창원지방법원 2025타경11682. 등기부상 집합건물인 진해구 자은동 에덴프라자 4층 402호입니다. 사건 분류는 대지이고, 집합건축물대장상 용도는 의원, 감정 기준시점 현재는 공실입니다. 소유자는 최정훈으로 2020.02.18 매매를 원인으로 360,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 193,900,000원으로 감정가 277,000,000원의 70%입니다.
권리분석의 기준점은 2023.03.30 접수된 서울보증보험주식회사의 15,993,120원 가압류입니다. 그 이후 제주은행 가압류, 창원시·국민건강보험공단·국세·부산진구 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 모든 제시 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11682 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 136-3 에덴프라자 4층 402호 · 도로명 경상남도 창원시 진해구 냉천남로 3-26 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 집합건축물대장상 의원 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 최정훈 · 2020.02.18 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 241,012,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임대관계 | 현재 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
기준권리 이전에는 신탁, 경남은행 근저당, 기존 가압류 등이 있었으나 등기부상 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.03.30 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 이후 등기된 제주은행 가압류, 창원시 압류, 국민건강보험공단 압류, 초량새마을금고의 임의경매개시결정, 국세 및 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 193,900,000원은 감정가 277,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 135,730,000원, 3회 유찰 시 95,011,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 193,900,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 135,730,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 95,011,000원 | 34.3% | 0원 |
소유자 최정훈의 2020년 취득가액은 360,000,000원이지만 이는 과거 거래가액입니다. 현재의 시세를 대신하는 값으로 사용할 수 없으므로, 입찰가 판단은 감정가 할인율과 별개로 현장 상권·공실 상태·동일 용도 거래를 직접 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,993,120원 | 15,993,120원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 주식회사제주은행 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,992,280원 |
현재 배당 계산상 채권 합계 48,393,120원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 141,992,280원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 관리비 — 17,848,630원 미납
현재 최저가 193,900,000원은 권리상 실질취득액도 193,900,000원으로 계산되지만, 미납 관리비는 별도의 확인 항목입니다. 입찰 전 관리주체를 통해 미납액의 최신 상태를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자은파출소 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 상가 등이 혼재합니다. 제반 입지여건 및 주위환경은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 의원이지만 기준시점 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호이며 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 600.6㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 동측으로 폭 약 12m 내외 도로, 북측으로 보행자도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,123,000원/㎡입니다. 국민임대주택단지예정지구·가축사육제한구역·지원항공작전기지·비행안전제5구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 최근 실거래 비교 없이 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 관리비 확인. 2025년 6월까지 미납 관리비 17,848,630원이 기재되어 있으므로 입찰 직전 최신 금액을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정 당시 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현황과 점유관계를 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 의원으로 되어 있으므로 해당 용도와 실제 활용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 관리비·세금·가격
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 277,000,000원에서 한 차례 내려온 193,900,000원입니다.
다만 인수 0원 = 추가 확인사항 0은 아닙니다. 2025년 6월까지 관리비 17,848,630원 미납이 있고, 국세·지방세 압류 5건의 배당 영향도 남아 있습니다. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상이며, 최근 실거래 비교가 없어 최저가 70%만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 관리비·세금·현장 가격 확인이 끝나야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
