울산지방법원 2025타경11807. 양산시 동면 석산리 ‘양산이지더원리버포레’ 302동 18층 1805호 아파트입니다. 소유자 조보현은 2017년 11월 6일 거래가액 263,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 감정가는 338,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 236,600,000원입니다. 임차인은 확인되지 않고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이어서, 이번 건의 중심은 대항력 임차인보다 등기상 담보권 흐름과 현재 가격입니다.
가격만 보면 현재 회차는 분명 내려와 있습니다. 단지 최근 12개월 12건 거래 평균은 321,250,000원이고 최저가는 그 73.6%입니다. 최신 거래로 잡힌 2026년 8월 거래는 72.55㎡·25층 297,000,000원이며, 대상과 가까운 78.3㎡의 2026년 8월 거래는 14층 344,000,000원입니다. 따라서 적어도 현재 236,600,000원을 두고 ‘최근 시세 이상’이라고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-1 양산이지더원리버포레 302동 18층 1805호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 78.299㎡ |
| 소유자 | 조보현 (2017.11.06. 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 236,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세븐파이낸셜대부 주식회사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 양산이지더원리버포레 · 1,083세대 · 2017.07.28 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 담보권 이력은 길다
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 2020년 11월 18일 양산시 압류는 2022년 3월 21일 해제되어 2022년 3월 22일 말소됐습니다.
현존 권리 흐름에서 중요한 시점은 2024년 3월 18일입니다. 이날 하나로대부주식회사 앞으로 채권최고액 280,000,000원 근저당권(접수 12440), 채권최고액 20,000,000원 근저당권 (접수 12441), 전세금 5,000,000원 전세권(접수 12442)이 순차 설정됐습니다. 그중 두 근저당권은 2024년 4월 24일 세븐파이낸셜대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 웰컴저축은행주식회사 앞으로 각각 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 2025년 5월 16일 세븐파이낸셜대부주식회사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래대보다 낮다
양산이지더원리버포레의 최근 거래 12건은 2026년 5월부터 8월까지 290,000,000원~355,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 321,250,000원이고, 현재 최저가 236,600,000원은 그 73.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.55㎡ | 25 | 297,000,000원 |
| 2026.08 | 78.3㎡ | 14 | 344,000,000원 |
| 2026.08 | 72.55㎡ | 2 | 307,000,000원 |
| 2026.08 | 78.3㎡ | 7 | 342,000,000원 |
| 2026.07 | 72.55㎡ | 11 | 299,000,000원 |
| 2026.07 | 78.3㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 78.3㎡ | 8 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 72.55㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 72.55㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 2026.06 | 72.55㎡ | 14 | 303,000,000원 |
| 2026.06 | 78.3㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.05 | 78.3㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 321,250,000원 |
표본에는 72.55㎡와 78.3㎡ 거래가 함께 들어 있습니다. 대상의 비교면적은 78.299㎡이고, 78.3㎡ 거래만 보더라도 2026년 5월 317,000,000원, 6월 355,000,000원, 7월 345,000,000원·348,000,000원, 8월 342,000,000원·344,000,000원입니다. 감정가 338,000,000원은 이 거래대 안에 있지만, 1회 유찰 후 최저가 236,600,000원은 최근 거래 최저 290,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,112,400원 |
| 2. 을구 6번 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 227,487,600원 |
현재 회차 시뮬레이션은 집행비용 4,112,400원, 전세권 5,000,000원, 소유자 잔여 227,487,600원으로 계산되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 같은 시나리오에서 신청채권 213,000,000원은 배당 0원·미충족으로 표시되어 있으므로, 실제 배당에서는 담보권 이전과 질권 관계를 포함한 배당순위 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 236,600,000원 | 5,000,000원 | 227,487,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 165,620,000원 | 5,000,000원 | 157,501,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 115,934,000원 | 5,000,000원 | 108,510,924원 | 0원 |
대항력 임차인 보증금을 낙찰자가 승계하는 유형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 고정될 수 있지만, 이 사건은 현재 확인된 임차인이 없고 각 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 발생하면 실질취득 기준 금액도 시나리오의 매각가와 함께 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 양산이지더원리버포레는 1,083세대이며 준공일은 2017.07.28입니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로·공원. 중로1류와 소로2류, 어린이공원·완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 924,000원/㎡이며 토지면적은 52,290.7㎡입니다.
- 최근 거래. 2026년 5월~8월 12건이 확인되고 거래가는 290,000,000원~355,000,000원입니다.
- 위반건축물. 위반 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 236,600,000원은 최근 12개월 평균 321,250,000원의 73.6%이므로 감정가보다 최근 거래를 우선 기준으로 판단합니다.
- 면적 구분. 거래 표본에는 72.55㎡와 78.3㎡가 혼재합니다. 대상 비교면적 78.299㎡와 가까운 78.3㎡ 거래를 따로 확인합니다.
- 담보권 연속성. 2024.03.18 근저당권 280,000,000원·20,000,000원 설정, 2024.04.24 세븐파이낸셜대부로 이전, 같은 날 웰컴저축은행 질권 설정의 연결관계를 확인합니다.
- 전세권. 하나로대부주식회사 전세금 5,000,000원 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며 현재 배당 시뮬레이션에서는 전액 배당됩니다.
- 배당 검증. 신청채권 213,000,000원이 시뮬레이션상 배당 0원으로 표시되는 이유를 실제 배당요구·채권계산서와 대조합니다.
- 임차인. 현재 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액은 모든 회차 시나리오에서 0원입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 이미 시세 아래”
이 물건은 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 인수형 경매가 아닙니다. 임차인은 없고, 현재 최저가 236,600,000원에서 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득 기준 금액은 그대로 236,600,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 321,250,000원의 73.6%이고, 최근 거래 최저 290,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰된 현재 회차부터 이미 할인 폭이 보입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘무임차·저가 아파트’로만 보면 안 됩니다. 2024년 3월 18일 설정된 근저당권들이 4월 24일 세븐파이낸셜대부로 이전됐고 웰컴저축은행의 질권까지 연결돼 있습니다. 특히 신청채권 213,000,000원이 현재 배당 시뮬레이션에서는 0원으로 표시된다는 점은 반드시 원본에서 재확인해야 할 부분입니다. 가격 메리트와 인수 0원은 강점, 담보권·배당관계 최종 확인은 필수. 이 사건의 결론입니다.
