울산지방법원 2025타경1231. 울산 남구 삼산동 1500-16 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 토지는 168.6㎡의 대지이고 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구)에 속합니다. 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 구조로 조사됐고, 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 29.3㎡가 제시외 건물로 일괄매각에 포함됩니다.
현재 소유자는 함은정이며, 이 사건의 말소기준은 2020.04.22 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 2,004,000,000원)입니다. 그 뒤 설정된 한국전력공사 가압류, 경남은행 근저당, 울산신용보증재단·삼성카드·신한카드 가압류, 국민건강보험공단 및 울산광역시 남구 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1231 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1500-16 · 울산광역시 남구 번영로246번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 토지 | 대 168.6㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 |
| 제시외 건물 | 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 29.3㎡ · 매각 포함 |
| 소유자 | 함은정 |
| 감정가 / 최저가 | 1,174,891,800원 / 575,697,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,149,708,489원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준보다 앞선 경남은행 근저당들과 과거 전세권·가압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.04.22 신한은행 근저당권이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 575,697,000원으로 감정가 1,174,891,800원 대비 현재 회차 기준 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 402,987,900원, 4회 유찰 시 282,091,530원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 절반이므로 싸다”라고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설과 토지가 결합된 비주거형 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어렵고, 이용수익·접면·건물 상태·상권 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 575,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,156,970원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,004,000,000원 | 567,540,030원 |
| 2. 가압류 · 한국전력공사 | 39,625,620원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 588,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 44,160,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,543,923원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,346,607원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,714,176,150원, 총 배당액은 567,540,030원, 미배당액은 2,146,636,120원입니다. 신청채권자 신한은행도 전액 만족되지 않지만, 이 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 세이브죤 동남측 인근으로, 부근은 웨딩거리로 조성된 상가지대와 주상복합 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 일반대중교통편은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 대 168.6㎡, 상업용 이용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,969,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼산지구)이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층으로, 위생 급배수 및 전기설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 29.3㎡가 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 575,697,000원이 실제 시장가보다 낮은지 별도 검증해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 창고 29.3㎡가 함께 매각되는 범위를 원본 물건목록과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 2,146,636,120원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 402,987,900원, 4회 유찰 시 282,091,530원으로 내려가지만 가격 적정성은 별도 시장가 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 및 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 권리구조만 보면 말소기준인 신한은행 근저당 이후의 등기 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실을 곧바로 가격 경쟁력으로 해석해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 근린생활시설·토지라는 용도 특성상 수익성과 상권 수요가 가격에 크게 작용합니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮지만 시장가·점유·환금성 확인이 핵심인 물건입니다.
