춘천지방법원 2025타경30559. 영월군 북면 연덕리 860 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태상 건물은 제2종근린생활시설과 동식물관련시설로 이용되고 있습니다. 감정가는 598,665,440원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 419,066,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 70%라는 숫자가 아니라 말소기준권리보다 앞선 갑구 14번 가등기입니다. 해당 권리는 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 판정되어 있으며, 별도 메모에서도 가등기 종류 확인 필요가 명시되어 있습니다.
현재 소유자 김은경은 2015.05.27. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2018.12.10. 영월농업협동조합 근저당권 195,000,000원이 설정되어 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 2023년 이후 중소기업은행·중소벤처기업진흥공단·농림수산업자신용보증기금관리기관 등의 가압류는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸 판정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30559 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 영월군 북면 연덕리 860 · 원동재로 977-40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 동식물관련시설 |
| 소유자 | 김은경 · 2015.05.27. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 598,665,440원 / 419,066,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 165,161,399원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.10. 을구 10번 근저당권 · 영월농업협동조합 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
반면 말소기준 이후 설정된 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 현재 경매개시결정은 2025.08.25. 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하여 등기됐습니다. 그보다 앞선 2025.06.16. 영월농업협동조합의 경매개시결정은 2025.08.20. 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성재 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박성재의 전입일은 2021.07.26.로 말소기준일인 2018.12.10.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리 판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 구체적인 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 70% 할인만으로 메리트를 판단할 수 없다
감정가 598,665,440원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 419,066,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 293,346,200원, 3회 유찰 시 205,342,340원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
하지만 비교할 실거래 자료가 없으므로 419,066,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 가등기의 인수 효과가 금액으로 확정되지 않았기 때문에, 최저가만을 실질취득비용으로 보고 가격 메리트를 평가하는 것도 적절하지 않습니다. 이 사건은 먼저 가등기의 법적 성격과 인수 범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 419,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,590,660원 |
| 2. 근저당 · 영월농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 30,490,856원 | 30,490,856원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 76,752,828원 | 76,752,828원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 34,225,338원 | 34,225,338원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,039,766원 | 6,039,766원 |
| 7. 가압류 · 제천단양축산업협동조합 | 15,720,191원 | 15,720,191원 |
| 8. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 15,940,801원 | 15,940,801원 |
| 9. 가압류 · 영월농업협동조합 | 23,737,882원 | 23,737,882원 |
| 10. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 141,500,992원 | 14,567,678원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 539,408,654원 중 예상 배당액은 412,475,340원, 미배당은 126,933,314원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 별도로 등기 분석상 선순위 가등기가 매수인 인수 판정이므로 가등기 자체의 효력 확인이 반드시 선행돼야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영월군 북면 연덕리의 연덕2리마을회관 서측 원거리에 위치하며, 주변은 주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 거리와 배차간격을 고려하면 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 건물 이용. 일련번호(3)는 공부상 제2종근린생활시설, 일련번호(7)는 공부상 동식물관련시설로 이용 중입니다. 두 건물은 공실 상태이고 전기계량기가 철거되어 정상 사용을 위한 점검·수리 여부 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지면적은 1,017.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이며 계획관리지역입니다. 공시지가는 32,200원/㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 보전산지·임업용산지·준보전산지·농림지역과 접합니다. 일부 토지는 접도구역과 소하천구역에 저촉됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호(4,5)는 공부상 전이나 현황 도로, 일련번호(6)는 공부상 전이나 현황 일부 하천입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 14번 가등기 확인. 2003.01.28. 가등기의 종류와 현재 효력, 본등기 가능성 및 매수인 인수 범위를 우선 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록6은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건이 기재되어 있습니다. 발급에 시일이 걸릴 수 있어 입찰 전 해당 관서 확인이 필요합니다.
- 타인 점유 확인. 목록6 일부 토지는 타인이 점유하는 것으로 보여 정확한 위치와 면적을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 목록6 지상의 비닐하우스 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록4·5는 현황 도로입니다. 실제 이용범위와 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공실 건물 상태. 목록3·7 건물은 공실이고 전기계량기가 철거되어 있으므로 정상사용을 위한 전반적인 점검과 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 박성재의 보증금·확정일자는 미상이고, 별도로 일부 토지에 타인 점유 정황이 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 선순위 권리가 먼저다
이 물건은 한 번 유찰돼 419,066,000원까지 내려왔지만, 현재 단계에서 핵심은 할인율이 아닙니다. 2003.01.28. 가등기가 2018.12.10. 말소기준보다 앞서 있고 매수인 인수로 판정되어 있기 때문입니다. 후순위 가압류와 대항력 없는 임차인은 비교적 정리가 명확하지만, 선순위 가등기의 종류와 효력이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용조차 금액으로 확정하기 어렵습니다.
여기에 농지취득자격증명, 타인 점유 토지, 매각 제외 비닐하우스, 현황 도로·하천, 공실 건물과 철거된 전기계량기까지 확인사항이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “가격이 내려왔으니 접근”이 아니라 “선순위 가등기와 현장 조건을 먼저 해소한 뒤 가격을 검토”해야 하는 유형입니다.
