창원지방법원 2025타경11498. 경상남도 김해시 한림면 용덕리 416 일대의 기타 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 축사, 축사 및 퇴비사, 창고, 관리사로 이용 중이며 대상 토지까지 차량 접근이 가능합니다. 현재 소유자는 허갑숙이고, 2014.09.24. 소유권을 취득한 날 부경양돈협동조합 명의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이 되고 이후의 담보권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리 자체보다 더 복잡한 부분은 물건의 물리적·행정적 상태입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 및 관정 포함이라고 되어 있고, 일부 건물은 공부상 스레이트지붕이지만 현황은 판넬지붕입니다. 또한 기호 1·3·4·6·8 토지는 지적경계가 불분명해 지적경계측량이 필요하며, 제시외 지하수 관정은 인허가 및 정상작동 여부가 불명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11498 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 용덕리 416 · 경상남도 김해시 한림면 용덕로237번길 30-68 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사 · 축사 및 퇴비사 · 창고 · 관리사 |
| 소유자 | 허갑숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,706,372,220원 / 1,194,460,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,334,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2014.09.24. 부경양돈협동조합 근저당권 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.09.24. 을구 13번 부경양돈협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 318,000,000원으로 등기됐고, 2022.04.26. 13번 근저당 변경등기에는 채권최고액 690,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2020~2021년 같은 조합의 추가 근저당, 2024년 박지용 근저당과 가압류들, 김해시 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 70%라고 바로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 1,706,372,220원, 현재 최저매각가는 1,194,460,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 점만 보면 낙폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 비교할 수 있는 가격자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 축사 및 관련 토지의 일괄매각입니다. 감정평가상 주변은 마을 주변 농경지대로, 축사·농경지·소규모 공장이 혼재하고 있습니다. 따라서 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하는 방식보다 토지 경계, 축사 이용 가능성, 각종 제한구역, 건물·관정의 실제 상태를 함께 확인해야 현재 최저가 1,194,460,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,194,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,344,600원 |
| 을구 13번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 318,000,000원 | 318,000,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 404,000,000원 | 404,000,000원 |
| 을구 15번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 16번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 500,000,000원 | 218,115,400원 |
| 을구 17번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 박지용 | 16,700,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,730,750원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 346,583,195원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부경양돈협동조합 | 116,064,752원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,250,078,697원 중 채권자 예상배당액은 1,180,115,400원, 미배당액은 1,069,963,297원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 을구 13번 금액은 318,000,000원을 기준으로 계산되어 있으나, 등기부에는 2022.04.26. 채권최고액 690,000,000원으로 변경된 기재가 있으므로 실제 배당관계는 원본 채권계산서와 등기 내용을 반드시 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,194,460,000원 | 1,180,115,400원 | 1,069,963,297원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 836,122,000원 | 825,360,780원 | 1,424,717,917원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 585,285,400원 | 577,032,546원 | 1,673,046,151원 | 0원 |
매각가가 내려가면 선순위 채권자들의 미배당 규모는 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인 승계채무가 아니라 매입가격과 채권자 회수액입니다. 다만 실거래 시세 근거가 없으므로 49% 또는 34%까지 내려가야 적정하다는 식으로 특정 회차를 가격 기준으로 단정할 수는 없습니다.
⑤ 현황·규제 — 이 사건의 실질 리스크
- 이용상태. 건물들은 축사, 축사 및 퇴비사, 창고, 관리사로 이용 중입니다.
- 주위환경. 오항마을 남동측 인근의 마을 주변 농경지대로 축사·농경지·소규모 공장이 위치합니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 지적경계. 기호 1·3·4·6·8 토지는 지적경계가 불분명하여 지적경계측량이 필요합니다.
- 관정. 제시외 6-2 지하수 관정은 인허가와 정상작동 여부가 불명입니다.
- 건물 현황. 기호 2·5·7 건물은 공부상 스레이트지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이 포함됩니다.
- 하천 관련. 일부 토지는 하천구역에 저촉되고, 일부는 현황 도로 또는 지목·현황이 도로인 점을 반영해 감정평가됐습니다.
- 토지 자료. 확인된 토지 자료에는 목장용지 595.0㎡, 전축사 이용, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 139,900원/㎡가 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.09.24. 을구 13번 부경양돈협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 13번은 최초 318,000,000원에서 2022.04.26. 690,000,000원으로 채권최고액 변경등기가 있으므로 배당계산과 실제 채권신고액을 대조하세요.
- 현장 점유. 임대관계가 미상인 만큼 축사·퇴비사·창고·관리사의 실제 사용 주체와 인도 가능성을 확인하세요.
- 지적경계측량. 기호 1·3·4·6·8 토지는 경계가 불분명하므로 현황 시설과 법정 경계의 일치 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물·관정. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 상태와 지하수 관정의 인허가·정상작동 여부를 확인하세요.
- 토지 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·하천구역 등 규제가 실제 축사 영업 및 향후 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 인근 축사·목장용지·농업시설의 개별 거래와 수익성·대체용도를 별도로 검증하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2014.09.24. 부경양돈협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 축사와 토지를 일괄 취득하는 물건이고, 여러 토지의 경계가 불분명하며 제시외 건물·관정이 포함되고, 가축사육·배출시설·하천 관련 제한도 함께 존재합니다. 게다가 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없어 최저가 1,194,460,000원이 시장 대비 저렴하다고 확인할 수 없습니다. 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 미검증, 현장·규제는 확인 필수”입니다. 감정가의 70%라는 할인율보다 먼저 경계·점유·인허가·계속사용 가능성을 확인해야 하는 사건입니다.
