수원지방법원 2025타경42396. 대상은 안성시 공도읍 마정리 200-516, 200-520과 관련된 건물·토지로, 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택입니다. 토지는 354.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 따라서 표준화된 아파트 한 호실처럼 권리와 가격만 보면 끝나는 유형이 아니라, 여러 점유자와 건물 현황을 함께 맞춰 봐야 하는 복합물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2018년 7월 13일 설정된 평택성동신용협동조합 근저당권 채권최고액 500,500,000원입니다. 이 근저당권은 2026년 3월 11일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 전세권·근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 다만 실제 점유자 가운데 전입일이 확인되지 않은 사람이 있어 등기 소멸과 점유 인수 위험을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-516 · 도로명 경기도 안성시 공도읍 대림동산길 94 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 정해식 |
| 토지 | 354.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 947,367,000원 / 464,209,830원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤수지 / 55,073,533원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명, 후순위는 매각으로 소멸
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 1명은 대항력 판정 미완료
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 성승훈 | 201호 | 2018.07.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정윤정 | 202호 | 2024.06.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재흥 | 203호 | 2024.01.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김주필 | 301호 | 2022.01.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한호 | 302호 | 2023.04.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정원석 | 303호 | 2021.11.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경식 | 304호 | 2022.03.30 | 60,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김기용 | 402호 | 2023.08.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이영길 | 403호 | 2018.10.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강호영 | 1층 81.9㎡ | 2023.09.26 | 10,000,000원 월 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박수진 | 1층 | 미상 | 15,000,000원 월 530,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤수지 | 401호 | 2020.11.06 | 53,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
성승훈·정윤정·김재흥·김주필·김한호·정원석·김경식·김기용·이영길·강호영·윤수지는 모두 확인된 전입일이 말소기준일인 2018.07.13 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 박수진은 전입일이 확인되지 않아 같은 결론을 적용할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%까지 내려왔지만 ‘저가’ 단정은 금물
감정가는 947,367,000원, 현재 최저매각가는 464,209,830원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 현재 배당모델상 매수인 인수액은 0원이므로, 기준 실질취득액도 최저매각가와 같은 464,209,830원으로 봅니다.
다만 이 물건은 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 비표준 복합용도이고, 토지·제시외 건물이 함께 묶여 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 일반 아파트처럼 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 최근 실거래 비교 근거 없이 ‘감정가의 절반이니 싸다’고 결론내리는 방식은 피해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 464,209,830원 | 457,167,732원 | 431,479,334원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 324,946,881원 | 319,597,625원 | 569,049,441원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 227,462,816원 | 223,478,337원 | 665,168,729원 |
④ 예상배당표 (매각가 464,209,830원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,042,098원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 평택성동신용협동조합 | 500,500,000원 | 457,167,732원 |
| 3. 을구 4번 전세권 · 대신건설주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 노정례 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 16번 전세권 · 정찬영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 19번 근저당권 · 정기정 | 58,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 21번 전세권 · 김주필 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 23번 전세권 · 김재홍 | 55,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 경매개시결정 · 윤수지 | 55,073,533원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 경매개시결정 · 평택성동신용협동조합 | 55,073,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 총 채권액은 888,647,066원, 채권자 예상배당은 457,167,732원, 미배당은 431,479,334원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)
- 용도. 1층은 근린생활시설 등, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중인 복합형 건물입니다.
- 주위환경. 마정일반산업단지 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 354.0㎡, 제1종전용주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 406,100원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·전기·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등이 표시돼 있습니다.
- 현황 차이. 4층 면적은 등기사항증명서 122.2㎡, 대장 132.3㎡로 서로 다릅니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박수진 전입·점유시점 확인. 전입일이 미상이라 대항력 유무가 확정되지 않았습니다. 보증금 15,000,000원과 월차임 530,000원 관계도 원문 계약·점유자료로 대조해야 합니다.
- 다수 점유자 명도 계획. 여러 호실에 임차·점유관계가 있어 대항력 여부와 별개로 인도·명도 절차가 복수로 발생할 수 있습니다.
- 윤수지 관계 확인. 임차권자이자 강제경매 채권자로 표시되는 동일인 관계를 계약서·임차권등기·경매신청채권 자료와 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되는지 확인해야 실제 배당순서와 후순위 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 면적·제시외 건물 확인. 4층 122.2㎡와 132.3㎡의 차이, 제시외 건물의 구조·사용상태·매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 일괄매각 범위 확인. 등기에는 마정리 200-516, 200-520이 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 매각목록과 토지별 범위를 원문에서 맞춰야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 최근 실거래 비교 없이 할인율만으로 시세 메리트를 확정하지 마세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 현황 확인이 승부처”
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 비교적 명확합니다. 2018.07.13 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당모델은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 박수진의 대항력 판정이 미완료이고, 여러 호실의 점유관계가 존재하며, 국세·지방세 우선차감 가능성, 4층 면적 차이, 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 현황 변수가 겹칩니다.
또한 현재 최저가 464,209,830원은 감정가의 49%지만, 이 물건은 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 복합형 자산입니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개이므로, 가격 메리트는 거래사례·임대현황·건물상태를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리의 뼈대는 선명하지만 현황조사 난도가 낮지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
