울산지방법원 2025타경1231. 울산 남구 삼산동 1500-16 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이고 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 168.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 일괄매각으로 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 29.3㎡도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2020.04.22 설정된 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,004,000,000원이고 채무자는 함은정입니다. 이보다 앞선 우리은행·경남은행 근저당과 김주현 전세권 등은 이미 말소되어 현재 매각에서 살아남는 선순위 권리로 보이지 않습니다. 말소기준 이후의 한국전력공사 가압류, 경남은행 근저당, 울산신용보증재단·삼성카드·신한카드 가압류, 국민건강보험공단 및 울산광역시 남구 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1231 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1500-16 · 울산광역시 남구 번영로246번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설로 이용 |
| 토지 | 168.6㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 |
| 제시외 건물 | 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 29.3㎡ · 일괄매각 포함 |
| 소유자 | 함은정 · 2014.12.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,174,891,800원 / 575,697,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가의 49% |
| 청구금액 | 1,149,708,489원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준보다 앞서 존재했던 2009년 우리은행 근저당은 2014.12.05 일부포기로 말소됐고, 2012.10.10 김주현 전세권 90,000,000원도 2015.05.14 해지로 말소됐습니다. 이후 경남은행 근저당들도 2020.04.22 해지로 정리된 뒤 같은 날 신한은행 근저당 2,004,000,000원이 설정됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 을구 14번 신한은행 근저당입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 1,174,891,800원, 현재 최저매각가는 575,697,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 402,987,900원(감정가의 34%), 4회 유찰 시 282,091,530원(감정가의 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 575,697,000원 | 49% | 2,146,636,120원 |
| 3회 유찰 시 | 402,987,900원 | 34% | 2,317,618,129원 |
| 4회 유찰 시 | 282,091,530원 | 24% | 2,436,833,901원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 구분해서 봐야 합니다. 다만 근린생활시설은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기보다 실제 임대료·공실·점유, 건물 상태와 상권 수익성을 함께 검증하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 575,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,156,970원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,004,000,000원 | 567,540,030원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 한국전력공사 | 39,625,620원 | 0원 |
| 4. 을구 16번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 588,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 울산신용보증재단 | 44,160,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,543,923원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,346,607원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,156,970원을 제외한 567,540,030원이 신한은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 배당은 0원입니다. 총 채권액 2,714,176,150원 중 2,146,636,120원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 세이브죤 동남측 인근에 위치하며, 부근은 웨딩거리로 조성된 상가지대 및 주상복합 등이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반 대중교통편은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 168.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지이며 공시지가는 1,969,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼산지구)이며 소로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층으로 외벽·내벽은 인테리어 마감, 바닥은 인조대리석 및 강화마루 등입니다.
- 설비. 통상적인 위생 급배수 설비 및 전기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 14번, 2020.04.22 신한은행 근저당 2,004,000,000원이 기준입니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자·임대차 계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 29.3㎡가 일괄매각에 포함되는 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 근린생활시설 운영성. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대료·공실·시설 상태와 운영 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 후순위 채권 미배당. 현재 회차 총 미배당은 2,146,636,120원이지만 배당 부족 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.22 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이전의 주요 근저당과 전세권은 이미 정리됐으며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 근린생활시설이고 임대관계가 미상입니다. 2회 유찰로 최저가가 575,697,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 할인율 자체를 수익성으로 착각해서는 안 됩니다. 권리는 소멸형, 가격과 점유는 현장검증형. 실제 임대·점유·시설 상태를 확인한 뒤에야 49%라는 숫자의 의미를 판단할 수 있습니다.
