63,700,000원
울산지방법원 2024타경116951. 온양읍 대안리 한그린아파트 12층 1210호입니다. 현재 소유자는 신용현이고, 2021.07.22 매매를 원인으로 거래가액 93,000,000원에 취득한 뒤 2021.10.15 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 71,500,000원이 이 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 엔씨파이낸스대부 근저당, 김동궁 근저당과 카드사·서민금융진흥원·아이엠에셋대부 가압류가 차례로 설정됐지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 볼 수는 없고, 반대로 아무도 점유하지 않는다고 단정할 수도 없습니다. 현황·점유관계를 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경116951 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 연안8길 31, 12층1210호 (한그린아파트) |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 전용 72.54㎡ · 12층 |
| 소유자 | 신용현 · 2021.07.22 매매 · 거래가액 93,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 25,155,392원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 11번 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당 32,500,000원, 김동궁 근저당 20,000,000원, 삼성카드 4,407,658원, 우리카드 5,154,966원, 롯데카드 5,316,549원, 서민금융진흥원 5,990,167원, 아이엠에셋대부 58,199,163원의 가압류와 2024.10.10 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 흐름은 하락
한그린은 125세대, 사용승인일은 1993.03.18입니다. 대상 면적은 72.54㎡이고, 실거래 자료상 동일 면적이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 97,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 95,000,000원, 최신 거래는 2025.12 · 87,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 대비 -3.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 72.54㎡ | 12 | 87,000,000원 |
| 2025.08 | 78.12㎡ | 7 | 116,000,000원 |
| 2025.01 | 72.54㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2024.08 | 78.12㎡ | 12 | 97,000,000원 |
| 2023.10 | 78.12㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 72.54㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 72.54㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2022.10 | 72.54㎡ | 12 | 84,000,000원 |
| 2022.07 | 72.54㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2022.03 | 78.12㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 2021.10 | 72.54㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.07 | 72.54㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 95,000,000원 |
현재 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 67.1%입니다. 전체 평균 대비로도 65.3%지만, 이 사건에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 타당합니다. 최신 거래가 87,000,000원이고 최근 추세가 -3.5%이므로 하락 흐름은 분명히 경계해야 하지만, 현재 최저가는 최근 실거래 기준으로도 상당한 가격 간격을 두고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 71,500,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 32,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,407,658원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 5,154,966원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,316,549원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,990,167원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김동궁 | 20,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 아이엠에셋대부 | 58,199,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 203,068,503원 중 예상 배당액은 62,153,400원, 미배당액은 140,915,103원입니다. 현재 매각가 가정에서는 우리은행부터 미배당이 발생하고 후순위 권리자는 배당을 받지 못하지만, 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 63,700,000원 | 62,153,400원 | 140,915,103원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 159,681,123원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 172,817,338원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 온남초등학교 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 12층 1210호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지의 아파트 건부지이며 단지 내부 및 외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구·온천원보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 703,700원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 4,969.3㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 125세대 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 50.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 97,583,333원보다 최근 12개월 평균 95,000,000원, 최신 거래 87,000,000원과 최근 추세 -3.5%를 우선해 가격을 판단하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 우리은행 근저당 71,500,000원이 말소기준이며 후순위 근저당·가압류의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 집행정지 이력. 2025.08.11 채무자겸소유자와 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 사건 진행 원본을 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 우리은행부터 미배당이 발생하고 후순위 권리자 배당은 0원입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항없음으로 표시되어 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건은 말소기준이 명확합니다. 2021.10.15 우리은행 근저당 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 91,000,000원에서 한 차례 유찰돼 63,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 95,000,000원의 67.1%입니다.
다만 최근 거래 추세가 -3.5%라는 점은 무시할 수 없습니다. 과거 최고 거래 120,000,000원이나 전체 평균만 보고 할인폭을 크게 잡기보다는, 최신 거래 87,000,000원과 최근 평균을 기준으로 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계 확인이 최종 변수입니다. 권리구조는 비교적 단순하고, 현재 가격에는 할인 폭이 있으나 하락 추세와 점유 확인을 함께 보는 물건입니다.
