수원지방법원 2025타경42490. 등기상 물건은 경기도 평택시 용이동 491-8, 도로명주소 경기도 평택시 현신6길 31의 집합건물 2층 204호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔(주거용)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 박양근이고, 2020.04.03 소유권이전 등기 당시 거래가액은 258,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 2024.10.08 설정된 칸츠자산관리대부주식회사 근저당권 75,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원부터 이후 권리는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42490 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 491-8 2층204호 · 경기도 평택시 현신6길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 박양근 · 2020.04.03 소유권이전 · 거래가액 258,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 칸츠자산관리대부주식회사 / 58,657,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 6번 칸츠자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 7번 전세권 5,000,000원, 2025.02.13 유한회사금호주류상사 근저당권 30,000,000원, 신용보증기금·경기신용보증재단·소상공인시장진흥공단·서민금융진흥원의 가압류와 국의 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 246,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 172,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래· 최근 가격 추세가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 1. 근저당 · 칸츠자산관리대부주식회사 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 전세권 · 칸츠자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유한회사금호주류상사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 8,444,436원 | 8,444,436원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 31,909,973원 | 31,909,973원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,279,264원 | 15,279,264원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,328,361원 | 3,355,527원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 176,962,034원 중 168,989,200원이 배당되고, 미배당은 7,972,834원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 용이동 소재 용이초등학교 남동측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설이지만 실제 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 중로, 동측으로 보행자도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(용이지구)이며, 보행자전용도로·중로2류와 접하고 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,537,000원/㎡.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 공부상 용도와 실제 사용에 따른 금융·세금·전입·영업 관련 조건을 원본으로 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 246,000,000원과 현재 최저가 172,200,000원만으로는 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 후순위 권리. 2024.10.08 말소기준 이후의 전세권·근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 배당 외 항목. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 적용 내용을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2024.10.08 칸츠자산관리대부주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 전세권과 근저당권, 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건의 판단을 권리만으로 끝내면 안 됩니다. 사건 용도는 근린시설이지만 실제로는 오피스텔(주거용)으로 사용 중이고 임대관계가 미상이며, 시장 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 현재 최저가 172,200,000원이 감정가의 70%라는 사실은 가격이 내려왔다는 뜻일 뿐, 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단입니다.
