수원지방법원 2025타경588. 안성시 일죽면 산북리 327-1의 토지와 건물이 대상입니다. 토지는 지목이 대, 면적은 906㎡이고, 감정요항표상 일부 건물은 주거용 숙소와 창고로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 놋그릇을 만드는 공장으로 사용하는 곳을 가동, 주택으로 사용하는 곳을 나동으로 호칭한다고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 최치섭이고, 2018.05.31 신한은행 근저당 216,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리구조만 놓고 보면 기준권리 뒤에 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 물건 구성에서 올라갑니다. 일괄매각 대상에 제시외 통로·작업장·주택·창고와 관정이 포함되고, 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 일죽면 산북리 327-1 · 경기도 안성시 일죽면 내산길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 놋그릇 공장·주택·주거용 숙소·창고 이용 |
| 토지 | 906㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최치섭 |
| 감정가 / 최저가 | 282,202,000원 / 138,278,980원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 186,963,402원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 일괄매각 포함 | 제시외 판넬조 판넬지붕 통로 50㎡ · 판넬조 및 철골조 판넬지붕 작업장 130㎡ · 제시외 주택 52㎡ · 제시외 창고 8㎡ · 관정 |
| 매각 제외 | 지상 소재 컨테이너 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2018.05.31 을구 12번 신한은행 근저당권입니다. 같은 날 최치섭에게 소유권이 이전됐고, 이후 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금의 여러 가압류, 안성시 압류, 국민은행 가압류, 일죽농업협동조합 가압류와 이번 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
2025.03.28에는 신한은행 근저당권 중 4,956,522원이 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 일부 이전 내역으로, 제공된 배당계산에서 매수인에게 별도 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 해석 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 282,202,000원, 현재 최저매각가는 138,278,980원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰 뒤 큰 폭으로 내려온 것은 사실이지만, 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 현재 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거로 사용할 수는 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 138,278,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 96,795,286원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 67,756,700원 | 0원 |
이 사건은 향후 유찰돼 매각가가 더 내려가도 제공 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 움직입니다. 반대로 채권자 미배당액은 현재 208,012,384원에서 3회 유찰 시 248,902,487원, 4회 유찰 시 277,418,379원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,278,980원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,735,906원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 135,543,074원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 93,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 4,618,039원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 2,638,908원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 16,902,769원 | 0원 |
| 7. 갑구 22번 가압류 · 일죽농업협동조합 | 9,895,742원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 343,555,458원 중 135,543,074원이 배당되고, 미배당액은 208,012,384원입니다. 신청채권자 청구액 186,963,402원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 제공 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일죽초등학교 동측 직선거리 약 3킬로미터 지점으로, 주위에는 농경지·단독주택·소규모 공장이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 편익은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 906㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 105,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 추가 토지규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 농업진흥구역과 농림지역에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 일부는 주거용(숙소 등), 일부는 창고로 이용되며 일부 주거공간에는 급배수설비와 전기보일러가 설치돼 있습니다.
- 구조. 주택은 철골조 판넬지붕 중2층 소재, 창고는 판넬조 판넬지붕으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 49% 착시 경계. 현재 최저가 138,278,980원은 감정가의 49%지만, 그 수치만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 통로 50㎡·작업장 130㎡·주택 52㎡·창고 8㎡와 관정이 포함되는 반면 지상 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 위치와 사용관계를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 공장·주택·창고의 사용자와 인도 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 일부이전. 2025.03.28 신용보증기금에 4,956,522원이 일부 대위변제로 이전된 내역을 포함해 최신 등기 상태를 원본과 대조하세요.
- 토지이용 제한. 계획관리지역 외 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시 사항을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 배당의 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영합니다. 예상배당과 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “물건 매력”은 별개다
등기 권리만 보면 핵심은 명확합니다. 2018.05.31 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 제공 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
하지만 종합판단은 더 보수적이어야 합니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 대상은 단순 주택이 아니라 대지 906㎡ 위에 공장·주택·창고 이용이 섞인 물건입니다. 제시외 건물과 관정은 포함되고 컨테이너는 제외되며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 “인수 0원이라 안전하다”는 권리 결론은 가능하지만, “49%라 싸다”는 가격 결론은 바로 연결할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 등기보다 현장 이용상태·매각 범위·점유와 실제 활용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
