창원지방법원 2025타경11516. 김해시 진례면 고모리의 공장 및 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 공장, 식당·화장실·사무실 일부, 공장으로 이용되고 있고, 토지는 공업용으로 이용되는 계획관리지역입니다. 현 소유자는 이영상으로 2023.04.25 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사경남은행의 채권최고액 913,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 같은 은행의 110,000,000원·110,000,000원·27,500,000원·55,000,000원 근저당과 압류·가압류가 이어졌습니다.

배당자료는 현재 최저가 1,174,896,000원을 전제로 채권총액 1,694,200,103원 중 1,160,747,040원을 배당하고, 533,453,063원이 미배당되는 구조를 보여줍니다. 중요한 점은 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 넘어가는 것은 아니라는 것입니다. 제공된 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현 소유자 취득 이후 권리가 핵심

그 뒤 2023.05.10·2023.07.19·2023.08.17·2023.10.16 경남은행 근저당이 추가됐고, 2025년에는 국세 관련 압류와 중소기업은행·신용보증기금·서문혜옥·주식회사 우리카드· 소상공인시장진흥공단·경남신용보증재단의 가압류가 이어졌습니다. 현재 등기자료상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 세 임차인의 신고일은 2023.04.25 경남은행 근저당보다 모두 늦어 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 김태영과 이민성은 보증금이 확인되지 않고, 임은수는 보증금 10,000,000원이 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격·유찰 구조 — 70% 할인은 ‘시세 할인율’이 아니다

현재 최저가는 감정가 1,678,423,800원의 70%인 1,174,896,000원입니다. 2회 유찰 시 822,427,200원, 3회 유찰 시 575,699,040원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 유사 공장·토지의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

오히려 공장·토지형 물건은 아파트처럼 규격화된 동일 평형 비교가 어렵고, 본건은 제시외 건물과 기계·기구가 포함되는 반면 태양광시설은 제외되며, 일부 토지·건물은 공부와 현황도 다릅니다. 입찰가격은 감정가 할인율보다 실제 포함 자산, 현재 이용상태, 주변 공장·토지 거래가격을 대조한 뒤 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,174,896,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권총액 1,694,200,103원 중 1,160,747,040원이 배당되고 533,453,063원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기호 (2)는 공장, 기호 (2-1)는 식당·화장실·사무실 일부, 기호 (3)는 공장으로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 기호 (2)는 철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 기호 (2-1)는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 기호 (3)는 철골조 샌드위치판넬지붕 단층입니다.
• 주위환경·교통. 주변은 소규모 공장지대이며 주위환경은 보통, 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정도 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지면적 1,490㎡, 지목 공장용지, 공업용 이용, 계획관리지역이며 공시지가는 344,000원/㎡입니다. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 공부와 현황 차이. 기호3 건물은 공부상 ‘경량철골조’이나 현황은 ‘철골조’이고, 기호4 토지는 공부상 ‘공장용지’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
• 매각 범위. 일괄매각으로 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 Over Head Crane 등 9점이 포함되지만, 태양광시설은 매각대상에서 제외됩니다.
• 환금성. 아파트와 달리 공장·토지 및 기계·기구가 결합된 물건으로, 실제 사용목적과 시설 적합성을 따지는 매수자 중심의 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 70%를 시세 할인으로 착각하지 않기. 동일·유사 공장 및 토지의 최근 거래가격을 별도로 확인하기 전까지는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 태양광시설 경계 확인. 2025.03.17 이민성에게 매도되어 매각대상에서 제외된 시설의 설치 위치·소유관계·사용관계·철거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 3명 점유범위 확인. 대항력은 없지만 김태영의 제시외 숙소, 이민성의 99.17㎡, 임은수의 55㎡ 점유는 인도·명도 실무에 영향을 줄 수 있습니다.
• 보증금·우선변제 확인. 김태영과 이민성의 보증금, 세 임차인의 확정일자 및 우선변제 관계를 매각물건명세서와 접수 문서 원본으로 확인하세요.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서가 달라져 후순위 미배당 규모가 변동될 수 있습니다.
• 공부·현황 차이 확인. 기호3 건물 구조와 기호4 토지의 도로 이용 현황이 실제 사용, 금융, 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 기계·기구 목록 대조. Over Head Crane 등 9점은 매각 포함이므로 현존 여부와 상태를 현장 및 목록 원본과 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 정리됐지만, 물건 자체가 단순하지 않다”

이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 현 소유자 이영상이 2023.04.25 경매로 취득한 뒤 설정된 경남은행 근저당과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 3명도 모두 그 기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 권리 하나만 보고 평가하면 부족합니다. 감정가 1,678,423,800원에서 한 차례 유찰되어 1,174,896,000원이 됐지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 70%라는 숫자를 곧바로 ‘싸다’고 번역할 수 없습니다. 여기에 매각대상에서 빠지는 태양광시설, 제시외 건물과 기계·기구 9점, 기호3 구조 차이, 기호4 도로 이용, 임차인 3명의 실제 점유까지 얽혀 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장·매각범위 확인이 필수입니다.