수원지방법원 2025타경751. 평택 고덕동 해모수가온타워 2층 202호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 소유자 김성겸은 2023년 2월 27일 매매를 원인으로 거래가액 1,008,368,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 3월 10일 국민은행 명의의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 7월 14일 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
등기 순서만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유권은 김성겸 명의입니다. 말소기준 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥의 현장 정보입니다. 매각물건명세서 비고에는 부동산 1층 각 출입구에 ‘채권자 유치권 행사중’이라는 안내문이 부착돼 있다고 적혀 있습니다. 안내문 자체가 유치권의 법적 성립을 확정하는 것은 아니므로, 실제 점유·공사대금 채권·목적물과의 견련성·변제기 등 성립요건을 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경751 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김성겸 · 2023.02.27 매매 · 거래가액 1,008,368,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 732,000,000원 / 175,753,200원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 669,897,833원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.10 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 현장 유치권 주장은 별도 검증
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)이고 임대내역은 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 승계액을 잡지 않았고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 임대내역이 미상인 만큼 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전 현장 및 집행기록으로 재확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰은 크지만 ‘시세 대비 할인’은 확인할 수 없다
감정가 732,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 175,753,200원입니다. 감정가의 24.01% 수준까지 내려온 상태입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 175,753,200원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 제공된 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 ‘감정가 대비 76% 할인’ 같은 표현을 곧바로 투자 메리트로 연결하면 안 됩니다. 근린생활시설은 개별 호실의 상권·공실기간·임대수익·층·동선·건물 관리상태에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있고, 현재 물건은 공실이며 현장에 유치권 주장 안내문까지 존재합니다. 4회의 반복 유찰 자체도 시장이 이 물건의 가격이나 권리·점유 리스크를 보수적으로 평가했을 가능성을 함께 보여주는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,753,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,260,545원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 172,492,655원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 국민은행 채권최고액 780,000,000원 중 172,492,655원이 배당되고 607,507,345원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 669,897,833원도 전액 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 용도·현황. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용되며 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이고 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 20m 내외 포장도로와 접하고, 서측 및 북측에는 보행자전용도로와 광장이 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 5,230,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설 공실 물건으로 주거용과 달리 실제 임대수요·업종 적합성·공실기간을 별도로 확인해야 합니다. 4회 유찰 이력도 환금성 판단에서 가볍게 볼 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 주장 실체 확인. 1층 각 출입구의 ‘채권자 유치권 행사중’ 안내문과 관련해 점유자, 점유 개시 시점, 채권 종류·금액, 목적물과의 관련성을 확인하세요.
- 현재 점유 상태 확인. 감정평가상 공실이지만 임대내역은 미상입니다. 실제 내부 점유 여부와 열쇠·출입 통제 주체를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 건물 이용 가능성 확인. 승강기 미가동 및 비상계단 출입문 잠금 상태가 기재돼 있으므로 정상 영업·임대에 필요한 시설 복구 여부와 비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 175,753,200원은 감정가의 24.01%지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 오인하지 마세요.
- 배당 구조 이해. 현재 가정가격에서는 국민은행에 172,492,655원만 배당되고 607,507,345원이 미배당입니다. 매각대금에서 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.
- 규제 확인. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구 및 토지거래계약 허가구역 관련 제한이 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 볼 것은 유치권의 실체다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 732,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 175,753,200원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인도 없어 배당표상 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 ‘권리 깨끗·가격 저렴’이라고 결론내리기에는 현장 신호가 무겁습니다.
매각물건명세서에는 각 출입구의 유치권 행사중 안내문, 승강기 미가동, 비상계단 출입문 잠금이 함께 적혀 있습니다. 여기에 근린생활시설 공실, 4회 유찰, 최근 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 유치권 주장의 법적 실체와 실제 점유관계, 그리고 그 검증을 끝낸 뒤 계산되는 총 취득비용입니다. 현 단계 평가는 가격만 보고 들어가기 어려운 고위험 검증형 물건에 가깝습니다.
