창원지방법원 2025타경11851. 창원시 성산구 중앙동 157-15의 토지와 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중이며, 토지면적은 248.5㎡입니다. 감정가 770,758,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 539,531,000원입니다. 매각물건에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2022.06.16. 을구 9번 경남은행 근저당권 220,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부보다 점유관계가 더 중요합니다. 실제 점유자 3명 중 박정호는 2020.08.24. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11851 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 157-15 · 경상남도 창원시 성산구 용지로21번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 1,2층 공히 단독주택 이용 |
| 토지 | 248.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 하동석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 770,758,200원 / 539,531,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 371,210,776원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심
말소기준권리는 2022.06.16. 경남은행 근저당권입니다. 이후 서울보증보험, 경남신용보증재단, 삼성카드, 신용보증기금, 케이비국민카드, 남창원농업협동조합, 경남은행의 가압류와 창원세무서 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 3명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정호 | 2층일부(201호) | 2020.08.24 | 미상 | 2025.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하학용 | 미상 | 2022.08.31 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤지원 | 미상 | 2023.06.09 | 미상 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 점유자 3명으로 봅니다. 하학용과 윤지원은 각각 2022.08.31., 2023.06.09. 전입으로 말소기준권리 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 박정호만 말소기준보다 앞섭니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,795,310원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 46,553,766원 | 46,553,766원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 51,107,600원 | 51,107,600원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,928,409원 | 9,928,409원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 84,329,995원 | 84,329,995원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,855,939원 | 17,855,939원 |
| 7. 가압류 · 남창원농업협동조합 | 200,000,000원 | 101,959,981원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 10,927,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 640,702,887원 중 531,735,690원이 배당되고, 미배당은 108,967,197원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박정호의 보증금도 미상이라 실제 배당과 인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동 행정복지센터 남서측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 248.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층이며 급·배수, 위생설비, 도시가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박정호 보증금 확인. 2020.08.24. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 개시와 임대차계약 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박정호는 2025.08.07., 윤지원은 2025.10.21. 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당 가능액과 미배당 잔액을 원본으로 다시 계산해야 합니다.
- 하학용 점유 확인. 점유부분과 보증금이 미상입니다. 전입은 말소기준 이후지만 실제 점유 상태와 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 감정평가서의 제시외 건물 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산등기 확인. 소유자 하동석에 대해 2025.07.21. 부산회생법원 파산선고결정이 등기돼 있습니다. 매각절차와 관련 문건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔어도 인수금액이 안 보이면 싸다고 할 수 없다”
현재 최저가는 539,531,000원으로 감정가 770,758,200원의 70%입니다. 등기만 보면 말소기준 이후의 가압류와 압류는 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건은 박정호의 선순위 전입 때문에 결론이 달라집니다. 2020.08.24. 전입은 말소기준권리인 2022.06.16.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 핵심 결론은 “배당표상 인수 0원 ≠ 실제 인수 0원 확정”입니다. 실거래 자료도 없어 539,531,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 권리의 후순위 소멸은 확인되지만, 선순위 점유자의 보증금 확인 전에는 입찰가격을 확정하기 어렵습니다.
