서울남부지방법원 2024타경149321. 목동신시가지아파트 720동 5층 506호 아파트입니다. 현 소유자는 김인식이고, 강제경매개시결정은 2024.12.17 최남주를 채권자로 등기됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2023.04.27 을구 8번 근저당권으로, 채권최고액은 59,200,000원, 근저당권자는 국, 처분청은 중부세무서장입니다. 그 뒤 설정된 화곡신용협동조합 근저당권 600,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 권리가 아니라 점유관계입니다. 장홍천은 2022.10.25 전입으로 조사돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이 사실만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.01.31 접수됐지만, 실제 배당액과 미배당 보증금이 얼마인지 알 수 없어 매수인의 인수금액도 현재는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경149321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동로 212, 제720동 제5층 제506호 (목동, 목동신시가지아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 건 내 5층 · 실거래 비교면적 59.39㎡ |
| 소유자 | 김인식 (2004.12.30 소유권이전 · 2004.12.29 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 1,750,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최남주 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.27 을구 8번 근저당권 · 국 · 59,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
등기상 핵심은 단순합니다. 과거 김양미의 주택임차권 200,000,000원은 2013.03.13 등기됐지만 2013.04.26 해지로 말소됐습니다. 신한은행 및 김제수산업협동조합의 과거 근저당도 이미 말소됐습니다. 현재 남은 기준권리는 2023.04.27 근저당이고, 그 이후 화곡신용협동조합 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장홍천 | 미상 | 2022.10.25 | 미상 | 미상 | 2025.01.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
장홍천은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력, 우선변제 범위, 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 75.3%
목동신시가지7의 최근 거래 12건 평균은 2,323,333,333원이고, 최신 거래는 2026.08 2,475,000,000원입니다. 현재 최저매각가 1,750,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%입니다. 다만 장홍천의 인수 가능 금액이 정해지지 않았으므로, 이 비율은 어디까지나 낙찰가 자체의 비교이고 실질취득액의 시세 할인율은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 53.88㎡ | 7 | 2,475,000,000원 |
| 2026.07 | 64.4㎡ | 1 | 2,630,000,000원 |
| 2026.07 | 53.88㎡ | 2 | 2,290,000,000원 |
| 2026.06 | 64.4㎡ | 1 | 2,520,000,000원 |
| 2026.06 | 53.88㎡ | 9 | 2,280,000,000원 |
| 2026.06 | 53.88㎡ | 4 | 2,150,000,000원 |
| 2026.06 | 53.88㎡ | 5 | 2,280,000,000원 |
| 2026.06 | 53.88㎡ | 1 | 2,205,000,000원 |
| 2026.05 | 53.88㎡ | 12 | 2,240,000,000원 |
| 2026.05 | 53.88㎡ | 4 | 2,200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.39㎡ | 5 | 2,380,000,000원 |
| 2026.05 | 53.88㎡ | 8 | 2,230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 2,323,333,333원 |
비교표 안에는 2026.05 전용 59.39㎡·5층 2,380,000,000원 거래도 있습니다. 현재 최저가가 실거래 표본보다 낮게 보이는 것은 분명하지만, 이 사건에서는 장홍천에게 승계될 금액이 얼마인지가 먼저 정리돼야 합니다. 인수금액이 존재하면 실질취득액은 최저가보다 올라갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,750,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,900,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 국 | 59,200,000원 | 59,200,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 화곡신용협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 갑구 19번 경매개시결정 · 최남주 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 770,900,000원 |
위 배당 구조에서는 채권자 청구 959,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 770,900,000원으로 계산됩니다. 그러나 장홍천의 보증금·우선변제 범위가 확정되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 구조이므로 실제 잔여와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 재건축·유치권·입지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 재건축. 목동7단지아파트재건축정비사업이 진행 중입니다. 2026.8.7자 조합 사실조회회신이 첨부돼 있고, 매수인의 지위·권리·의무는 관련 법령과 양천구청·관리사무소에 직접 확인하도록 기재돼 있습니다.
- 유치권 신고. 2025.7.24 김민영이 공사비용을 받지 못했다고 주장하는 유치권신고서를 제출했습니다. 공사대금은 기재되지 않았고 성립 여부는 불분명합니다.
- 건축물 표시 차이. 등기사항전부증명서 표제부의 2~5층 각 면적은 585.7㎡, 집합건축물대장 표제부는 558.7㎡로 기재돼 있습니다.
- 입지. 지하철5호선 목동역 북동측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 목동역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용편의 정도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 목동신시가지7은 2,550세대이고 준공일은 1986-10-06입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬라브 기와지붕 5층 건물입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재로 내부 및 설비 작동 여부, 내부 인테리어 상태는 확인하지 못했습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 표시되고 공시지가는 9,564,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장홍천 보증금 확인. 최우선 과제입니다. 보증금과 계약관계가 확인돼야 매수인에게 승계될 미배당액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일은 2022.10.25로 말소기준보다 빠르지만, 대항력과 우선변제 범위를 확정하려면 실제 점유 및 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 응찰가에 장홍천에게 승계되는 금액이 있다면 이를 더해 최근 12개월 평균 2,323,333,333원 및 최신 거래 2,475,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유치권 조사. 2025.7.24 김민영 신고의 공사 내용, 점유 여부, 채권 존재와 변제기 등을 원자료로 확인해야 합니다.
- 재건축 지위 확인. 재건축정비사업 진행에 따른 조합원 지위, 권리·의무 및 승계 여부를 관련 법령·양천구청·관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 표제부 면적 차이 확인. 2~5층 면적이 등기부 585.7㎡, 집합건축물대장 558.7㎡로 서로 다릅니다.
- 내부 상태 확인. 현황조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 설비 작동 및 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·재건축 사실조회회신을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “75.3% 할인”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
이 사건의 표면 가격은 눈에 띕니다. 신건 최저가 1,750,000,000원은 최근 12개월 평균 2,323,333,333원의 75.3%이고, 2026.05 전용 59.39㎡·5층 거래도 2,380,000,000원이었습니다. 등기상으로는 2023.04.27 말소기준권리 이후의 화곡신용협동조합 근저당과 경매개시결정이 소멸합니다.
하지만 이 물건의 결론을 가격만으로 내리기 어려운 이유는 분명합니다. 2022.10.25 전입한 장홍천의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 승계금액을 확정할 수 없고, 김민영의 유치권 신고도 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 재건축정비사업에 따른 매수인의 지위·권리·의무 확인도 필요합니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체는 최근 거래보다 낮지만, 실제 취득원가와 권리부담이 아직 닫히지 않은 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
