77,518,000원
인천지방법원 2025타경507636. 청라큐브시그니처1차오피스텔 16층 1603호, 전유면적 33.5820㎡ 전부가 매각 대상입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 임차권등기에는 주거 용도로 기재돼 있습니다. 표면상 최저가는 77,518,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.
임차인 전희연은 2022.06.19 임대차계약을 체결하고 2022.06.23 확정일자를 받았으며, 2022.08.08 전입신고와 점유를 시작했습니다. 권리분석 기준으로 제시된 근저당 설정일 2022.09.01보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 인정된 것으로 조사됐습니다. 해당 근저당은 2023.12.28 말소됐지만, 어느 쪽을 기준으로 보더라도 임차인의 선행 전입 사실은 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 95-1 청라큐브시그니처1차오피스텔 16층 1603호 도로명: 인천광역시 서구 청라한내로100번길 10 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유면적 33.5820㎡ · 23층 건물 내 16층 |
| 이용상태 | 감정평가상 오피스텔 · 임차권등기상 주거 |
| 소유자 | 신승현 (2023.12.21 매매, 거래가액 200,000,000원 · 2023.12.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전희연 / 178,169,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 모든 후순위 권리에 앞선다
임차인 전희연의 전입·점유일은 2022.08.08이고, 근저당 설정일은 2022.09.01입니다. 전입이 먼저이므로 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 이후 설정된 경기신용보증재단·신용보증기금의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 미배당 보증금은 소멸하지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전희연 16층 1603호 33.5820㎡ 전부 | 2022.08.08 | 2022.06.23 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
전희연은 2024.09.04 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금은 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다. 또한 전희연은 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 경우에는 매각가가 낮아질수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 최저가는 77,518,000원에서 37,983,820원으로 내려가지만, 실질취득은 171,795,324원에서 171,083,709원으로만 변합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 94,277,324원 | 171,795,324원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 117,114,127원 | 171,376,727원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 133,099,889원 | 171,083,709원 |
집행비용 때문에 실질취득은 보증금 170,000,000원보다 소폭 높지만, 핵심은 명확합니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담이 거의 고정됩니다. 따라서 3회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,324원 |
| 1. 임차인 전희연 보증금 | 170,000,000원 | 75,722,676원 |
| 2. 근저당권 · 신승현 2023.12.28 등기상 말소 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 10,340,485원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권 · 전희연 | 178,169,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인 보증금에 배당됩니다. 임차보증금 미배당액 94,277,324원은 매수인이 인수하며, 다른 후순위 채권의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 청라3동행정복지센터 북동측 인근에 있으며, 주위에는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설과 공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 16층 1603호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 남측과 서측으로 폭 약 15m 내외의 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,182,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 물건 실거래 비교자료가 없어 실질취득 171,795,324원의 시장 적정성은 현장 매물과 실제 거래가격을 추가 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액으로 계산. 현재 최저가 77,518,000원에 임차보증금 인수 94,277,324원을 더한 실질취득 171,795,324원을 기준으로 판단하세요.
- 추가 유찰의 착시. 4회 유찰 시 실질취득 171,376,727원, 5회 유찰 시 171,083,709원으로 총 부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.06.19, 확정일 2022.06.23, 전입·점유일 2022.08.08, 보증금 170,000,000원과 인수 문구를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 말소된 근저당 확인. 2022.09.01 설정된 근저당이 2023.12.28 말소된 경위와 실제 배당채권 존재 여부를 배당요구 종기 서류와 채권계산서에서 확인하세요.
- 임차인 관계 조사. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 경고가 있으므로 임대차대금 지급자료, 점유관계와 강제경매 청구채권의 내용을 원본으로 검증하세요.
- 시세 조사. 최저가가 아닌 실질취득 171,795,324원을 인근 오피스텔 실거래와 현재 매물가격에 대입해 환금성을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 여부, 열쇠 인도, 명도 일정과 미납 관리비를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인은 인수액으로 되돌아온다”
이 물건의 최저가는 3회 유찰을 거쳐 77,518,000원까지 내려왔지만, 매수인의 실제 부담은 그 금액으로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인 전희연의 보증금 170,000,000원 중 94,277,324원이 배당되지 않아 매수인에게 승계되고, 현재 회차 실질취득은 171,795,324원입니다.
4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 반대로 증가해 총 부담은 계속 171,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득 171,795,324원이 현재 시장가격보다 충분히 낮은가입니다. 동일 물건 실거래 비교가 없는 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 권리 부담은 크고, 시세 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.