수원지방법원 2025타경709. 평택시 모곡동 ‘부성타워’ 9층 919호로, 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 174,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,777,400원입니다. 등기상 핵심은 2023.11.22 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 169,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로는 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 많이 떨어졌으니 싸다”라고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 특히 주거용이 아닌 산업단지 내 지식산업센터라는 용도와 4회 유찰 이력은 가격뿐 아니라 실제 사용수요와 환금성을 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경709 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 438-8 부성타워 9층919호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 산단로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지상14층 건물 내 9층 919호 |
| 소유자 | 김진현 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 41,777,400원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 146,287,311원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.10.17 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존 등기가 있었고, 해당 등기는 이미 말소됐습니다. 2023.11.22 김진현에게 소유권이전이 이뤄진 뒤 같은 날 하나은행의 채권최고액 169,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.06.24 등기된 임의경매개시결정은 그 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 174,000,000원, 현재 최저매각가는 41,777,400원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태이며 제공된 회차 정보상 감정가의 24% 구간입니다. 그러나 이 사건에는 동일 건물이나 유사 지식산업센터의 실거래 비교 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다.
따라서 가격 판단은 감정가 대비 하락폭이 아니라, 실제 부성타워 및 인근 지식산업센터의 매매·임대 수요, 공실 여부, 관리비, 실사용 가능성 등을 확인한 뒤 해야 합니다. 4회 유찰이라는 사실 자체는 현재 가격에서조차 응찰이 이어지지 않았다는 이력으로 볼 수 있으므로, 낮아진 최저가만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 41,777,400원 | 40,625,407원 | 128,574,593원 |
| 5회 유찰 시 | 29,244,180원 | 28,317,785원 | 140,882,215원 |
| 6회 유찰 시 | 20,470,926원 | 19,702,449원 | 149,497,551원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,777,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,151,993원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 169,200,000원 | 40,625,407원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 하나은행 채권최고액 중 128,574,593원이 미배당으로 남습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 부성타워 9층 919호로서 공장(지식산업센터) 용도입니다.
- 입지. 평택시 모곡동 평택송탄일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장과 지식산업센터가 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물이며 기본 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지, 일반공업지역이며 공시지가는 687,200원/㎡입니다. 일반산업단지에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 도로. 남측 아스팔트포장대로와 서측 소로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 실거래 직접 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 지식산업센터 사용성. 공장 용도와 실제 입주·사용 가능 여부, 해당 산업단지의 수요를 확인하세요.
- 관리비·공실 확인. 지식산업센터의 체납 관리비와 공실 상태는 실질 취득비용과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반산업단지·일반공업지역·토지거래계약에관한허가구역 관련 적용사항을 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2023.11.22 하나은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 부성타워 919호는 공장 용도의 지식산업센터이고 4회 유찰됐으며, 현재 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다.
따라서 결론은 권리 자체는 양호하지만 가격·환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 최저가가 41,777,400원까지 내려왔다는 사실보다는 실제 점유·임대관계, 지식산업센터 수요, 실거래와 공실을 확인해 현재 가격이 시장에서 감당 가능한 수준인지 판단하는 것이 우선입니다.
