서울중앙지방법원 2024타경124999. 본건은 서울특별시 관악구 신림동5가길 13의 태양오피스텔 7층 703호입니다. 등기부상 현재 소유자는 김건회이고, 2021.09.01 매매로 거래가액은 345,000,000원이었습니다. 2022.02.04 설정된 주식회사팜스코의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 근저당권 2건, 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 을구 4번 주택임차권입니다. 강지아의 임차보증금은 345,000,000원이고 전입신고일은 2021.09.02, 확정일자는 2021.09.07, 임차권등기는 2023.10.04입니다. 권리상으로는 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 2025.06.19 제출된 확약서 때문에 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 따라서 이 건은 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 실질취득가를 보증금 3.45억원으로 잡는 유형이 아니라, 확약에 의해 인수부담이 0원으로 해소된 사례로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124999 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 7층703호 (신림동,태양오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 방, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용중 |
| 소유자 | 김건회 |
| 거래가액 | 345,000,000원 (2021.09.01 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 265,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,643,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 뒤의 부담은 소멸
말소기준권리는 2022.02.04 주식회사팜스코 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사힘찬푸드의 근저당권 2건, 2023.07.13 국의 압류, 2024.12.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 4번 강지아의 주택임차권 역시 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 강지아 | 345,000,000원 | 2021.09.02 / 2021.09.07 | 대항력 有 우선변제 有 임차권등기 | 확약으로 0원 매수인 잔존 청구권 부담 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래의 77%
동일 면적 24.48㎡의 최근 거래는 2021.09 한 건이고 거래가는 345,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 345,000,000원, 최신 거래 역시 345,000,000원입니다. 현재 최저매각가 265,600,000원은 이 가격의 77.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 24.48㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.48㎡ | 1건 | 345,000,000원 |
단순 계산으로는 345,000,000원 - 265,600,000원 = 79,400,000원의 차이가 있습니다. 다만 거래표본이 1건이고 최신 거래가 2021.09로 과거 거래이므로, 현재 최저가가 과거 단 한 건의 거래보다 낮다는 사실만으로 충분한 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 반면 경매물건의 평균 유찰횟수는 8.4회이고 현재 사건은 11회 유찰이므로, 시장에서 할인된 가격에도 불구하고 오랜 기간 소화되지 않은 이유를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,518,400원 | 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 강지아 보증금 | 345,000,000원 | 261,081,600원 | 부족분 83,918,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사팜스코 | 1,000,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사힘찬푸드 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사힘찬푸드 | 1,000,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,643,136원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
매각가 265,600,000원 가정 시 집행비용 4,518,400원을 제외하고 임차인 강지아에게 261,081,600원이 우선변제되는 계산입니다. 보증금 부족분은 83,918,400원이지만, 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 청구권은 포기됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 신림역(2호선) 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(신림역: 2호선, 신림선)이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물상태. 2021.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물 내 7층 703호이며, 위생급배수·난방·승강기시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 379.8㎡, 대체로 등고평탄한 사다리형이고 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 및 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 전체 세대수는 29세대이고 비교거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 8.4회, 현재 사건은 11회 유찰로 거래속도는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 매수인 인수 0원 판단의 핵심이므로 2025.06.19 제출 확약서의 문구와 임차권등기 말소 조건을 반드시 원본으로 대조하세요.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 최근 거래 345,000,000원의 77.0%지만 비교거래는 1건뿐입니다. 실제 현 시점 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 감정가 415,000,000원에서 현재 265,600,000원까지 떨어졌음에도 장기간 유찰된 이유를 현장·임대관계·상품성 측면에서 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 임차인 강지아의 임차권등기와 주거 사용 이력이 확인됩니다. 실제 점유관계와 명도 상태를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금 등 별도 확인. 예상배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 관련 부담을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 11회 유찰은 이유가 있다”
이 사건은 권리분석만 보면 임차인의 대항력 때문에 복잡해 보이지만, 핵심 확약서가 제출되어 매수인 인수 부담은 0원으로 정리되는 구조입니다. 현재 최저가 265,600,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 345,000,000원의 77.0%로, 숫자만 놓고 보면 가격 메리트가 있습니다. 그러나 거래표본이 1건이고 사건은 11회 유찰 상태입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 내려왔는가”보다 “왜 아직도 팔리지 않았는가”입니다. 확약의 효력과 임차권 말소를 전제로 하면 권리상 인수 부담은 상당히 깔끔하지만, 환금성과 실제 시장수요까지 확인했을 때 비로소 현재 최저가의 메리트가 확정됩니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 할인 상태, 환금성은 추가 검증이 이 사건의 핵심입니다.