40,504,870원
수원지방법원 2025타경134. 평택시 청북읍 어연리 평택스마트팩토리 제4층 제432호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 김형렬이고, 등기에는 2022년 10월 14일 거래가액 241,777,200원의 소유권이전과 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 240,000,000원이 확인됩니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 1월 14일 국민은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 최저매각가는 40,504,870원입니다. 감정가 241,000,000원에서 5회 유찰되어 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 ‘시장가 대비 저렴하다’는 판단은 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경134 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 백봉길 3, 4층432호 (평택스마트팩토리) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 소유자 | 김형렬 · 단독소유 |
| 소유권 거래가액 | 241,777,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 40,504,870원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 207,857,174원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2022년 10월 14일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 배당 시 이 근저당에 미배당액이 발생하더라도 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)에스에이치투(이지수) | 432호 56.87제곱미터 | 2023.03.23 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023년 3월 23일은 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2022년 10월 14일보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 별도의 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 16.81%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가 40,504,870원은 감정가 241,000,000원의 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 28,353,409원, 7회 유찰 시 19,847,386원으로 제시되어 있습니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 시장가 대비 저평가 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,504,870원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,129,088원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 39,375,782원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 국민은행 근저당의 미배당액은 200,624,218원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 청북읍 어연리 소재 어연초등학교 서측 인근으로, 주변에는 공장, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브 지붕 지하 2층·지상 4층 건물의 제4층 제432호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 25m 내외, 서측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며 토지면적은 13,532.4㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(어연), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 내용이 확인됩니다.
- 공시지가. 636,200원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 40,504,870원 | 39,375,782원 | 200,624,218원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 11.76% | 28,353,409원 | 27,443,048원 | 212,556,952원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 19,847,386원 | 19,090,133원 | 220,909,867원 | 0원 |
신청채권액은 207,857,174원입니다. 현재 회차 예상배당은 39,375,782원, 6회 유찰 시 27,443,048원, 7회 유찰 시 19,090,133원으로 모두 신청채권액 전액에는 미치지 못합니다. 그러나 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 가격이 감정가 16.81%라는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 평택스마트팩토리 및 유사 지식산업센터의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 배경이 가격, 수요, 사용제약, 관리상태 등 무엇인지 현장 확인이 필요합니다.
- 임차인 점유 확인. (주)에스에이치투(이지수)가 432호 56.87제곱미터를 점유하는 것으로 조사되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 원본 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용 가능 범위와 목적을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 토지이용계획을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 점유·세금·관리비 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인 1명도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 241,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 40,504,870원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 가격을 시장가와 직접 비교할 근거가 없습니다. 여기에 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 물건이라는 특성과 반복 유찰 이력이 겹칩니다. 결론은 “권리는 정리되지만, 가격은 실거래 확인 전 보수적으로 판단”입니다.