수원지방법원 2024타경55854. 사건상 용도는 대지이고, 감정 이용상태를 보면 경기도 평택시 동삭동 이편한세상지제역 근린생활시설 지하 1층의 여러 점포를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정자료에는 지하1층 7호 외 22개호가 기재되어 있으며, 매각물건명세서 비고도 일괄매각을 명시합니다. 일부는 공실, 일부는 점포·음식점으로 사용되고 있고, 지하1층 11호부터 17호는 경계벽체가 없는 일단의 음식점 용도로 확인됐습니다.

등기만 보면 말소기준권리는 2024년 11월 13일 접수된 주식회사으뜸대성 가압류 30,500,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 뒤가 아니라 그보다 먼저 들어온 임차인입니다. 제공된 임차관계의 대항요건 기준일은 2023년 5월부터 2024년 8월까지로 모두 말소기준일보다 빠르고, 배당 계산에서는 이들의 보증금을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차관계가 핵심

2023년 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024년 10월 14일 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사피더블유디앤씨 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024년 11월 13일 주식회사으뜸대성의 가압류가 들어오면서 이 권리가 말소기준이 됐고, 2024년 11월 27일 지앤파트너스 주식회사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다.

② 임차인 — 계산상 718,000,000원 인수, 미상 점유도 남는다

따라서 현재 최저가 3,360,895,790원에 계산상 인수액 718,000,000원을 더한 실질취득 기준액은 4,078,895,790원입니다. 이 사건은 각 개별 보증금이 현재 최저가보다 큰 전형적인 “낙찰가가 내려가도 총취득액이 보증금으로 고정되는” 유형은 아니지만, 최저가만 보고 매수원가를 판단하면 안 된다는 점은 동일합니다. 최저가가 더 내려가더라도 시나리오상 718,000,000원의 인수액은 그대로 유지됩니다.

③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다

제공된 최근 거래는 e편한세상지제역 공동주택의 59.53㎡·74.71㎡·84.05㎡·84.81㎡ 거래입니다. 최근 12건 평균은 449,000,000원, 최저 364,000,000원, 최고 550,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 370,000,000원입니다. 그러나 본건은 지하 근린생활시설 23개호 일괄매각이고 면적 매칭도 성립하지 않으므로, 이 거래표본은 본건의 직접 시세가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,360,895,790원 가정)

채권 총 청구액 35,500,000,000원 중 예상 배당은 3,324,886,832원, 미배당은 32,175,113,168원입니다. 임차인 보증금 718,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 매각대금 배분 도넛에는 포함되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 718,000,000원은 남는다

유찰될수록 매각가 자체는 크게 낮아지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액 718,000,000원이 6회·7회 유찰에도 그대로 유지됩니다. 따라서 입찰가는 “감정가 대비 몇 %인가”보다 낙찰가 + 실제 확정 인수액으로 계산해야 합니다. 특히 미상 점유와 이루컴퍼니 반복 기재를 정리하기 전에는 위 실질취득액도 확정값이 아니라 계산상 기준액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 동삭동 세교초등학교 북측 인근. 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·근린상가·산업단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 일부 호실은 공실, 일부는 점포·음식점·상가 분양사무실 등으로 이용됩니다. 11호~17호는 경계벽체 없는 일단의 음식점 용도로 조사됐으며 현재 영업하지 않는 상태입니다.
• 내부 확인. 일부 호실은 문이 잠겨 내부를 구체적으로 확인하지 못했고, 창문 확인 결과 일부는 벽체를 허물어 사용하거나 칸막이 공사가 된 상태로 조사됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 중 지하1층 근린생활시설이며 공용 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.0회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다. 본건도 현재 5회 유찰 상태라 가격만큼 점유·임대·일괄매각 구조의 검토가 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 3,360,895,790원에 배당계산상 인수 718,000,000원을 더한 4,078,895,790원을 기본 출발점으로 보되, 실제 인수액 확정 전까지는 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 이루컴퍼니 중복 여부 확인. 동일 점유부분·동일 보증금·동일 기준일의 이루컴퍼니 기재가 반복돼 있으므로 계약서·현황조사·명세서를 대조해 실제 계약 건수를 확정해야 합니다.
• 미상 점유 확인. “상가동” 점유자는 신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 매각물건명세서와 현장조사로 보완해야 합니다.
• 점유 호실과 실제 사용현황 대조. 일부 호실은 공실로 평가됐는데 임차인 조사에는 점유자가 기재돼 있습니다. 조사시점 차이와 실제 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 지하1층 여러 호실이 한 사건으로 매각되므로 각 호실의 등기·점유·경계벽 철거 및 칸막이 현황을 목록별로 맞춰야 합니다.
• 공동주택 실거래 오용 금지. 최근 평균 449,000,000원은 e편한세상지제역 공동주택 거래입니다. 본건 상가 23개호의 입찰가 산정에는 별도 근린생활시설 임대료·공실률·수익률 검토가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 계약관계와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81%”보다 중요한 숫자는 718,000,000원이다

감정가 19,997,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 3,360,895,790원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율만으로 평가할 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차관계가 다수 존재하고, 배당 계산상 매수인 인수액이 718,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유가 남아 있고, 동일 임차관계로 보이는 반복 기재도 정리해야 합니다.

현재 회차에서 최저가와 계산상 인수를 합친 금액은 4,078,895,790원입니다. 6회 유찰 시 3,070,627,053원, 7회 유찰 시 2,364,838,937원으로 내려가지만 718,000,000원 인수는 시나리오상 그대로 남습니다. 또한 제공된 449,000,000원 실거래 평균은 공동주택 거래이므로 이 근린생활시설 일괄매각의 시세 근거로 삼을 수 없습니다. 할인율은 크지만 가격 메리트는 아직 입증되지 않았고, 권리·점유 확인 난도는 높습니다. 이 사건은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “실제 인수액과 각 호실 점유관계를 어디까지 확정했는가”가 입찰 여부를 가르는 물건입니다.