수원지방법원 2025타경42414. 평택시 동삭동 더샵지제역센트럴파크2블럭 206동 3층 303호, 전유면적 83.7111㎡의 아파트입니다. 말소기준은 2020.10.06 중소기업은행 근저당권 352,800,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 64,100,000원, 롯데카드 가압류 20,850,664원과 경매개시결정이 이어졌습니다. 임차인은 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
권리순위만 놓고 보면 말소기준이 명확한 편입니다. 다만 별도로 눈에 띄는 것은 대지권 미등기입니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기 건물로 기재되어 있고, 감정평가는 대지권을 포함해 산정됐으며, 평택시 사실조회에서는 취득세 납부 당시 토지를 반영하여 부과한 것으로 확인됩니다. 따라서 이 사건은 단순히 “인수 0원이니 끝”이라고 보기보다 대지권 등기관계를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 제206동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 83.7111㎡ · 방3·화장실2·주방1·거실1·알파룸1 · 지상 26층 중 3층 |
| 소유자 | 신창수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 388,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 249,549,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 감정평가는 대지권 포함 · 취득세 부과 당시 토지 반영 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 대지권 미등기가 별도 변수
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 매수인이 부담할 임차보증금은 없고, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2020.10.06 중소기업은행 근저당권입니다. 2021.04.01 엔에이치농협캐피탈 근저당권은 2022.09.28 해지로 말소됐습니다.
2022.09.28 에스비아이저축은행 근저당권 267,600,000원이 설정됐고, 2026.02.02 한국자산관리공사로 근저당권 이전 기록이 있습니다. 이 권리는 말소기준인 2020.10.06 근저당보다 뒤에 설정된 후순위 권리입니다. 경매개시결정은 2025.08.12 에스비아이저축은행 채권자로 등기되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 실거래 하단도 함께 봐야 한다
더샵지제역센트럴파크2BL은 1,674세대, 준공일은 2020.08.13입니다. 대상 전유면적 83.7111㎡와 면적이 매칭된 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 498,958,333원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득금액은 388,500,000원으로 이 평균의 77.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.8㎡ | 26 | 528,500,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 12 | 509,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 9 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 83.71㎡ | 13 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 83.71㎡ | 17 | 368,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 10 | 548,000,000원 |
| 2026.06 | 83.71㎡ | 10 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 23 | 538,000,000원 |
| 2026.05 | 83.71㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2026.05 | 83.71㎡ | 21 | 348,000,000원 |
| 2026.05 | 83.71㎡ | 7 | 528,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 498,958,333원 |
최신 거래는 2026.08 528,500,000원, 최근 12개월 평균은 498,958,333원입니다. 현재 실질취득금액 388,500,000원은 두 기준보다 낮아 평균·최신 거래 대비 가격 여유가 있는 구간입니다. 다만 최근 실거래 범위 자체가 348,000,000원~548,000,000원으로 넓고, 실제로 348,000,000원과 368,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 77.9%라는 평균 대비 할인율만으로 무조건적인 저가 낙찰이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,239,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 352,800,000원 | 352,800,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 64,100,000원 | 29,461,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,850,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정상 채권총액은 437,750,664원, 채권자 예상배당은 382,261,000원, 미배당액은 55,489,664원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·화장실2·주방1·거실1·알파룸1 구조의 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 26층 내 3층입니다.
- 입지. 평택모산초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하며 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지규모. 더샵지제역센트럴파크2BL은 1,674세대이며 준공일은 2020.08.13입니다.
- 도로. 단지를 기준으로 남서측 약 23m, 남동측 약 15m, 북동측 약 32m, 북서측 약 32m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 포함되며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 대로3류(폭 25m~30m)에 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 1,156,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·자루형·광대로한면 조건입니다.
- 건물상태. 전반적인 관리상태는 보통이며 통상적인 위생 급·배수, 승강기, 옥내 소화전 설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 원본 확인. 감정평가에는 대지권이 포함되고 취득세에도 토지가 반영됐지만, 매각물건명세서의 대지권 미등기 기재를 등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득액으로. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득액은 388,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 498,958,333원과 최신 거래 528,500,000원을 기준으로 비교하세요.
- 저가 실거래도 함께 확인. 최근 거래 중 348,000,000원과 368,000,000원 사례도 있습니다. 평균 대비 77.9%라는 숫자만으로 과도한 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 후순위 근저당 이전관계. 2022.09.28 에스비아이저축은행 근저당권과 2026.02.02 한국자산관리공사 이전 기록을 최신 등기에서 다시 확인하세요.
- 배당관계 확인. 현재 회차 예상배당상 채권자 미배당액은 55,489,664원이고 신청채권자 청구액은 249,549,167원입니다. 실제 채권계산 관계를 원본과 대조하세요.
- 토지 관련 규제. 일반상업지역·도시개발구역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 대지권 확인이 선행돼야 한다”
현재 최저가는 388,500,000원, 매수인 인수액은 0원이라 실질취득금액 역시 388,500,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적권 실거래 평균 498,958,333원의 77.9%이고 최신 거래 528,500,000원보다도 낮아, 평균·최신 시세와 비교한 가격 위치는 분명 긍정적입니다.
그러나 최근 거래 하단에는 348,000,000원과 368,000,000원 사례도 있고, 무엇보다 매각물건명세서에 대지권 미등기라고 명시되어 있습니다. 감정가에는 대지권이 포함됐고 취득세 부과 당시에도 토지가 반영됐지만, 이 사실만 보고 등기관계 확인을 생략할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 “임차인 인수 0원 + 평균 대비 할인”은 장점, “대지권 미등기 확인”은 선결조건으로 보는 것이 맞습니다. 권리와 가격만 보고 즉시 고평가하기보다 대지권 및 후순위 근저당 이전관계를 원본에서 확인한 뒤 입찰 여부를 정하는 사건입니다.
