부산지방법원 2025타경21503. 부산 금정구 구서동 태평양아파트 12층 1201호, 전용 84.72㎡ 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 169,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2024.03.22 주식회사밸류마크 근저당권 84,500,000원이며, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격만 보면 전체 12건 실거래 평균 177,375,000원의 95.3%이지만, 이 평균에는 2021~2022년의 184,000,000원~185,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 171,583,333원, 데이터상 최신 거래 190,000,000원, 그리고 최근 거래군의 -6.3% 하락 추세를 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 불과 1.5% 낮아, 신건 단계에서 큰 폭의 할인으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21503 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 75 태평양아파트 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.72㎡ · 지하1층 지상20층 건물 내 12층 |
| 현재 소유자 | 최영우 · 2024.04.23 상속, 2025.03.06 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 23,402,784원 |
| 말소기준 | 2024.03.22 주식회사밸류마크 근저당권 · 채권최고액 84,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정, 배당관계는 원본 확인
2023.05.24 금정농업협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 있었고, 2024.10.21 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 경매개시결정 역시 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 2025.03.10 등기됐습니다. 한편 제공된 말소기준 판정은 2024.03.22 주식회사밸류마크 근저당권으로 잡혀 있고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.5% 낮지만 하락 추세
태평양아파트 전용 84.72㎡의 최근 12개월 실거래 6건입니다. 최근 12개월 평균은 171,583,333원, 데이터상 최신 거래는 2025.03 · 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 84.72㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.03 | 84.72㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 84.72㎡ | 14 | 161,500,000원 |
| 2024.10 | 84.72㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 84.72㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2024.08 | 84.72㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.72㎡ | 6건 | 171,583,333원 |
현재 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.5%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차액은 2,583,333원 수준이라 할인폭 자체는 제한적입니다. 데이터상 최신 거래 190,000,000원과 비교하면 낮지만, 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세가 -6.3%이므로 최신 한 건만으로 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,166,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사밸류마크 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,334,000원 |
현재 회차 가정에서는 주식회사밸류마크 채권최고액 84,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 81,334,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 지급 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 169,000,000원 | 84,500,000원 | 81,334,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 135,200,000원 | 84,500,000원 | 48,007,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,160,000원 | 84,500,000원 | 21,345,760원 | 0원 |
제공된 세 시나리오 모두 채권자 지급액은 84,500,000원, 미배당액은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰이 진행될수록 인수액이 늘어나는 구조가 아니라 매각가격 자체가 낮아지는 구조로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 소재 동래초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·연립주택·학교·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 구서역이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상20층 건물 내 12층 1201호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방, 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 평가대상 서측으로 폭 약 15m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 포함되며 일반경관지구, 전기공급설비, 상대보호구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 태평양아파트는 200세대이며 준공일은 1994.07.13입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 제공된 권리판정의 말소기준은 2024.03.22 주식회사밸류마크 근저당권입니다. 2023.05.24 근저당과 2024.10.21 이전등기가 함께 존재하므로 등기 원본에서 순위관계를 다시 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 농업협동조합자산관리회사 청구액은 23,402,784원이지만 제공된 시나리오상 지급액은 0원입니다. 실제 배당요구·채권계산 내용을 확인하세요.
- 점유 확인. 별도 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 최근 시세 재확인. 실거래 표본의 최신 월은 2025.03이고 매각기일은 2026.10.06입니다. 입찰 직전 84.72㎡ 최근 거래를 다시 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군의 가격 추세는 -6.3%입니다. 전체 평균 177,375,000원만 근거로 할인폭을 크게 평가하지 않는 편이 데이터에 부합합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘얇은 할인폭’과 배당순위 확인
제공된 계산상 이 물건의 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균 171,583,333원보다 낮습니다. 그러나 비율은 98.5%로 할인폭이 크지 않고, 최근 가격 흐름도 -6.3%입니다. 따라서 전체 평균 177,375,000원 대비 95.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가하기보다 최근 거래 흐름을 중심으로 보는 것이 적절합니다.
또 하나의 확인점은 농업협동조합자산관리회사입니다. 2024.10.21 근저당권 이전등기와 2025.03.10 경매개시결정이 존재하지만, 제공된 배당 시나리오에서는 청구액 23,402,784원의 지급액이 0원입니다. 인수 0원이라는 계산과 별개로 실제 권리순위·배당관계 원본 대조가 필요한 사건입니다. 신건 단계의 핵심은 ‘싸다’가 아니라 최근 시세와 거의 같은 가격에서 어느 수준까지 응찰할지입니다.
