수원지방법원 2025타경645. 경기도 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 5층 502호입니다. 이 물건의 정체는 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아니라 지식산업센터의 전유부분입니다. 감정가 203,000,000원에서 여섯 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 23,882,747원까지 내려왔습니다. 단순히 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 크지만, 지식산업센터는 실제 사용수요, 입주자격, 임대수요, 관리비와 매각 가능성을 별도로 따져야 합니다.
더구나 감정평가 당시 내부 출입이 제한되어 실제 내부구조와 이용상태가 완전히 확인되지 않았습니다. 출입문에는 오성쎌레트라(주) 간판이 있고, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 따라서 별도의 임차인 신고가 확인되지 않는다는 이유만으로 공실이나 명도 문제 없음을 단정할 수 없습니다. 여기에 기존 근저당권의 채권양도·이전등기까지 얽혀 있어, 낮은 가격만으로 입찰 판단을 끝내기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경645 (임의경매 · 평택지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 5층 502호 도로명주소: 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 16 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 지식산업센터 전유부분 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 10층 중 5층 502호 |
| 사용승인일 | 2021.01.11 |
| 소유자 | 김정환 (2022.05.20 소유권이전, 매매 거래가액 197,797,600원) |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 23,882,747원 (6회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 신청 청구액 | 176,132,556원 |
| 조사된 관리비 체납 | 5,173,690원 (연체료 등에 따라 변동 가능) |
| 점유 관련 사항 | 출입문에 오성쎌레트라(주) 간판 · 임대관계 미상 |
| 도로 및 입지 | 북측 약 18m, 남측·동측 약 12m 포장도로 접함 |
① 권리 흐름 — 말소관계는 반드시 재검증
2025.01.09 신영부동산신탁주식회사의 가압류는 2025.06.27 해제에 따른 말소등기가 이루어졌습니다. 2025.08.26 신한자산신탁주식회사의 가압류는 경매개시결정 이후 등기된 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 소멸할 등기권리와 낙찰자가 실제 부담할 비용·점유문제는 구분해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인 없음, 실제 점유는 미상
| 신고 임차인 | 확인된 신고 임차인 없음 |
|---|---|
| 현장 표시 | 출입문에 오성쎌레트라(주) 간판 |
| 임대관계 | 미상 |
| 내부 확인 | 잠금장치 및 이해관계인 부재로 내부조사 제한 |
| 대항력 | 가능·미상 (점유자 및 임대차 사실 확인 필요) |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 |
| 보증금 승계 위험 | 확정 불가 · 실제 점유관계 조사 필요 |
매각물건명세서 비고에는 이 물건이 고덕비즈타워 5층에 속하는 지식산업센터 전유부분이며, 출입문에 오성쎌레트라(주) 간판이 있다는 사실이 기재되어 있습니다. 간판만으로 해당 법인의 임차 여부, 보증금, 점유권원이나 대항력을 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 급락, 시세 대비 저평가는 미확인
이번 경매의 최저매각가는 감정가의 11.76% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터의 경우 같은 건물 안에서도 실제 이용상태, 전용면적, 층별 수요, 임대수익과 공실 여부에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 미배당액 | 매수인 인수(가정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (6회 유찰) | 23,882,747원 | 11.76% | 136,174,742원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 16,717,922원 | 8.24% | 143,210,601원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,702,545원 | 5.76% | 148,135,701원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 경매 진행 가정입니다. 실제 다음 회차의 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자 측 미회수액이며 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,882,747원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 829,889원 |
| 1. 갑구 9번 가압류 · 신한자산신탁주식회사 | 159,227,600원 | 23,052,858원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 23,882,747원 |
예상배당은 주어진 매각가와 집행비용 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 가압류 채권 미배당액은 136,174,742원입니다. 신청채권자에 대한 배당은 가정상 0원으로 표시되지만, 기존 근저당권의 이전·말소관계가 실제 배당순위에 어떻게 반영되는지 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 해창5리마을회관 북서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 10층 건물이며, 사용승인일은 2021.01.11입니다. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 18m, 남측과 동측 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구 등에 속합니다. 토지는 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,760,000원/㎡로 제시되어 있습니다. 이를 개별 전유부분의 시장가격으로 직접 적용할 수는 없습니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 내부 현장조사가 제한되어 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 아파트와 달리 입주 가능한 업종과 사업자격, 산업시설 용도, 임차 수요, 공실 및 매각기간의 영향을 크게 받습니다. 이번 물건은 6회 유찰 이력이 있어 실제 시장수요 확인의 중요성이 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당권 확인. 2022.05.20 농협은행 근저당권(채권최고액 199,200,000원)과 2025.12.03 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 효력 및 말소 대상 여부를 최신 등기부와 경매기록으로 확인하세요.
- 채권자·배당순위 확인. 신청채권자 농협은행 청구액 176,132,556원과 가압류 채권 배당 가정의 차이를 검토하고, 근저당권 양도·승계 및 실제 배당요구 내역을 확인하세요.
- 점유자 조사. 출입문 간판의 오성쎌레트라(주)가 실제 점유자인지, 임대차계약 또는 사용관계가 존재하는지 확인하세요. 보증금·사업자등록 및 점유시점이 미상인 상태에서 대항력을 단정하면 안 됩니다.
- 관리비 체납 조사. 감정평가 시 조사된 5,173,690원의 체납 관리비에 대해 현재 잔액, 추가 발생분, 공용·전유부분 구분, 매수인 승계 범위를 관리사무실에 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 실내 상태가 제한적으로 조사되었습니다. 설비, 파손 여부, 불법 용도변경, 추가 수선비와 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 지식산업센터 입주자격. 매수 목적에 따라 입주 가능한 업종, 실제 사용 가능성, 용도제한 및 임대 가능 여부를 확인하세요.
- 시세·임대수요 검증. 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 상태와 매물 적체 여부를 조사하세요. 감정가와 유찰률만으로 적정 낙찰가를 정할 수 없습니다.
- 취득 관련 비용. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비용 및 실제 승계 가능한 체납 관리비를 함께 계산한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 매각조건 원본 확인. 2026.10.27 매각기일, 최저매각가 23,882,747원, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “감정가의 12%”가 곧 “시세의 12%”는 아니다
평택 고덕비즈타워 502호의 가장 큰 특징은 203,000,000원 감정가의 물건이 6회 유찰되어 23,882,747원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 가격이 크게 낮아졌다는 사실과 투자 가치가 높다는 판단은 별개입니다.
지식산업센터라는 용도의 특성상 거래 및 임대 수요를 직접 확인해야 하며, 현재 확인되는 관리비 체납액은 5,173,690원입니다. 현장 간판만으로 점유관계를 확정할 수 없고, 기존 농협은행 근저당권의 이전등기도 별도로 확인해야 합니다. 예상배당상 인수액 0원이라는 계산만으로 이 위험들이 모두 해결되지는 않습니다.
종합 판단은 보수적 접근입니다. 등기권리의 말소관계, 실제 점유자, 체납 관리비의 승계범위, 실거래가격 및 임대수익을 확인하기 전에는 현재 최저가를 저평가된 매수가격이라고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 것보다 실제로 안전하게 취득하고 사용할 수 있으며, 다시 처분할 수 있는 자산인지 검증하는 것입니다.
