춘천지방법원 2025타경30559. 영월군 북면 연덕리의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 공부상 제2종근린생활시설과 동식물관련시설로 이용 중이며, 주변은 주택과 농경지가 형성된 지역입니다. 현재 소유자는 김은경이고, 2018.12.10 설정된 영월농업협동조합 근저당 195,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 후순위 채권 숫자보다 말소기준보다 앞선 갑구 14번 가등기를 먼저 확인해야 합니다. 2003.01.28 등기된 이 가등기는 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있고, 별도 주의사항에도 가등기 종류 확인 필요가 적혀 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30559 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 영월군 북면 연덕리 860, 860-3 제1호 · 강원특별자치도 영월군 북면 원동재로 977-40 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 동식물관련시설 |
| 소유자 | 김은경 |
| 감정가 / 최저가 | 598,665,440원 / 293,346,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 165,161,399원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 참고 | 계획관리지역 · 공시지가 32,200원/㎡ · 토지면적 1,017.0㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
2018.12.10 영월농업협동조합 근저당 195,000,000원 이후에는 중소기업은행 30,490,856원, 중소벤처기업진흥공단 76,752,828원, 농림수산업자신용보증기금관리기관 34,225,338원, 농협은행 주식회사 6,039,766원, 제천단양축산업협동조합 15,720,191원, 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 15,940,801원, 영월농업협동조합 23,737,882원, 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 141,500,992원의 가압류가 이어집니다. 이 후순위 권리들은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 박성재 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성재 | 2021.07.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박성재의 전입일은 2021.07.26으로 말소기준권리인 2018.12.10 근저당보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다. 별도로 일련번호(6) 토지 일부는 타인이 점유하는 것으로 판단되어, 정확한 점유 위치와 면적 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 598,665,440원, 현재 최저매각가는 293,346,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 205,342,200원(감정가 34%), 4회 유찰 시 143,739,540원(감정가 24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,906,844원 |
| 2. 근저당 · 영월농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 30,490,856원 | 30,490,856원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 76,752,828원 | 62,948,300원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 34,225,338원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,039,766원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제천단양축산업협동조합 | 15,720,191원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 15,940,801원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 영월농업협동조합 | 23,737,882원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 141,500,992원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 539,408,654원 중 예상배당 288,439,156원, 미배당 250,969,498원입니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 이는 선순위 가등기의 법적 효력 확인과는 별개의 문제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연덕2리마을회관 서측 원거리에 위치하며, 부근은 주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려하면 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 일련번호(3)는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 제2종근린생활시설, 일련번호(7)는 일반철골조 판넬지붕 단층 동식물관련시설입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 해당하고, 일부 토지는 접도구역·소하천구역에 저촉됩니다.
- 현황 차이. 일련번호(4,5)는 공부상 지목이 전이나 현황 도로, 일련번호(6)는 공부상 전이나 현황 일부 하천입니다.
- 점유. 일련번호(6) 토지 일부는 타인이 점유하는 것으로 판단되어 정확한 위치와 면적 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 일련번호(3,7) 건물은 공실 상태이고 전기계량기가 철거되어 있어 정상 사용을 위한 전반적인 점검 및 수리 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 14번 가등기의 종류·원인·현재 효력·말소 가능 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 일련번호(6)는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 입찰기일 전 해당 관서에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 일련번호(6) 지상 비닐하우스 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 타인점유 확인. 일련번호(6) 일부 토지의 정확한 점유 위치와 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 하천·도로 현황 확인. 공부상 전이지만 현황 도로 또는 일부 하천인 토지가 있어 실제 이용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 건물 점검. 일련번호(3,7)는 공실이고 전기계량기가 철거된 상태이므로 정상 사용에 필요한 수리 범위를 확인해야 합니다.
- 박성재 점유관계. 전입은 말소기준 이후라 자료상 대항력은 없으나 보증금·확정일자는 미상이므로 명세서 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 권리 확인이 먼저다
현재 최저가는 293,346,000원으로 감정가 598,665,440원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 2003.01.28 갑구 14번 가등기가 2018.12.10 말소기준 근저당보다 앞선다는 점입니다. 후순위 가압류는 정리되더라도 이 가등기는 자료상 매수인 인수로 분류되어 있어, 종류와 효력을 확정하기 전에는 배당표상 인수 0원만 보고 안전하다고 판단할 수 없습니다.
여기에 농지취득자격증명, 일부 타인점유, 현황 도로·하천, 매각 제외 비닐하우스, 공실 건물의 전기계량기 철거까지 현장·행정 확인 요소가 겹칩니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 시세 메리트를 검증할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 내려왔나”보다 “선순위 가등기와 이용 제한을 얼마나 정확히 해소했나”가 먼저인 사건입니다.
