수원지방법원 2025타경751. 평택시 고덕동 해모수가온타워 2층 202호는 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 감정평가상 공실로 이용 중인 상업용 집합건물이며, 지상 6층 건물의 2층에 해당합니다. 등기부를 보면 2023년 김성겸 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리관계만 보면 말소기준권리는 분명합니다. 문제는 등기상 소멸하는 권리가 아니라 유치권 주장과 건물의 물리적 이용 제한입니다. 건물 1층 각 출입구에 채권자의 유치권 행사 안내문이 붙어 있고, 승강기는 작동하지 않으며 비상계단 출입문도 잠겨 있다는 내용이 매각물건명세서 비고에 기재돼 있습니다. 이 사정이 실제로 어느 범위까지 영향을 주는지 확인하지 않고 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별도 문제

말소기준권리는 2023.03.10 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며, 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초의 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가상 현황은 공실로 기재돼 있으나, 임대내역은 미상으로 조사됐습니다. 따라서 임차인이나 점유자의 존재를 최종적으로 단정하기보다 입찰 전 현장과 관련 서류를 다시 확인해야 합니다. 현재 특정 임차인에 대해 대항력이나 우선변제권이 인정된 것으로 판단할 근거는 없습니다.

② 가격 분석 — 5회 유찰, 그러나 싼지는 미확정

감정가 732,000,000원의 근린시설이 5회 유찰되면서 최저매각가는 123,027,240원이 됐습니다. 감정가 대비 약 16.81%까지 내려온 가격입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 할인 폭일 뿐, 현재 시장가치나 정상적인 매매가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

6회·7회 유찰 가격은 시나리오 금액이며, 실제 향후 매각가격이나 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

과거 등기상 거래가액은 1,008,368,000원이지만, 이는 2023년 매매 당시의 금액입니다. 현재 시세로 사용하기에는 적절하지 않습니다. 또한 동일 용도·입지의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가치보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,027,240원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 2.1%로 추정된 금액입니다. 국민은행 채권은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당액은 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,522,381원을 제외한 120,504,859원이 국민은행에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 659,495,141원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 다만 국민은행 근저당권이 소멸하므로, 이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 2층 202호입니다. 석재 붙임 외벽, 몰탈 위 페인팅 내벽, 샤시 창호 등의 구조입니다.
• 설비. 공동위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기 설비가 구비돼 있으나, 승강기가 미가동 중이라는 특이사항이 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하고, 서측 및 북측에는 보행자전용도로와 광장이 있습니다.
• 토지. 중심상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역 등에 속하며, 토지면적은 1,303.1㎡, 공시지가는 5,230,000원/㎡입니다. 이 수치는 토지 관련 정보이며 해당 호실의 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 택지개발지구와 가축사육제한구역 등이 포함돼 있고, 일부 도로 및 광장과 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공실 근린생활시설인 데다 5회 유찰, 유치권 행사 표시와 출입 제한 문제가 겹쳐 있습니다. 임대수익과 현장 사용 가능성 확인 없이 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 1층 출입구의 유치권 행사 표시가 실제 어떤 채권과 점유관계에 근거하는지, 해당 202호에도 효력이 미치는지 확인해야 합니다. 안내문만으로 유치권이 확정되지는 않습니다.
• 실제 출입 가능 여부. 승강기 미가동과 비상계단 출입문 잠김이 현재도 계속되는지, 202호에 합법적이고 정상적으로 접근할 수 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 공실 및 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자, 임대차 및 명도 관련 사항을 다시 확인해야 합니다.
• 적정가격 재산정. 과거 매매가격이나 감정가를 현재 시세로 대체하지 말고, 유사 근린생활시설의 최근 실거래, 임대료, 공실 위험과 정상화 비용을 확인한 후 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 시설 정상화 비용. 승강기 및 공용 출입시설의 관리·수리 상태, 비용 부담 주체와 정상화 가능성을 확인해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 체납 내역을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 유찰 후 가격 시나리오. 6회 유찰 시 86,119,068원, 7회 유찰 시 60,283,347원의 시나리오가 제시돼 있지만, 가격 하락만으로 유치권과 사용 위험이 없어지지는 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81%라도 안전한 매수는 아니다”

이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 5회 유찰과 123,027,240원의 최저매각가입니다. 하지만 투자의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 유치권 주장에 따른 부담이 실제로 존재하는지, 건물을 정상적으로 출입·사용할 수 있는지, 현재 시세가 얼마인지가 더 중요합니다.

국민은행 근저당권이 매각으로 소멸하고 확인된 임차인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 출입구의 유치권 안내문, 승강기 미가동, 잠긴 비상계단, 공실 근린생활시설이라는 사정이 겹쳐 있습니다. 이런 상태에서는 낙찰가 외 부담과 정상적인 사용 가능성이 불확실합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리·현장 정밀확인 우선입니다. 유치권 성립 여부와 점유·출입 문제가 해소되고, 실제 시장가격 및 추가 부담이 확인된 이후에야 입찰 타당성을 판단할 수 있습니다. 저렴해 보이는 매각가격이 안전성과 수익성을 보장하지는 않습니다.