인천지방법원 2025타경507638. 인천 미추홀구 도화동에 있는 통칭 ‘성인빌라’ 4층 401호입니다. 1992년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 다세대주택으로, 주택 규모는 전용 39.79㎡입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 연천실(5분의 3)과 정지현(5분의 2)입니다. 삼성화재해상보험주식회사가 근저당권을 실행하면서 임의경매가 시작됐습니다.

이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰입니다. 감정가 70,000,000원인 주택이 현재 최저매각가 24,010,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 가격이 크게 내려간 이유를 단순한 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 오래된 소규모 다세대주택, 불확실한 현재 시세, 누수 가능성, 임대관계 미상이라는 위험을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2017.09.21 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 45,500,000원이며, 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그보다 앞서 설정됐던 한국주택은행 근저당권(채권최고액 9,100,000원)은 국민은행으로 이전된 이력이 있지만, 2017.09.01 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 별도로 인수하는 선순위 등기상 담보권으로 보지 않습니다.

② 시세 비교 — 싸 보이지만 비교 거래가 오래됐다

성인주택의 비교 가능한 실거래는 2021년과 2022년의 2건입니다. 모두 전용 38.44㎡, 3층 거래로, 경매 대상인 전용 39.79㎡·4층과 면적 및 층수가 완전히 동일하지 않습니다.

현재 최저매각가 24,010,000원은 과거 거래 평균 72,000,000원의 약 33.3%입니다. 숫자만 비교하면 상당한 가격 차이가 있습니다. 그러나 최신 거래가 2022.05에 머물러 있어, 이를 현재의 정상적인 시장가격이라고 단정하기 어렵습니다.

특히 동일 단지 14세대 규모의 소형 다세대주택은 비교 거래의 대표성이 제한적입니다. 현재 매도 호가, 인근 유사 다세대 실거래, 실제 수리비와 매도 가능성을 추가 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준 예상 미배당은 22,322,180원이며, 신청채권자의 청구액 31,294,490원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다. 근저당권은 매각으로 소멸하며, 배당표는 집행비용 추정과 당해세·우선변제 등의 미반영에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 미배당 — 가격이 낮아질수록 채권자 손실 확대

현재 회차와 추가 유찰을 가정한 금액입니다. 회차가 내려갈수록 매각가격이 낮아지고, 근저당권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 말소되는 근저당권의 미배당이 늘어난다는 이유만으로 매수인 인수액이 증가하지는 않습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 25.0%입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰됐습니다. 낙찰가가 더 낮아질 수 있다는 가능성과 별개로, 매각 지연과 환금성 문제를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천도화초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1992.07.03 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 누수 및 노후화. 감정평가서에서 건물의 누수 등에 취약할 가능성을 명시하며 누수와 건물하자 재확인을 요청했습니다. 특히 최상층인 4층 401호의 천장·외벽·창호 상태 확인이 중요합니다.
• 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 3m 내외의 도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역이며, 상대보호구역·과밀억제권역 등 지정이 확인됩니다. 토지 전체 면적은 286.9㎡, 공시지가는 1,291,000원/㎡입니다.
• 공부 및 이용. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 14세대 규모의 소형 주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 과거 거래가격과 현재 처분 가능한 가격을 구분해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 현재 최저가 기준 4,802,000원(20%)을 준비하고 매각기일 공고에서 조건이 유지되는지 확인하세요.
• 임차 및 점유관계. 실제 거주·점유자, 전입세대, 임대차계약과 확정일자를 확인하세요. 신고된 임차인이 없더라도 임대관계 미상이라는 점을 무시해서는 안 됩니다.
• 누수·건물하자. 4층 최상층의 누수와 옥상 방수 상태를 점검하고 필요한 보수비를 입찰 상한에 반영하세요.
• 현재 시세 검증. 2021~2022년 실거래가격 72,000,000원을 현재 매도가로 간주하지 말고, 인근 유사 물건의 최근 거래와 현장 매도 가능가격을 확인하세요.
• 관리비 및 공용부. 미납 관리비, 공용부 수선 상태, 관리체계와 향후 보수 부담을 확인하세요.
• 등기 및 명세서 재확인. 2017년 삼성화재 근저당권을 말소기준으로 한 권리관계, 상속인 공유지분 및 재매각 조건을 최신 원본과 대조하세요.
• 입찰가 상한. 최저가의 낮은 비율보다 실제 취득총액, 예상 수리비, 명도비, 세금과 현재 환금성을 기준으로 판단하세요.

맺으며 — “2,401만원이라 싸다”는 아직 이르다

이 물건은 감정가 70,000,000원에서 최저매각가 24,010,000원으로 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 등기상 말소기준이 명확하고 예상 매수인 인수액은 0원이어서 담보권 구조 자체는 단순합니다.

하지만 임대관계가 확인되지 않았고, 1992년 사용승인된 최상층 주택에 대해 감정평가서가 누수·하자 가능성을 경고하고 있습니다. 비교 실거래도 2021~2022년 자료라 현재 시세를 직접 확인해 주지 못합니다. 평균 3.0회 유찰, 25.0% 매각률이라는 단지 경매 통계도 환금성 검토가 필요하다는 신호입니다.

등기상 권리는 비교적 단순하지만, 물건 상태와 점유관계·현재 시세는 검증이 필요합니다. 재매각 보증금 20% 조건까지 감안하면, 최저가가 낮다는 이유만으로 바로 응찰하기보다는 현장 조사와 실제 매도가 확인을 선행하는 보수적 접근이 적절합니다.