수원지방법원 2024타경56710. 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-10 대연하늘채 2동 201호, 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 허수혁이고, 2021.07.22 소유권이전 당시 거래가액은 173,000,000원입니다. 2019년 신탁등기는 이후 말소됐고, 2024.12.18 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 말소기준권리 이후 권리라는 단순 구조로 보기 어려운 이유는 경매개시결정보다 앞선 임차권등기가 존재하기 때문입니다.
핵심은 임차권자 유상혁입니다. 2021.07.01 전입, 2021.05.25 확정일자, 2023.07.20 임차권등기가 확인되고 임차보증금은 173,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 임차권이지만, 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.06.09자로 대항력포기확약서를 제출하여 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 기재돼 있습니다. 이 확약은 유상혁에게만 적용되는 것으로 보아야 하며, 별도 보증금 미상 임차인의 위험까지 없애지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56710 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-10, 2동 2층201호 (대연하늘채) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 허수혁 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 96,040,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,296,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 유상혁은 확약으로 실질 인수 0원, 추가 임차인은 확인 필요
가장 중요한 권리는 을구 1번 임차권입니다. 유상혁의 임차보증금은 173,000,000원이고 전입일은 2021.07.01, 확정일자는 2021.05.25로 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 표시돼 있습니다. 배당요구도 2023.07.20자로 이뤄졌습니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력포기확약서로 인해 유상혁에 대한 잔존 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않는 구조입니다.
별도로 매각물건명세서에는 이름이 내용없으로 표시된 임차인이 있으며 전입일 2021.07.01, 확정일자 2021.05.25, 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 표시돼 있습니다. 그러나 보증금이 미상이므로 이 부분은 유상혁 확약과 별개로 확인해야 합니다. 따라서 최종 인수액을 무조건 0원으로 단정할 수는 없고, 미상 임차인의 보증금 확인이 입찰 전 핵심 과제입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유상혁 | 201호 전부 | 173,000,000원 | 有 | 有 | 0원 대항력포기확약 |
| 내용없 | 주거 | 미상 | 有 | 有 | 미상 |
유상혁에 대한 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다. 별도 임차인의 보증금 미상 부분은 매각물건명세서 보완이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격은 싸지만 표본이 얇고 8회 유찰이다
대연하늘채의 최근 거래는 총 7건이며, 최근 12개월 거래는 2023.02 1건, 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 170,000,000원이고, 현재 최저가 96,040,000원은 그 금액의 56.5%입니다. 최근 거래 대비 가격상 메리트는 분명합니다. 최근 12개월 평균과 과거 거래 간 추세는 -0.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 68.07㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 68.07㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 68.07㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 68.07㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 74.48㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.06 | 68.07㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 74.48㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 170,857,142원 |
전체 평균은 170,857,142원, 최저 거래는 170,000,000원, 최고 거래는 173,000,000원입니다. 특히 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선해야 하는데, 최신 거래와 최근12개월 평균이 모두 170,000,000원입니다. 현재 최저가 96,040,000원은 이보다 크게 낮습니다. 다만 최근12개월 표본이 1건뿐이고, 해당 물건 자체도 8회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,128,720원 |
| 1. 임차인 유상혁 보증금 (우선변제) | 173,000,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,296,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 유상혁 부족분은 79,088,720원으로 산정돼 있으나, 매각물건명세서의 대항력포기확약을 반영하면 유상혁에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 반면 별도 임차인의 보증금은 미상이라 실제 총 인수액은 최종 명세 확인 전 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공도초등학교 남동측 근거리에 소재하며, 인근은 다세대주택·농경지·단독주택·신축중인 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건 내 2층 201호로서 외벽 돌붙임·페인팅, 내벽 벽지 및 타일 마감, 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호입니다.
- 설비. 보일러설비에 의한 난방설비, 엘리베이터, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 도시지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 690,400원/㎡입니다.
- 환금성. 대연하늘채는 20세대 규모이고 최근12개월 거래는 1건입니다. 평균 유찰 횟수 5.7회이므로 저가 매수와 별개로 매도·회수 속도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 대항력포기확약서의 적용 대상이 유상혁 임차권이라는 점과 임차권등기 말소 동의 내용을 원본에서 재확인하세요.
- 미상 임차인 보증금 확인. 이름이 내용없으로 표시된 임차인은 보증금이 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 총 인수액 0원으로 응찰가를 산정하면 안 됩니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 96,040,000원은 최근12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원의 56.5%로 가격상 메리트가 큽니다.
- 유찰 이력. 이미 8회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수도 5.7회입니다. 낮은 가격 자체가 수요 부재와 연결될 가능성을 함께 검토하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 점유관계와 현장점유 상태를 별도로 확인하고, 임차권등기 말소 여부를 낙찰 후 절차와 연결해 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권등기명령 및 확약서 원문을 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “싸진 가격, 그러나 0원 인수로 끝나지는 않는다”
이 물건은 현재 최저가가 96,040,000원까지 내려와 최근12개월 거래 170,000,000원의 56.5%라는 강한 가격 메리트를 갖고 있습니다. 동시에 8회 유찰, 20세대 규모, 최근12개월 거래 1건이라는 환금성 약점이 겹칩니다. 권리에서는 더 중요한 분기점이 있습니다. 유상혁의 173,000,000원 임차보증금은 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 주택도시보증공사의 대항력포기확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 별도 임차인 내용없의 보증금이 미상으로 남아 있어, 이 물건을 완전한 무인수 물건으로 단정할 단계는 아닙니다. 결론은 분명합니다. 가격은 매력적이지만, 마지막 변수는 미상 임차인의 보증금 확인입니다.