울산지방법원 2025타경1568. 울산 남구 무거동 무거한라2차아파트 8층 805호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지하 1층·지상 18층 건물 내 8층입니다. 현재 등기부상 소유자는 이다해이고, 2020.10.07. 설정된 중울산농업협동조합 근저당 120,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 한주호·중울산농업협동조합·울산광역시산림조합의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 133,000,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 166,666,666원이고, 가장 최근인 2026.07 거래는 170,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.8%로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -4.3%이므로, 과거 전체 평균 172,291,666원만 보고 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황 확인이 필요하지만, 현재 제공된 권리관계상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 인수권리는 확인되지 않습니다. 따라서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세의 79.8%

무거한라2차 동일 면적 59.95㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 172,291,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 166,666,666원, 최신 거래는 2026.07의 170,000,000원입니다.

현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 166,666,666원의 79.8%입니다. 최신 거래 170,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 가격 자체는 신건보다 분명히 내려왔지만, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 4.3% 하락했습니다. 따라서 과거 최고가 191,000,000원이나 전체 평균만을 기준으로 낙찰가를 높이는 것은 피하는 편이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

현재 최저가 133,000,000원 가정 시 채권 총 청구액 592,569,810원 중 130,338,000원이 배당되고 462,231,810원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 배당 부족액은 후순위 채권자 측 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다.

④ 회차별 가격·배당 변화

현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 102,731,872원을 충족하는 계산이지만, 2회 유찰 시에는 배당액이 91,024,200원으로 내려가 청구액에 미달합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 무거동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 노변 근린생활시설·공동주택·주상용 건물·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 15m, 북서측 약 12m, 남서측 약 8m, 남동측 약 6m 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 단지. 무거한라2차는 170세대이며 준공일은 1996.06.17입니다. 동일 면적 59.95㎡ 거래 자료 12건이 확인됩니다.
• 토지. 토지면적은 2,649.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 2,429,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 172,291,666원보다 최근 12개월 평균 166,666,666원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -4.3%이므로 현재 최저가가 시세 아래라는 이유만으로 응찰 상한을 과도하게 높이지 않는 편이 안전합니다.
• 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 지번 대조. 건물 소재지번과 대지권 대상 토지 표시가 다르므로 등기사항과 현황을 입찰 전 다시 대조하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권에 미배당이 커도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 낙찰자 부담액으로 더하지 마세요.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 자료를 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘여유 있게’

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.07. 중울산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매 관련 등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 신건 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰되어 133,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 166,666,666원의 79.8%라는 점은 가격 여유를 보여줍니다. 그러나 최근 거래 추세가 -4.3%인 만큼 과거 고가 거래나 전체 평균을 그대로 낙찰가 기준으로 삼기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격도 시세 아래지만 하락 흐름까지 반영해 응찰 상한을 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.