부산지방법원 2025타경22157. 부산 금정구 남산동 18-27 토지와 지상 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2~5층은 다가구주택으로 이용 중이며, 5층은 공부상 ‘제2종 근린생활시설(사무소)’이지만 현황은 다가구주택 5개호입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자는 최봉환이고, 경매의 말소기준은 2017년 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다.
권리의 큰 틀은 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤 설정된 근저당·가압류·경매개시결정과 현존 임차권등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순서보다 현장 임차관계입니다. 임차인으로 파악된 사람은 17명이고 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자도 섞여 있습니다. 특히 임인자의 전입일은 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 18-27 · 부산광역시 금정구 범어천로 60 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~5층 다가구주택 |
| 토지 | 214.8㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,198,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 2017.04.17 사용승인 |
| 소유자 | 최봉환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,779,491,580원 / 1,245,644,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍정애 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차관계는 별도 점검
말소기준은 2017.05.24 을구 1번 금정농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 108,000,000원과 2020.12.08 설정된 을구 4번 근저당권 120,000,000원, 2025.02.18 이지원 가압류 20,000,000원, 2025.06.20 강제경매개시결정 및 현존 임차권등기는 모두 말소기준 뒤입니다.
과거 이청록·이유영의 전세권, 최민석·이유영·조은총·김은광의 주택임차권등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 반면 김한결·박세진·홍정애·홍아영·함이슬·송재우의 임차권등기는 현재 확인되지만 모두 말소기준 이후의 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 17명, 대항력 미상 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민찬 | 미상 | 2022.01.24 / 미상 | 미상 | 2025.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장윤경 | 미상 | 2024.03.22 / 미상 | 미상 | 2025.07.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이나경 | 미상 | 2017.10.23 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이하림 | 미상 | 2024.02.19 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조현교 | 미상 | 2024.02.28 / 미상 | 미상 | 2025.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김대용 | 미상 | 2022.05.19 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나윤 | 혜덕패밀리 1층 | 2024.01.17 / 미상 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나은 | 혜덕패밀리 5층 503호 | 2024.11.19 / 미상 | 2,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한결 | 건물 3층 중 도면 표시 | 2022.08.17 / 2022.08.17 | 45,000,000원 | 2024.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박세진 | 4층 405호 약 18㎡ | 2021.04.26 / 2021.04.09 | 40,000,000원 | 2025.04.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍정애 | 4층 401호 북서쪽 15㎡ | 2021.01.14 / 2021.01.14 | 30,000,000원 | 2025.05.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍아영 | 3층 82.71㎡ 중 일부 18㎡ | 2021.02.24 / 2021.02.24 | 45,000,000원 | 2025.08.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 함이슬 | 2층 202호 15㎡ | 2022.05.27 / 2025.07.10 | 40,000,000원 | 2025.10.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송재우 | 2층 204호 16.5㎡ | 2023.08.18 / 2023.08.18 | 5,000,000원 | 2025.12.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김의택 | 미상 | 2022.08.17 / 2025.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임인자 | 주거 | 미상 / 미상 | 5,000,000원 | 2025.08.06 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 한매자 | 주거 | 2025.07.10 / 2025.07.10 | 40,000,000원 | 2025.07.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없어 위 표의 17명을 실제 임차인으로 봅니다. 우선변제 여부는 각 임차인의 배당요구·확정일자·소액임차인 요건 등을 별도로 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 1,245,644,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70% 구간입니다. 2회 유찰 시 가정 매각가는 871,950,800원, 3회 유찰 시 610,365,560원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격을 비교할 수 있는 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 특히 이 물건은 단순 공동주택이 아니라 토지와 5층 다가구·근린생활시설을 일괄매각하는 구조이므로, 현재 최저가 자체를 시세로 간주해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,245,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,856,440원 |
| 1. 근저당 · 금정농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 금정농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 근저당 · 금정농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이지원 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 경매 신청채권 · 홍정애 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 352,787,560원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권 합계 878,000,000원이 전액 배당되고 352,787,560원이 소유자에게 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원이지만 임인자의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 배당 민감도
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,245,644,000원 | 878,000,000원 | 0원 | 352,787,560원 |
| 2회 유찰(49%) | 871,950,800원 | 860,831,292원 | 17,168,708원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 610,365,560원 | 601,861,904원 | 276,138,096원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 홍정애의 30,000,000원까지 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 12,831,292원으로 감소하고, 3회 유찰 시에는 0원입니다. 이 변화는 낙찰가 하락에 따른 배당 부족을 보여주는 것이며, 그 자체가 매수인 인수금액 발생을 뜻하지는 않습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 금정구 청룡동 소재 청룡초등학교 남서측 인근으로, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설, 2~5층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 5층은 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 다가구주택 5개호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 5층, 2017.04.17 사용승인. 외벽은 화강석붙임 등, 창호는 샷시이중창이며 현상은 보통입니다.
- 토지. 214.8㎡, 지목 대, 평지·정방형·중로각지, 제2종일반주거지역이며 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함되고 도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금·운영 복잡도. 토지와 건물을 일괄매각하고 1층 근린생활시설·2~5층 다가구주택이 혼재하며 임차인 17명이 확인되는 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임인자 전입일 확인. 보증금 5,000,000원, 배당요구일 2025.08.06이지만 전입일이 미상입니다. 대항력과 매수인 승계 가능성을 가장 먼저 확정해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 강민찬·장윤경·이나경·이하림·조현교·김대용·김의택 등은 보증금 또는 임차조건이 명확하지 않아 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 홍정애 관계 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일인으로 표시되어 있으므로 계약서·채권원인·배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 5층 현황 확인. 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)과 현황 다가구주택 5개호 사이의 이용 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물도 포함되는 조건이므로 감정평가서의 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 70%지만 실거래 비교 수치가 없으므로 ‘30% 할인 = 시세보다 저렴’으로 해석하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 소유자 잔여 352,787,560원은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 각 임차인의 전입·확정일자·배당요구를 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차인 1명의 미상 권리가 먼저다”
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2017.05.24 금정농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인되는 후순위 담보권·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 1,245,644,000원 가정의 배당모형에서도 채권 878,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건을 ‘권리 깨끗·인수 0’으로 끝내기에는 임차관계가 복잡합니다. 실제 임차인이 17명이고, 그중 임인자는 전입일 미상이라 대항력과 보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 1층 근린생활시설과 2~5층 다가구주택, 5층 공부·현황 이용 차이까지 겹칩니다. 또한 시장 실거래 비교값이 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 근거도 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 그러나 임차인 1명의 선순위 가능성은 미확정. 가격은 보류, 권리는 추가확인. 이 사건의 결론입니다.
