울산지방법원 2025타경1588. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 위너스프라자 1층 109호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 현재 공실상태입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2019년 주식회사골드윈 명의로 소유권보존이 이루어진 뒤 아시아신탁주식회사로 신탁됐으나, 2020년 신탁등기가 말소되고 다시 주식회사골드윈으로 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 반구새마을금고 근저당권 313,200,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2020년 안미숙의 가압류 156,539,770원이 붙었고, 2025년 울산미래새마을금고(변경전:반구새마을금고)의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하므로, 등기상 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다. 현재 회차 최저가는 263,200,000원으로 감정가 376,000,000원의 70%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1588 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1606-3 위너스프라자 1층 109호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 삼남읍 도호길 51-44 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실상태 및 폐문 부재) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 · 1층 109호 |
| 소유자 | 주식회사골드윈 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 263,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 282,176,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 없음. 매각물건명세서 비고에는 현황이 공실상태로 기재돼 있고, 감정평가서도 감정기준시점 현재 폐문 부재 및 공실상태라고 적고 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 자료 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 시세 자료는 없다
감정가는 376,000,000원, 현재 최저매각가는 263,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 184,240,000원(49%), 3회 유찰 시에는 128,967,999원(34.3%)의 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가상 용도가 근린생활시설이고 현재 공실이므로, 실제 입찰 판단은 주변 상가의 임대료, 공실률, 예상 수익률과 개별 점포의 접근성·가시성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,484,800원 |
| 1. 근저당 · 반구새마을금고 | 313,200,000원 | 258,715,200원 |
| 2. 가압류 · 안미숙 | 156,539,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 469,739,770원 중 258,715,200원이 배당되고, 미배당은 211,024,570원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX울산역 남동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·숙박시설·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되며 감정기준시점 현재 공실상태 및 폐문 부재입니다.
- 토지. 인접도로와 대체로 등고 평탄한 정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구)·경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 토지 공시지가는 2,320,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 현황은 공실이지만 감정서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장 점유를 다시 확인하세요.
- 상가 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물 및 인근 근린생활시설의 실제 매매가·보증금·월세를 직접 비교해야 합니다.
- 공실 비용 점검. 공실기간 중 관리비·세금·금융비용과 임차인 유치 기간을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 점포 경쟁력 확인. 1층 109호의 실제 출입동선·가시성·전면폭·주차 및 업종 적합성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2020년 반구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 신고된 임차인이 없고 현황도 공실이라 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 376,000,000원에서 한 차례 유찰돼 263,200,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 ‘70%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 근린생활시설은 공실 여부와 임대수익이 가격을 크게 좌우합니다. 이 물건은 권리는 합격, 가격은 현장과 임대시장 확인 후 판단이 적절합니다.
