서울중앙지방법원 2024타경124999. 관악구 신림동 태양오피스텔 7층 703호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 내부는 방·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김건회는 2021.09.01. 매매를 원인으로 거래가 345,000,000원에 취득했고, 2021.09.17. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리관계의 핵심은 소유권이전보다 앞선 임차인 강지아의 전입입니다. 강지아는 2021.09.02. 주민등록, 2021.09.07. 확정일자, 2021.09.18. 점유개시를 갖추었고, 말소기준권리인 2022.02.04. 팜스코 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사가 2025.06.19. 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해, 강지아 임차권에 관한 매수인 인수는 실질적으로 제거됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 7층 703호 (신림동, 태양오피스텔) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 태양오피스텔 · 전용 24.48㎡ · 지상 8층 중 7층 |
| 이용상태 | 방·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 김건회 (2021.09.01. 매매, 거래가 345,000,000원 · 2021.09.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 415,000,000원 (유찰 9회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,643,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.02.04. 설정된 주식회사팜스코의 근저당권 1,000,000,000원입니다. 이후의 힘찬푸드 근저당 2건, 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 4번 주택임차권등기도 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강지아 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 345,000,000원 | 2021.09.02. 2021.09.07. | 대항력 있음 말소기준보다 선행 | 우선변제 있음 배당요구 완료 | 실질 0원* 2025.06.19. 확약 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 강지아의 전입·확정일자는 말소기준권리보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 현재 최저가 415,000,000원에서는 집행비용을 제외하고도 보증금 345,000,000원이 전액 배당돼 룰상 잔존 보증금도 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 실거래의 120.3%
태양오피스텔은 29호 규모이며 2021.01.28. 사용승인됐습니다. 전용 24.48㎡로 확인되는 거래는 2021.09. 7층의 345,000,000원 1건입니다. 이 사건의 감정가와 최저가는 모두 415,000,000원으로, 확인 실거래보다 70,000,000원 높고 120.3%에 해당합니다.
| 비교 항목 | 전용 | 층 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 · 2021.09. | 24.48㎡ | 7층 | 345,000,000원 | 100% |
| 감정가 | 24.48㎡ | 7층 | 415,000,000원 | 120.3% |
| 현재 실질취득 | 24.48㎡ | 7층 | 415,000,000원 | 120.3% |
확약으로 인수가 0원이더라도 현재 실질취득은 최저가와 같은 415,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “임차보증금보다 싸다”거나 “9회 유찰돼 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제로 부담하는 총액과 확인 실거래입니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,000원 |
| 1. 임차인 강지아 보증금 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사팜스코 | 1,000,000,000원 | 63,450,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사힘찬푸드 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사힘찬푸드 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 370,643,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 강지아 보증금 345,000,000원이 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 2,407,193,136원이고 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별 인수와 실질취득
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차보증금 잔존 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 415,000,000원 | 0원 | 0원* | 415,000,000원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 80% | 332,000,000원 | 18,448,000원 | 0원* | 332,000,000원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 64% | 265,600,000원 | 83,918,400원 | 0원* | 265,600,000원 |
* 18,448,000원과 83,918,400원은 확약이 없을 때 대항력 임차보증금의 룰상 잔존액입니다. 2025.06.19. 확약은 강지아 임차권에만 적용되며, 해당 임차권의 실제 매수인 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 소재하는 지역이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림역 2호선·신림선이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 2021.01.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 7층 703호이며, 승강기·난방·위생급배수시설을 갖췄습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 내부는 방·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 토지·도로. 준주거지역·지구단위계획구역이며 북측 약 4m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 7,009,000원입니다.
- 환금성. 29호 규모이고 동일 면적 확인 거래가 1건에 불과합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 7.8회와 이 사건 유찰 9회는 재매각 시 가격 민감도가 높을 수 있음을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2025.06.19. 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재됐는지 확인하세요.
- 적용 대상 확인. 확약은 강지아 임차권에만 적용됩니다. 현장에 별도 임차인이나 무단점유자가 없는지 다시 확인해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 415,000,000원은 확인 실거래 345,000,000원의 120.3%입니다. 유찰 횟수만 보고 저가 매물로 판단하면 안 됩니다.
- 용도·금융 확인. 사건상 근린시설과 오피스텔형 주거 이용이 함께 나타나므로 대출, 세금, 전입과 실제 이용 가능 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 존재하지만 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 점검하세요.
- 세금·관리비 확인. 국의 압류는 매각으로 소멸하더라도 실제 배당에 영향을 줄 조세채권과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소가 곧 가격 메리트는 아니다”
이 사건은 원래라면 보증금 345,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 고위험 구조입니다. 하지만 2025.06.19. 확약으로 강지아의 대항력과 잔존 보증금 청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의해, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 415,000,000원은 동일 면적 확인 실거래 345,000,000원보다 70,000,000원 높습니다. 9회 유찰, 단지 평균 7.8회 유찰, 29호 규모와 거래 표본 1건까지 겹칩니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과할 수 있지만, 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건의 결론은 “인수 0원이라 안전하다”가 아니라, “인수는 해소됐지만 현재 실질취득액은 확인 시세 이상”입니다.