창원지방법원 2025타경11682. 경상남도 창원시 진해구 자은동 136-3, 에덴프라자 4층 402호입니다. 가장 먼저 짚어야 할 부분은 물건의 분류입니다. 사건상 분류는 ‘대지’로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서의 종류는 집합건물이고 감정평가서에는 5층 건물 내 4층 402호로 기재되어 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 의원이며, 기준시점 현재 공실입니다.

가격만 보면 상당히 낮아졌습니다. 감정가 2억 7,700만원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 9,501만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 실제 거래가격을 비교할 자료가 없고, 의원 용도의 공실 상가라는 점에서 환금성도 별도로 검토해야 합니다.

권리관계 역시 단순하게 정리하기 어렵습니다. 2023년 3월 서울보증보험 가압류가 산정된 말소기준권리로 제시되어 있지만, 등기부에는 2020년 설정된 2억 8,800만원 근저당권과 2025년 근저당권 이전등기가 함께 나타납니다. 근저당권의 말소 표시와 이전등기 사이에 불일치가 있어, 이 부분을 확인하기 전에는 배당표와 권리소멸 결론을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 기준권리 산정과 근저당권 이전의 불일치

등기부상 소유권은 주식회사에덴에서 시작해 신탁 설정 및 말소를 거쳐 황승국에게 이전되었고, 2020년 최정훈에게 소유권이 이전되었습니다.

2017년 6월 9일에는 경남은행 근저당권(채권최고액 240,000,000원)이 설정되었습니다. 이 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2020년 2월 18일에는 초량4동새마을금고 명의로 채권최고액 288,000,000원의 근저당권이 설정되었으며, 2025년 6월 27일에는 해당 근저당권이 초량새마을금고로 이전된 내역이 확인됩니다.

산정된 기준권리인 서울보증보험 가압류 이후에는 제주은행 가압류 32,400,000원, 창원시 압류, 국민건강보험공단 압류, 국세·지방세 관련 압류 등이 이어집니다. 제공된 권리분석에서는 기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 조세채권은 등기된 압류일만으로 배당순위를 확정할 수 없으므로 법정기일과 당해세 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.

등재된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 기준시점 현재 공실로 기재되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 임차인 인수액은 없더라도, 실제 점유관계와 임대차계약 존재 여부까지 확인한 뒤 명도 위험을 판단해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 95,011,000원입니다. 감정가 277,000,000원의 약 34.3% 수준이며, 이미 3회 유찰된 상태입니다.

4회·5회 유찰 금액은 현재 회차의 매각가가 아니라 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 차기 최저매각가는 법원의 매각절차와 최저매각가격 결정에 따라 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,011,000원 가정)

위 배당표는 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션을 그대로 반영한 것입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법정 우선순위와 조세채권 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시 배당 변화

현재 회차와 4회 유찰 가정에서는 배당대상 채권 48,393,120원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 5회 유찰 가정에서는 배당재원이 줄어 배당대상 채권 중 3,075,728원이 미배당됩니다.

별도로 신청채권자 초량새마을금고의 청구액 241,012,860원은 세 가지 시나리오 모두 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 앞서 확인한 근저당권 설정 및 이전등기 문제와 연결되는 부분이므로, 단순히 현재 배당표의 숫자만으로 담보권이 소멸하거나 매수인 인수가 없다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 자은파출소 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 상가 등이 혼재하며 감정평가상 제반 입지여건 및 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 소재합니다. 대중교통 상황은 감정평가상 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 평지 내 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 12m 내외 도로와 접하고 북측에는 보행자도로가 소재합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 중로3류(폭 12~15m)에 접하며, 토지이용 관련 사항으로 국민임대주택단지예정지구, 가축사육제한구역, 지원항공작전기지, 비행안전제5구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 사건 분류상 대지와 집합건물 등기 및 4층 402호의 표시가 함께 존재하므로 매각목적물의 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 공부상 용도는 의원이며 기준시점에는 공실입니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 실제 거래가격과 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다. 의원 용도에 적합한 수요층과 임대 가능성, 다른 용도로의 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 미납관리비 — 17,848,630원의 별도 부담 검토

관리비 체납은 단순한 부수사항으로 넘기기 어렵습니다. 집합건물의 관리비 중 공용부분과 전유부분의 구분, 체납 기간, 연체료, 관리규약, 실제 납부내역을 확인해야 합니다.

공용부분 관리비의 승계 가능성과 전유부분 사용료 등은 구분해서 검토해야 하며, 체납액 전체가 무조건 매수인에게 이전된다고 단정해서도 안 됩니다. 반대로 매수인 인수액이 0원이라는 배당 시뮬레이션만으로 관리비 부담까지 없다고 판단해서도 안 됩니다.

• 체납내역. 2025년 6월 이후 추가 체납이 있는지 관리사무소에서 최신 정산서를 발급받으세요.
• 공용·전유 구분. 공용부분 관리비, 전유부분 사용료, 수도·전기 등 개별 사용료를 분리하세요.
• 연체료. 연체료와 기타 부대비용이 원금에 포함되어 있는지 확인하세요.
• 관리규약. 공용부분 관리비의 승계 범위와 실제 부담 가능성을 관리규약 및 관련 법리에 따라 검토하세요.
• 최종 입찰원가. 낙찰대금 외에 실제 부담할 관리비와 명도·수리 비용을 별도로 반영하세요.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목적물 확인. 사건 분류는 대지, 등기는 집합건물, 감정평가상 물건은 4층 402호입니다. 건물 전유부분과 대지권의 포함 여부 및 매각범위를 원본 서류로 확인하세요.
• 말소기준권리 재검증. 2023년 3월 30일 서울보증보험 가압류와 2020년 초량4동새마을금고 근저당권, 2025년 근저당권 이전등기의 관계를 확인하세요. 가장 중요한 선결과제입니다.
• 신청채권자 배당 확인. 초량새마을금고 청구액 241,012,860원이 시뮬레이션상 배당 0원인 이유와 근저당권의 실제 존속 여부를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 관련 압류 5건의 법정기일, 당해세 여부, 실제 체납액을 확인하세요. 배당순위와 배당 가능액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 관리비 정산. 2025년 6월까지 17,848,630원 미납입니다. 공용부분과 전유부분을 구분하고 최신 체납액을 확인하세요.
• 공실 및 임대차. 현황상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 열쇠, 내부 시설, 임대차계약 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 의원 용도 검토. 의원으로 사용하던 공간의 내부 시설과 원상복구 필요성, 향후 임대수요, 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
• 실제 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 실제 거래와 임대료를 별도로 조사하세요.
• 최종 입찰원가 산정. 낙찰대금 외에 관리비, 명도, 원상복구, 세금 및 기타 부대비용을 반영해 투자원가를 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 관리비 정산서를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가 34%”보다 먼저 확인할 것

창원지방법원 2025타경11682는 감정가 2억 7,700만원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가 9,501만원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 시세보다 싸다는 결론을 내릴 근거는 부족합니다.

더 중요한 문제는 권리관계입니다. 2023년 3월 서울보증보험 가압류가 산정된 말소기준권리로 제시되어 있지만, 2020년 설정된 초량4동새마을금고 근저당권과 2025년 초량새마을금고로의 이전등기가 함께 존재합니다. 이 근저당권이 이미 말소된 것인지, 실제 유효하게 이전된 것인지에 따라 권리분석과 배당순위가 달라질 수 있습니다.

여기에 국세·지방세 압류 5건, 17,848,630원의 관리비 미납, 의원 용도의 공실 및 임대관계 미상이라는 부담이 겹칩니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 이를 확정적인 인수 위험 0원으로 받아들여서는 안 됩니다.

가격은 낮아졌지만 위험이 사라진 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 권리의 실체와 실제 취득원가를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.