울산지방법원 2025타경11833. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-048호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 판매시설입니다. 등기부상 소유자는 이윤정이며 2021년 매매 거래가액은 915,037,000원입니다. 같은 날 포산신용협동조합이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.20 포산신용협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 경매개시결정과 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 복잡하지 않지만 현장 상태는 다릅니다. 매각물건명세서에는 1-048호가 공부상 별개인 1-049호와 경계벽이나 바닥 경계선 없이 하나의 창고로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 집합건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 호실의 위치와 면적을 특정할 수 있다고 되어 있지만, 감정평가 역시 구조상·이용상 독립성 상실과 복원 용이성 여부를 경매 진행 시 확인하도록 적시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11833 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-048호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설 · 구분건물 |
| 소유자 | 이윤정 (2021.06.08 매매, 거래가액 915,037,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 933,000,000원 / 653,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포산신용협동조합 / 507,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.08.11 포산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이고 채무자는 이윤정입니다. 이후 2025.05.20 포산신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 653,100,000원으로, 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 등기부에는 이윤정의 2021.06.08 매매 거래가액 915,037,000원이 확인되지만, 현재 시장의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 653,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,931,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 포산신용협동조합 | 660,000,000원 | 644,169,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 15,831,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 배당표는 채권최고액 기준 추정이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 653,100,000원 | 644,169,000원 | 15,831,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 457,170,000원 | 450,198,300원 | 209,801,700원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 320,019,000원 | 314,738,734원 | 345,261,266원 |
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층 건물 중 1층 1-048호입니다.
- 호실 독립성. 1-048호와 인접 1-049호 사이 경계벽이 제거되어 구조상·이용상 독립성을 상실한 상태로 조사됐습니다.
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 증산역 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·금융기관·증산역·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 주차장, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류·중로1류·소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1-049호와의 경계 확인. 현재 경계벽·바닥 경계선 없이 하나의 창고로 사용 중인 상태와 실제 복원 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물현황도 대조. 집합건축물대장·건축물현황도상 1-048호의 위치와 특정 범위를 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자·사용자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없어 653,100,000원이 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 성격 확인. 근저당 배당은 채권최고액 기준 추정이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 건축물 관련 원본 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘구분건물의 실체’가 중요하다
이 사건은 말소기준이 명확하고 제공된 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 실제 투자 판단에서는 1-048호와 1-049호 사이 경계가 제거되어 하나의 창고로 이용 중이라는 점을 훨씬 무겁게 봐야 합니다. 호실의 위치와 면적 특정은 가능하다고 기재되어 있어도, 독립성 복원 가능성과 비용·점유관계가 확인되지 않은 상태에서 단순히 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 권리는 통과, 물건 현황과 가격은 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 할인율보다 구분건물의 실제 독립성과 정상 이용 가능성입니다.
