울산지방법원 2025타경1588. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 위너스프라자 1층 109호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현황은 폐문 부재 및 공실상태로 조사됐습니다. 등기 흐름은 2019.11.04 주식회사골드윈 소유권보존 후 같은 날 아시아신탁주식회사로 신탁됐다가, 2020.01.21 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소되고 주식회사골드윈 명의로 돌아온 구조입니다.
같은 2020.01.21 반구새마을금고가 채권최고액 313,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2020.04.07 안미숙의 156,539,770원 가압류와 2025.12.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1588 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1606-3 위너스프라자 1층 109호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 삼남읍 도호길 51-44 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실상태 및 폐문 부재) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 · 1층 109호 |
| 소유자 | 주식회사골드윈 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 184,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산미래새마을금고(변경전:반구새마을금고) / 282,176,620원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.21 반구새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 313,200,000원입니다. 2020.04.07 안미숙의 가압류 156,539,770원과 2025.12.02 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2019.11.04 아시아신탁주식회사 앞으로 이전된 신탁등기는 2020.01.21 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증이 핵심
현재 최저매각가는 184,240,000원으로 감정가 376,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 현재 회차이며, 3회 유찰 시 시나리오는 128,967,999원, 4회 유찰 시에는 90,277,599원입니다.
다만 감정가 대비 낙폭과 실제 시장가격은 별개입니다. 이 물건은 비교할 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지를 확정할 수 없습니다. 따라서 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 않고, 위너스프라자 1층 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준과 공실 기간을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,379,360원 |
| 1. 근저당 · 반구새마을금고 | 313,200,000원 | 180,860,640원 |
| 2. 가압류 · 안미숙 | 156,539,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 469,739,770원 중 예상 배당은 180,860,640원이며, 미배당은 288,879,130원입니다. 근저당권에도 미배당이 발생하고 가압류 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX울산역 남동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·숙박시설·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 1층 109호 근린생활시설로, 감정기준시점 현재 폐문 부재 및 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상7층 건물이며 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접도로와 대체로 등고 평탄한 정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구)이며 경제자유구역·도시개발구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 2,320,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최저가 184,240,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래가를 비교해야 합니다.
- 임대수익 확인. 공실상태인 만큼 예상 임대료와 공실 기간을 확인해 수익성을 검토해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2020.01.21 반구새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 집행비용과 채권액 기준 계산이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 시장가격 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020.01.21 반구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 현재 현황도 공실로 기재돼 있습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 376,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 184,240,000원, 즉 감정가의 49%까지 낮아졌지만 실제 거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 볼 근거가 없습니다. 특히 감정 이용상태가 근린생활시설이고 현황이 공실인 만큼 실제 시세·임대수요·공실 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 단순하지만, 가격과 환금성 검증이 남은 물건입니다.
