수원지방법원 2025타경730. 평택시 안중읍 현화리 ‘동신아름마을’ 305동 2층 202호, 전용 84.6339㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태도 방3·거실1·주방1·욕실2·파우더룸·발코니4·현관 등으로 구성된 아파트입니다. 현재 소유자는 이강임이고, 2023.03.22 매매로 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준권리는 2021.12.30 설정된 나주새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2025.07.17 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 황선영입니다. 전입일은 2023.04.20로 말소기준일 2021.12.30보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 황선영 1명입니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제와 최우선변제 배당 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경730 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 현화리 839-1 동신아름마을아파트 305동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6339㎡ · 방3·거실1·주방1·욕실2·파우더룸·발코니4 · 지상19층 중 2층 |
| 소유자 | 이강임 (2023.03.22 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 136,710,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주새마을금고 / 91,397,780원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.30 나주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황선영 | 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준은 2021.12.30 나주새마을금고 근저당입니다. 황선영의 전입신고는 2023.04.20로 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 즉 매각으로 소유권이 넘어갈 때 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에서도 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 실거래보다 낮아졌다
동신아름마을은 546세대, 2005.05.12 준공 단지입니다. 대상 면적 84.6339㎡와 매칭되는 전용 84.63㎡ 최근 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 194,250,000원입니다. 현재 최저가 136,710,000원은 이 평균의 70.4%입니다. 최신 거래는 2026.06 1층 168,000,000원이고, 대상 물건과 같은 2층 거래도 2026.05 170,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.63㎡ | 1 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 84.63㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.63㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.63㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.63㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.63㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.63㎡ | 18 | 192,000,000원 |
| 2026.02 | 84.63㎡ | 9 | 209,000,000원 |
| 2026.01 | 84.63㎡ | 15 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 84.63㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 84.63㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 84.63㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.63㎡ | 12건 | 194,250,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 168,000,000원~225,000,000원입니다. 현재 최저가 136,710,000원은 이 최근 실거래 범위의 최저값보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 70.4%입니다. 감정가 279,000,000원 상태에서는 가격 부담이 컸지만, 2회 유찰을 거치며 가격 위치는 최근 실거래보다 아래로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,713,940원 |
| 2. 근저당 · 나주새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,996,060원 |
현재 최저가 136,710,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 13,996,060원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택안일초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골트러스지붕 지상19층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(안중현화택지지구), 대로3류 저촉·소로2류 접합, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,173,000원/㎡입니다.
- 환금성. 546세대 단지이며 전용 84.63㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가는 168,000,000원에서 225,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 황선영은 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최우선변제 대상 여부와 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·배당요구종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 점유부분이 미상이고 현장조사 당시 폐문 상태가 적시돼 있으므로 실제 점유 범위와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 136,710,000원은 최근12개월 평균 194,250,000원의 70.4%이며, 최신 거래 168,000,000원과 같은 2층 거래 170,000,000원보다 낮습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부구조와 이용상황 일부가 집합건축물대장·탐문·외부관찰 등에 의존했으므로 실제 상태가 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 가격은 실거래 아래로 내려왔다
이 사건의 말소기준은 2021.12.30 나주새마을금고 근저당이고, 임차인 황선영의 전입은 2023.04.20입니다. 따라서 임차보증금을 매수인이 승계하는 대항력 위험은 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 2회 유찰 후 136,710,000원으로 낮아져 최근 12개월 평균 194,250,000원의 70.4% 수준이며 최신 거래 168,000,000원보다 낮습니다.
다만 권리 인수 0원이라는 결론과 별개로, 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 등이 실제 배당에 반영될 가능성은 남습니다. 따라서 이 물건은 대항력 승계 위험보다는 임차인의 실제 보증금과 배당자격 확인, 점유·명도 및 내부 상태 확인이 마지막 관문입니다. 현재 데이터만 놓고 보면 권리와 가격은 모두 검토할 만한 구간에 들어와 있지만, 입찰 전 임차인 관련 원본 확인을 생략해서는 안 됩니다.
