수원지방법원 2025타경42490. 경기도 평택시 용이동 491-8, 현신6길 31에 있는 집합건물 2층 204호입니다. 감정평가서에 따르면 철근콘크리트구조 8층 건물의 제2층에 위치하며 현재 오피스텔(주거용)로 이용되고 있습니다. 공식 물건종류가 근린시설로 분류된다는 점에서 일반적인 아파트 경매와는 다른 검토가 필요합니다.

소유자 박양근의 소유권이전 등기는 2020년 4월 3일 접수됐으며 당시 거래가액은 258,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024년 10월 8일 설정된 칸츠자산관리대부주식회사의 근저당권으로, 채권최고액은 75,000,000원입니다. 같은 날 해당 회사 명의의 전세금 5,000,000원짜리 전세권도 설정됐습니다.

권리분석에서 핵심은 후순위 등기보다 실제 점유 및 임대차 상태입니다. 신고·확인된 임차인 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다는 사실까지 확정하거나 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024년 10월 8일 칸츠자산관리대부주식회사의 을구 6번 근저당권입니다. 동일 회사의 을구 7번 전세권은 같은 날 후순위 접수됐으며, 이후 설정된 금호주류상사의 근저당권, 가압류 및 압류, 경매개시결정 등도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

임대차·전세권 — 등기상 전세권과 실제 점유는 구분

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 임차인이나 점유자가 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다.

등기부에 기재된 전세금 5,000,000원은 칸츠자산관리대부주식회사의 전세권에 관한 금액입니다. 별도로 확인된 임차인의 임대차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 절반, 시세의 절반은 아니다

감정가 246,000,000원이 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 120,540,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율은 분명하지만, 현재 거래되는 같은 용도·유사 면적의 오피스텔 실거래가와 직접 비교할 수 있는 근거는 확보되지 않았습니다.

특히 본건은 공식 물건종류가 근린시설이고 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 일반 아파트의 시세나 과거 감정평가액을 현재의 정상 거래가격으로 대체해서는 안 됩니다. 가격 메리트를 판단하려면 실제 건축물대장상 용도, 이용상태, 전용면적 및 유사 호실의 최근 거래를 함께 확인해야 합니다.

각 회차의 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 실제 낙찰가와 배당액은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 칸츠자산관리대부주식회사의 근저당·전세권, 금호주류상사의 근저당 및 후순위 가압류 채권에 배분됩니다. 후순위 채권에는 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.

채권최고액 및 청구금액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 특히 평택세무서장 명의의 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 우선배당 여부를 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 용이동 소재 용이초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 주거나지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 외장석재 및 벽돌치장쌓기 마감, 창호는 샷시 창호이며 급배수·위생·난방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
• 접도. 서측으로 중로, 동측으로 보행자도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(용이지구)에 해당합니다. 토지면적은 917.5㎡이며 공시지가는 1,537,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 입찰 전 실제 적용되는 허가·이용 제한을 확인할 필요가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 및 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공식 물건종류가 근린시설인 만큼 건축물대장상 용도와 실제 이용상태의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 개별 호실의 용도, 면적, 임대상태와 관리비 등에 따라 거래 수요가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 공식 물건종류는 근린시설, 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 집합건축물대장과 매각물건명세서의 용도·이용현황을 대조하세요.
• 실거래 확인. 같은 건물 또는 인근 유사 용도·면적 오피스텔의 최근 거래가격을 조사하고, 감정가가 아닌 실제 시장가격을 기준으로 입찰가를 검토하세요.
• 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 계약관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
• 전세권 확인. 칸츠자산관리대부주식회사의 을구 7번 전세권은 후순위 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 등기상 전세권과 실제 점유자의 임대차관계는 별도로 조사하세요.
• 선순위 등기 대조. 현대캐피탈 근저당의 말소 이력과 한국자산관리공사로의 근저당권이전 등기를 최신 등기부 원본으로 확인하세요.
• 조세채권 확인. 평택세무서장 명의 압류가 있습니다. 세금채권의 법정기일과 우선배당 여부는 등기 접수 순서만으로 확정할 수 없습니다.
• 별도 경매 확인. 현대캐피탈이 신청한 2026타경50188 경매개시결정도 등기돼 있으므로 사건 진행상황 및 병합·중복경매 관계를 확인하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 실제 점유자 인도 절차를 사전에 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 건축물대장을 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치와 점유관계

평택 용이동 204호는 감정가 246,000,000원에서 두 차례 유찰돼 120,540,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후의 근저당·전세권·가압류는 소멸 예정이며, 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 낮아진 최저가가 곧 안전한 매입가격을 의미하지는 않습니다. 공식 분류는 근린시설이고 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 또한 임대관계가 미상이고, 현재 시세를 확인할 수 있는 실거래 비교자료가 없습니다. 선순위 근저당 말소·이전 이력과 실제 점유자에 관한 원본 검증도 필요합니다.

등기상 인수 추정액은 0원, 가격의 적정성은 추가 검증 대상. 본건은 감정가 대비 할인율보다 실제 용도·점유관계·최근 실거래가격을 먼저 확인해야 하는 경매물건입니다.