112,000,000원
창원지방법원 2025타경11700. 김해시 삼문동 갑오마을부영그린타운2차 1002동 9층 904호 아파트입니다. 등기부의 현재 소유자는 신미정이고, 2011.03.28. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 165,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사경남은행 근저당 111,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 저축은행 근저당과 카드사 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 160,000,000원에서 1회 유찰된 112,000,000원입니다. 동일 면적 실거래 12건 평균은 149,750,000원이고, 2026.07 최신 거래는 142,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.8%로 내려와 있어 가격상 할인 폭이 확인됩니다. 다만 감정평가 당시 이해관계자가 부재해 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 가격 할인과 점유 확인은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11700 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼문동 583-7 갑오마을부영그린타운2차 1002동 9층 904호 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 18층 건물 내 9층 904호 |
| 실거래 매칭면적 | 80.8839㎡ |
| 소유자 | 신미정 · 2011.03.28. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구액 | 주식회사 애큐온저축은행 / 50,176,015원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2011.03.28. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 111,600,000원입니다. 2015.06.22. 설정된 주식회사에이치케이저축은행 근저당권 65,000,000원과 2021년 신한카드·현대카드·롯데카드 가압류, 2025.06.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 74.8%
실거래 비교 표본은 갑오마을10단지e그린타운의 80.88㎡ 거래이며, 대상 면적 80.8839㎡와 매칭된 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 149,750,000원, 최신 거래는 2026.07의 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.88㎡ | 5 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 80.88㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 80.88㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 80.88㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 80.88㎡ | 16 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 80.88㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 80.88㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 80.88㎡ | 15 | 137,000,000원 |
| 2026.01 | 80.88㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 80.88㎡ | 15 | 149,000,000원 |
| 2025.12 | 80.88㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 평균 | 80.8839㎡ | 12건 | 149,750,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 134,000,000원~170,000,000원이고 평균은 149,750,000원입니다. 현재 최저가 112,000,000원은 이 평균의 74.8%입니다. 최신 2026.07 거래 142,000,000원과 비교해도 최저가가 30,000,000원 낮습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 112,000,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 111,600,000원 | 109,632,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에이치케이저축은행 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,961,649원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,847,806원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 9,934,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 203,343,605원 중 예상 배당액은 109,632,000원, 미배당은 93,711,605원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 93,711,605원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 126,754,805원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 149,851,445원 | 0원 |
현재 회차에서도 매수인 인수는 0원이며, 2회·3회 유찰 시나리오에서도 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 유찰이 진행될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만 해당 시뮬레이션에서는 매수인의 실질취득액에 별도 인수금액이 더해지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 소재 대청초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골트러스지붕 18층 건물 내 9층 904호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 엘리베이터 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측으로 대로1류, 동측으로 중로1류와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,138,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 실거래 비교 단지는 446세대, 사용승인일은 2003.08.25이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 149,750,000원의 74.8%, 최신 거래 142,000,000원보다 낮습니다.
- 말소기준 재확인. 2011.03.28. 경남은행 근저당 111,600,000원이 말소기준인지 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 임대관계 미상·내부확인 곤란으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서 채권총액 203,343,605원 중 93,711,605원의 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건은 높았지만, 1회 유찰 뒤 가격은 달라졌다”
이 물건의 말소기준은 2011.03.28. 경남은행 근저당이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 149,750,000원보다 높았지만, 1회 유찰된 현재 최저가 112,000,000원은 최근 평균의 74.8%까지 내려왔습니다. 최신 실거래 142,000,000원과 비교해도 가격 차이가 확인됩니다.
따라서 등기 권리와 가격만 보면 현재 회차는 검토 가치가 높습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았다는 점은 무시하면 안 됩니다. 등기상 권리는 단순하고 가격은 내려왔지만, 최종 입찰 판단은 점유·명세서 원본 확인을 마친 뒤 내려야 하는 물건입니다.
