인천지방법원 2025타경507638. 인천 미추홀구 도화동 ‘성인빌라’ 4층 401호, 전용 39.79㎡(약 12평)의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 꼭대기 층으로, 1992년 7월 3일 사용승인을 받은 33년차 건물이죠. 원래 소유자에서 증여·상속을 거쳐 현재는 연천실(5분의 3)·정지현(5분의 2) 두 사람의 공유입니다. 이 상속 지분등기가 근저당권자(삼성화재)의 대위로 올라간 뒤, 곧바로 그 삼성화재가 임의경매를 넣은 구조입니다.
이 물건의 첫인상은 ‘초저가’입니다. 감정가 7,000만원이 세 번 유찰되며 최저가 24,010,000원, 감정가의 34%까지 빠졌습니다. 하지만 싸다는 사실만으로 손을 들 수는 없습니다. 세 번이나 유찰됐다는 것 자체가 시장의 답이기 때문입니다. 그래서 이 글은 두 가지를 봅니다 — 정말 시세보다 싼가(가격), 그리고 그 가격에 숨은 이유(환금성·권리)입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 500-6 4층 401호 · 통칭 ‘성인빌라’ (도로명 경인북길 409-6) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 전용 39.79㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 401호 |
| 준공(사용승인) | 1992.07.03 (33년차) · 총 14세대 소규모 빌라 |
| 소유자 | 연천실(5분의 3)·정지현(5분의 2) · 2025.03.14 상속 취득(근저당권자 대위등기) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 24,010,000원 (감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험 / 31,294,490원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 살아 있는 담보는 삼성화재 하나
현재 등기부에서 유효하게 살아 있는 담보물권은 사실상 을구 3번 삼성화재 근저당권(채권최고액 45,500,000원, 2017.09.21) 하나입니다. 이 근저당권이 말소기준권리가 되고, 그 뒤에 붙은 임의경매 개시결정(갑구 4번)은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고(현황조사 ‘임대관계 미상’), 대항력 임차인 이슈도 확인되지 않습니다. 다만 말소기준보다 앞에 접수된 을구 1번 근저당권이 하나 더 보이는데, 여기에 함정이자 확인 포인트가 있습니다.
② 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 832,180원 | 약 매각가의 3.5% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 | 채권최고액 기준 · 말소 여부 확인 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 삼성화재해상보험 | 45,500,000원 | 14,077,820원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
위 배당표는 을구 1번 근저당권을 유효한 것으로 가정한 자동 계산입니다. 만약 을구 1번이 이미 말소된 것으로 확인되면 그 몫(910만원)은 다음 순위인 삼성화재로 흘러가고, 어느 경우든 매수인이 떠안는 인수액은 0원입니다. 신청채권자 삼성화재의 청구액 31,294,490원 중 배당은 14,077,820원에 그쳐 약 1,720만원이 미배당으로 남습니다(채권자 손실이지 매수인 부담이 아닙니다).
③ 가격 — ‘시세의 3분의 1’은 맞다, 그런데
같은 단지(성인주택, 14세대·1992년 준공) 유사 전용면적의 실거래를 보면, 확인되는 거래는 단 2건입니다. 두 건 모두 7,200만원이었습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 38.44㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2021.09 | 38.44㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 72,000,000원 |
이 평균에 대면 현재 최저가 24,010,000원은 시세의 33.3%, 정확히 3분의 1입니다. 절대 금액이 낮아 실패해도 손실 규모 자체가 작다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 두 건의 실거래가 모두 2021~2022년으로 3~4년 전이라는 점은 짚어야 합니다. 최근 거래가 없어 ‘7,200만원’이 지금도 유효한 시세인지, 아니면 노후로 더 내려갔는지는 확언하기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천도화초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 지역입니다. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 ‘보통’으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(2020.12.29)에 속하고, 지목 대, 공시지가 1,291,000원/㎡, 대지면적 286.9㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역(교육환경)· 토지거래허가구역 등에 함께 포함되며, 남서측 광로2류(폭 50~70m)에 접합니다.
- 건물 상태. 감정평가서는 사용승인일이 1992.07.03으로 누수 등에 취약할 수 있어 누수·건물하자를 재확인하라고 명시했습니다. 33년차 소형 빌라 특성상 실사 시 하자 점검이 필수입니다.
- 공부와의 차이. ‘없음’으로, 위반건축물 표기도 확인되지 않습니다 — 물건 자체 서류상 흠결은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 나홀로 빌라이고 최근 실거래가 드물어, 되팔 때 매수층이 얇을 수 있습니다. 실거주·장기보유가 아니라면 출구 전략을 먼저 세워야 하는 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 말소 확인. 을구 1번 한국주택은행 근저당권이 을구 2번(2017.08.31 해지)으로 실제 말소됐는지 등기 원본으로 확인하세요. 인수 여부가 실익을 가릅니다(최대 910만원).
- 시세 재확인. 실거래 표본이 2021~2022년 2건뿐입니다. 인근 부동산·최근 매물로 현재 호가와 노후 감가를 직접 점검해 ‘7,200만원’이 지금도 유효한지 확인하세요.
- 환금성 전제. 14세대 나홀로 빌라·단지 낙찰이력 0%입니다. 되파는 데 시간이 걸릴 수 있으니 실거주 또는 장기보유 관점에서 출구를 먼저 잡으세요.
- 건물 하자. 감정서가 누수·하자 재확인을 권고했습니다. 최상층(4층) 누수, 노후 설비 상태를 임장에서 반드시 확인하세요.
- 공유·명도. 소유자가 상속 공유자 2인입니다. 점유 상태(‘임대관계 미상’)와 인도·명도 절차를 미리 가늠해 두세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정요항표·실거래 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 데는 이유가 있다, 다만 위험은 소액이다”
이 물건은 감정가의 34%, 시세의 3분의 1까지 내려온 확실한 저가입니다. 살아 있는 담보는 삼성화재 근저당 하나뿐이고 조사된 임차인도 없어, 권리상 매수인이 떠안을 부담은 사실상 없어 보입니다(을구 1번 말소 확인이 전제). 그럼에도 세 번이나 유찰된 이유는 분명합니다 — 1992년 준공 33년차·14세대 나홀로 빌라라는 환금성 약점, 그리고 단지 경매 낙찰이력 0%라는 시장의 냉담함입니다. 다만 최저가가 2,401만원에 불과해, 잘못 사더라도 손실의 절대 규모가 작다는 점은 이 물건만의 방어막입니다. 권리는 가볍고, 가격은 싸며, 위험은 소액이지만 출구는 좁습니다. 실거주·장기보유로 접근한다면 계산이 서는 물건이고, 단기 차익을 노린다면 신중해야 할 물건입니다.
