📉 70% 💰 653,100,000원 ✅ 인수 0원 ⚠️ 미배당 15,831,000원
울산지방법원 2025타경11833. 양산시 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-048호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설이며, 소유자 이윤정이 2021년 6월 8일 매매를 원인으로 거래가액 915,037,000원에 취득한 뒤 같은 해 8월 11일 포산신용협동조합 앞으로 채권최고액 660,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025년 5월 20일 포산신용협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
등기상 구조만 보면 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기보다 현황상 경계 문제입니다. 매각물건명세서에는 1-048호가 인접한 1-049호와 경계벽이나 바닥 경계선 없이 하나의 창고로 이용되고 있다고 기재되어 있습니다. 호실의 위치와 면적은 집합건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 특정 가능하다고 되어 있지만, 감정평가에서도 각 구분건물의 독립성 상실과 복원 용이성 여부를 경매 진행 시 확인하도록 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11833 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-048호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층/지상 7층 중 1층 1-048호 |
| 소유자 | 이윤정 · 거래가액 915,037,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 933,000,000원 / 653,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 포산신용협동조합 / 507,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 포산신용협동조합 근저당
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수액은 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 2021년 8월 11일 설정된 포산신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁과 2019년 주식회사생보부동산신탁 명의 신탁은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 현황 핵심 — 1-049호와 경계가 제거된 상태
이 물건은 공부상 별개의 1층 1-048호이지만, 현장에서는 인접한 1-049호와 경계벽이나 바닥 경계선 없이 하나의 창고로 이용 중입니다. 매각물건명세서는 집합건축물대장과 건축물현황도 등을 통해 해당 호실의 위치와 면적을 특정할 수 있다고 기재하고 있습니다.
감정평가상 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장의 경계 제거 문제는 별도로 명시되어 있으므로, 단순히 공부상 호실 특정이 가능하다는 점만으로 현황상 독립성 문제까지 해소됐다고 보기는 어렵습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 653,100,000원으로 감정가 933,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 회차입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 653,100,000원 | 15,831,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 457,170,000원 | 209,801,700원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 320,019,000원 | 345,261,266원 |
④ 예상배당표 (매각가 653,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,931,000원 |
| 1. 근저당 · 포산신용협동조합 | 660,000,000원 | 644,169,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,931,000원을 제외한 644,169,000원이 근저당권에 배당되는 시나리오이며, 채권최고액 660,000,000원 기준 미배당은 15,831,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·금융기관·증산역·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 판매시설이며, 현재 인접 호실과 함께 창고 형태로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 평지·가로장방 형태, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 복원 확인. 1-048호와 1-049호 사이 경계벽·바닥 경계선이 없는 현황이므로 복원 방법과 가능성을 확인해야 합니다.
- 호실 특정 확인. 집합건축물대장·건축물현황도를 기준으로 1-048호의 정확한 위치와 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
- 배당구조. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 15,831,000원의 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 호실 현황이 더 중요하다”
이 사건은 임차인 인수나 후순위 권리 승계가 없어 등기상 권리구조는 단순한 편입니다. 현재 최저가 653,100,000원에서 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 라피에스타양산 1-048호는 인접 1-049호와 경계가 제거되어 구조상·이용상 독립성을 상실한 현황이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 중심은 단순 할인율이 아니라 호실 특정성·경계 복원·독립성 회복 가능성입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격의 적정성도 별도로 검증해야 합니다.
