380,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경104569. 서울 관악구 남현동 남광센트빌 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택이며 방3·주방·거실·욕실2· 발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순위 자체보다 엄태영의 주택임차권과 2026.6.22. 확약서입니다. 임차보증금은 430,000,000원이고 전입일 2022.07.29, 확정일자 2022.06.28로, 2023.11.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
배당표만 기계적으로 보면 현재 최저가 380,000,000원에서 집행비용 6,120,000원을 빼고 임차인에게 373,880,000원이 배당되어, 보증금 중 56,120,000원이 남습니다. 대항력 인수형이라면 이 금액을 매수인이 떠안아 실질취득액이 커져야 합니다. 하지만 이 사건은 신청채권자가 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 엄태영에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104569 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 201호 · 2020.09.07 사용승인 |
| 대상 면적 | 41.52㎡ |
| 소유자 | 정연택 · 2020.12.08 소유권이전 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 475,000,000원 / 380,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심
등기부상 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2020.11.30 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적인 기준이 되는 선순위 권리는 2023.11.15 엄태영의 주택임차권입니다. 전입신고일 2022.07.29와 확정일자 2022.06.28이 주택도시보증공사의 2023.11.17 가압류보다 앞서고, 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄태영 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 430,000,000원 | 2022.07.29 2022.06.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
이 확약은 엄태영에게만 적용되는 효과입니다. 이 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인된 임차관계 기준으로는 확약 밖 임차인의 추가 인수위험은 나타나지 않습니다.
② 가격 비교 — 20% 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 475,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 380,000,000원입니다. 그러나 확인된 실거래 표본은 2025.10 거래 1건뿐이고, 거래 면적은 28.04㎡로 대상 면적 41.52㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 315,000,000원을 이 물건의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.04㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.04㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
제공된 비교지표상 현재 최저가 380,000,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 120.6%입니다. 면적이 달라 직접 가격비교의 신뢰도는 낮지만, 최소한 현재 자료만으로 “20% 유찰됐으니 시세보다 싸다”는 결론을 낼 수는 없습니다. 확약 반영 실질취득액도 380,000,000원으로 동일하므로 가격 판단 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 1. 임차인 엄태영 보증금 | 430,000,000원 | 373,880,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 56,120,000원이지만, 2026.6.22. 확약에 따라 엄태영은 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 인수 계산 — 확약이 없었다면 총부담은 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 380,000,000원 | 56,120,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 304,000,000원 | 131,056,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 243,200,000원 | 191,004,800원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에서는 엄태영에 대한 확약이 적용돼 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 확약 반영 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울사당초등학교 북서측 인근. 단독주택·공동주택이 있는 일반주택지대로, 근린생활시설·생활편익시설·아파트단지·학교·관공서·공원이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 마을버스·노선버스 정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선· 4호선 사당역이 있어 교통사정은 양호한 상태입니다.
- 건물. 2020.09.07 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방· 소방·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 완경사지 사다리형 토지, 공동주택(다세대주택) 건부지. 공시지가 5,472,000원/㎡입니다.
- 규모. 남광센트빌은 16세대이며, 확인된 실거래는 1건으로 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.6.22. 확약의 내용과 효력이 핵심입니다. 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 전에 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 엄태영 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 315,000,000원은 28.04㎡이고 대상은 41.52㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 이 1건만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 유찰 이력. 관련 경매 평균 유찰 횟수 3.7회에 비해 현재는 1회 유찰 상태입니다. 감정가 대비 할인율만으로 접근하지 말고 실제 응찰가를 별도로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 이력. 2022.12.02 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 보수적으로
이 물건은 처음 보면 보증금 430,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 56,120,000원이 미배당되고, 낙찰가가 더 낮아질수록 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 2026.6.22. 확약서가 대항력·잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 담고 있어 현재 확인된 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 적극적으로 높게 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가 380,000,000원은 감정가의 80%이지만, 확인된 최근 거래 315,000,000원보다 높고 그 거래조차 대상보다 작은 28.04㎡라 직접 비교가 어렵습니다. 여기에 관련 경매 평균 유찰 횟수가 3.7회입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보수적으로 판단. 이 사건의 핵심입니다.
