니다.
