수원지방법원 2024타경54370. 평택시 서탄면 수월암리 소재 근린시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(제조업소)이며, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 1,366,943,256원입니다. 말소기준은 2021.05.26. 국민은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원이고, 그 뒤 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 점유자는 (주)파피아(김진섭) 1명입니다. 보증금 30,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입일 2021.07.27.로 말소기준권리인 2021.05.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족이 생기더라도 이 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 보이지 않으며, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54370 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서탄면 수월암리 1126-1 · 경기도 평택시 서탄면 서탄로 495-34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 소유자 | 김진옥 |
| 토지 | 824.0㎡ · 대 · 공업기타 · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,952,776,080원 / 1,366,943,256원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,026,646,718원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.05.26. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후 2023.10.13. 국 압류, 2023.11.15. 파피아 근저당권, 2024.10.31. 임의경매개시결정, 2025.01.20. 평택시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 채권자는 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사이고, 등기에는 양도인이 주식회사국민은행으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)파피아(김진섭) | 495-34 495.75제곱미터 | 30,000,000원 | 4,000,000원 | 2021.07.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,366,943,256원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,069,433원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사파피아 | 200,000,000원 | 150,873,823원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권 합계 1,400,000,000원 중 1,350,873,823원이 배당되고 49,126,177원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황 리스크 — 권리보다 중요한 부분
매각은 일괄매각이며 파이프조 천막지붕 창고·콤프레셔실 등 제시외 건물과 콤프레셔 2대, 목공 CNC 1대, 프레서 2대, 스프레더 1대 등 제시외 물건도 포함됩니다. 목록1은 목록2의 건부지, 목록3은 목록4의 건부지로 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 서탄면 수월암리 ‘서탄초등학교내수분교장’ 동측 인근으로, 중·소규모 공업용부동산과 농경지·농가촌락이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나 노선·운행횟수는 적습니다. 북서측 직선거리 약 2.1km 지점에 평택화성고속도로 향남I.C 진출입로가 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 일반철골구조 건물에 샌드위치 복합판넬·하이샷시 창호·에폭시코팅 등이 적용되어 있습니다.
- 토지. 824.0㎡, 지목 대, 공업기타 이용, 계획관리지역, 평지, 세로장방, 세로각지(가)입니다. 공시지가는 421,100원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 제조업소 중심의 근린시설 + 토지이고, 주변도 공업용부동산·농경지·농가촌락 혼재 지역이어서 매수층은 용도 적합성을 따지는 수요로 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 무단용도변경 확인. 2층 111.6㎡ 직원 숙소 사용에 대한 원상복구 범위와 이행강제금 등 행정처분 가능성을 담당기관에 확인하세요.
- 수로점용허가. 현 소유자의 점용허가를 낙찰자가 승계할 수 있는지, 아니면 재허가가 필요한지 확인하세요.
- 제시외 포함 범위. 제시외 건물과 콤프레셔 2대·목공 CNC 1대·프레서 2대·스프레더 1대가 일괄매각 대상에 포함된 상태를 현장에서 대조하세요.
- 임차인 명도. (주)파피아(김진섭)는 대항력이 없지만 현재 점유관계와 실제 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가·규제. 토지거래계약에관한허가구역, 비행안전제6구역, 성장관리계획구역 등 사업계획과 관련된 규제를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 담당기관 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 현황은 직접 풀어야 한다”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 뒤의 압류·근저당·경매개시결정이 소멸하고, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 근린시설 + 토지 경매는 등기부가 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 직원 숙소로의 무단용도변경, 농수용 수로의 점용허가 승계·재허가, 여러 제시외 건물·기계의 일괄매각, 토지거래허가·비행안전·성장관리계획 규제가 실제 사업성과 처분성을 좌우합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 1,366,943,256원이 시장 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 현황·행정 리스크는 별도 실사. 이 두 문장을 함께 봐야 하는 물건입니다.
