창원지방법원 2026타경10231. 창원시 성산구 중앙동 ‘창원중앙블루힐스’ 6층 633호 오피스텔입니다. 감정 이용상태 역시 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 현 소유자 김미라는 2024.09.11 매매로 69,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기부에는 존속하는 근저당권이나 압류가 없고, 과거 하나은행 근저당권 75,600,000원은 2020.08.05 이미 말소됐습니다.
따라서 이 사건의 말소기준은 별도 담보권이 아니라 2026.02.23 강제경매개시결정입니다. 그런데 점유 임차인 유성준의 전입일은 2021.05.14로 그보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수 없지만, 매수인이 임차보증금 잔액을 떠안을 수 있는 구조를 반드시 염두에 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-2 창원중앙블루힐스 6층 633호 · 도로명 용지로 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김미라 (2024.09.11 매매 · 거래가액 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유성준 / 80,000,000원 |
| 말소기준 | 2026.02.23 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 | 2016.11.16 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인이 먼저다
과거 하나은행 근저당권은 2017.02.08 설정됐지만 2020.08.05 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2026.02.23 강제경매개시결정입니다. 임차인 유성준의 전입은 2021.05.14로 그보다 앞서므로, 단순히 “등기상 인수권리가 없다”는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되기 전엔 인수액도 미상
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유성준 | 633호 전부 · 주거 | 2021.05.14 | 미상 | 미상 | 2026.03.16 | 가능·미상 | 미상 | 매수인 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,570,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 유성준 | 80,000,000원 | 63,430,000원 |
| 미배당 | - | 16,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 80,000,000원 중 63,430,000원이 배당되고 16,570,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 또한 임차보증금 자체가 미상이므로, 시뮬레이션상의 매수인 인수 0원을 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층 633호이며 사용승인일은 2016.11.16입니다.
- 입지. 중앙동 행정복지센터 북동측 인근이며 업무시설·근린생활시설·숙박시설 등이 형성된 지역으로, 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선 도로, 남동측 일방통행 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,877,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 정확한 내부는 조사되지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 유성준의 보증금 액수와 임대차계약의 실제 존재·계약일·임대인을 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득비용을 좌우합니다.
- 대항력 확정 자료 확인. 전입은 2021.05.14로 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 주민등록 관련 자료를 원문 대조해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 관계 확인. 신청채권자 유성준과 임차인 유성준이 동일인입니다. 청구액 80,000,000원의 채권원인이 임차보증금인지 다른 채권인지 집행권원을 통해 구분해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당요구가 됐다는 사실만으로 승계 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 정확한 내부확인이 되지 않았습니다. 오피스텔의 실제 관리상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 근거 없이 감정가 65,000,000원 또는 유찰 후 최저가만으로 “싸다”고 판단하지 말고, 임차보증금과 실제 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 확인하고 입찰 시점의 변경사항을 재확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘보증금 확인’이 먼저다
등기만 보면 현재 존속하는 근저당권이나 압류가 없어 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 등기가 아니라 2021.05.14 전입한 유성준입니다. 말소기준인 2026.02.23보다 먼저 전입했고, 매각물건명세서도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 현 단계에서는 인수액도, 실질취득금액도 확정할 수 없습니다. 현재 최저가 65,000,000원이나 1회 유찰 시 52,000,000원, 2회 유찰 시 41,600,000원이라는 숫자만 보고 할인 매물로 판단하는 것은 위험합니다. 더구나 임차인과 신청채권자가 동일해 채권의 성격까지 대조해야 합니다. 보증금 확인 전에는 가격 판단도 보류. 이 사건의 결론입니다.
