수원지방법원 2025타경645. 평택시 고덕면 해창리 ‘고덕비즈타워’ 5층 502호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김정환이며 2022.05.11 매매, 2022.05.20 소유권이전 등기 시 거래가액은 197,797,600원으로 기재돼 있습니다. 현재 경매의 채권자는 농협은행 주식회사이고 청구액은 176,132,556원입니다.
가격 숫자만 보면 감정가 203,000,000원에서 34,118,210원까지 크게 낮아졌습니다. 하지만 동일·유사 호실의 최근 실거래 자료가 없으므로 “감정가 대비 83% 할인 = 시세보다 싸다”라고 연결해서는 안 됩니다. 특히 지식산업센터는 실제 임대수요·공실·업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 이 사건은 낮은 최저가 자체보다 왜 5회 유찰됐는지를 확인하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경645 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지식산업센터로 이용 중 · 지하2층/지상10층 내 5층 502호 |
| 소유자 | 김정환 · 2022.05.11 매매 · 거래가액 197,797,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 34,118,210원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 176,132,556원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2021.01.11 |
① 권리 흐름 — 현재 판정상 매수인 인수 0원
등기상 2022.05.20 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 199,200,000원입니다. 이후 2025.09.23 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전된 등기가 2025.12.03 접수됐습니다. 제공된 권리판정에서는 2025.05.29 임의경매개시결정을 말소기준으로 두고 있으며, 그 뒤 2025.08.26 접수된 신한자산신탁주식회사 가압류 159,227,600원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 17%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 34,118,210원으로 감정가 203,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차 가정은 23,882,747원(감정가 11.76%), 그 다음은 16,717,922원(감정가 8.24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 34,118,210원 | 33,104,082원 | 126,123,518원 |
| 6회 유찰 시 | 23,882,747원 | 23,052,858원 | 136,174,742원 |
| 7회 유찰 시 | 16,717,922원 | 16,016,999원 | 143,210,601원 |
유찰이 반복될수록 매수인의 매각대금은 줄지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻이 아니라는 것입니다. 현재 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,118,210원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,014,128원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 신한자산신탁주식회사 | 159,227,600원 | 33,104,082원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 159,227,600원 중 33,104,082원이 배당되고, 126,123,518원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 관리비·현장 상태 — 가격보다 먼저 확인할 항목
감정평가 조사에서 관리사무실 확인 결과, 2023년 05월부터 기준시점까지 관리비 5,173,690원이 연체된 상태로 조사됐습니다. 연체료가 계속 증가할 수 있으므로 입찰 전 현재 체납액과 매수인 부담 범위를 관리사무실에 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해창5리마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상10층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2021.01.11입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화, 화재탐지, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 18m 내외, 남측·동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지는 업무용으로 이용되고 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터 용도이고 이미 5회 유찰됐으므로, 감정가 할인율보다 실제 임대수요·공실·매수층을 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 출입문에 ‘오성쎌레트라(주)’ 간판이 있는 것으로 조사됐습니다. 실제 점유주체와 점유권원, 인도협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비 확인. 조사 당시 연체액이 5,173,690원이었습니다. 현재 체납액과 연체료, 공용부분 부담범위를 관리사무실에 확인하세요.
- 실거래·임대료 확인. 동일·유사 호실의 최근 매매가와 임대료·공실률을 별도로 대조하기 전에는 34,118,210원을 ‘싼 가격’으로 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조·시설상태·업종 사용 가능성을 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 2022년 근저당, 2025년 경매개시, 이후 가압류와 근저당권 이전까지 권리 변동이 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 “왜 5번 유찰됐나”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 분명합니다. 감정가 203,000,000원이 5회 유찰 뒤 34,118,210원까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 이 가격을 시세 대비 저가라고 결론낼 근거는 없습니다. 오히려 지식산업센터라는 용도, 반복 유찰, 장기 관리비 연체, 폐문으로 확인하지 못한 내부상태와 점유관계를 함께 봐야 합니다.
제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원이고 신고 임차인도 없습니다. 권리 측면에서는 비교적 단순하지만, 가격·환금성·점유·체납 관리비의 현장 검증이 필수인 물건입니다. 결론은 권리는 접근 가능, 가격은 시세 확인 전 판단 보류. 5회 유찰이라는 숫자를 할인율이 아니라 실사 필요성의 신호로 보는 편이 안전합니다.
