서울중앙지방법원 2025타경104600. 종로구 숭인동 더카르페디엠종로오피스텔 제12층 제1202호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 건물은 16층 건물 중 12층이며 사용승인일은 2022.03.28입니다. 소유자 김숙경은 2022.03.28 매매를 원인으로 2023.02.20 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 329,209,000원입니다.
권리구조의 특징은 근저당이 말소기준이 아니라 2025.12.12 강제경매개시결정 자체가 말소기준이라는 점입니다. 그 이전에 존재했던 주택도시보증공사 가압류 284,400,000원과 서울신용보증재단 가압류 21,644,000원은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 하지만 임차인 현재호의 전입은 경매개시보다 약 10개월 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이상, 이 선순위 점유 관계를 금액 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 201-25 더카르페디엠종로오피스텔 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 16층 건물 중 12층 · 사용승인일 2022.03.28 |
| 소유자 | 김숙경 · 단독소유 · 거래가액 329,209,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리금융저축은행 / 278,355,783원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 먼저 들어온 점유자
등기 흐름만 보면 2022년 신탁관계가 정리된 뒤 2023.02.20 김숙경에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 주택도시보증공사와 서울신용보증재단의 가압류는 각각 말소됐으며, 2025.12.12 우리금융저축은행의 강제경매가 개시됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재호 | 2025.01.31 | 미상 | 2026.01.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현재호는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고 2026.01.06 배당요구를 했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 선순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능 여부와 매수인 승계액을 특정할 수 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 우리금융저축은행 | 278,355,783원 | 278,355,783원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,644,217원 |
위 계산에서는 매각대금 300,000,000원 중 집행비용 5,000,000원, 신청채권자 278,355,783원이 배당되고 16,644,217원이 남는 구조입니다. 다만 현재호의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 이 잔여액과 매수인 인수 0원 계산을 최종 권리분석으로 받아들이면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 문제는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 300,000,000원 | 278,355,783원 | 0원 | 16,644,217원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 42,515,783원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 89,843,783원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원으로 내려가고 신청채권자 미배당액은 각각 42,515,783원, 89,843,783원으로 늘어납니다. 그러나 이 숫자는 신청채권자의 배당 부족분일 뿐, 현재호의 보증금 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재호의 보증금이 확인되지 않았으므로 유찰가만 보고 실질취득비용이 낮아진다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 민간임대주택등기 — 별도 확인할 등기사항
갑구에는 2023.02.20 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 적혀 있습니다. 현재 등기자료만으로 매각 후 이 기재의 구체적인 효력 범위를 단정하지 말고, 입찰 전 등기부와 관련 원문을 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 16층 건물의 제12층 제1202호입니다.
- 입지. 종로산업정보학교 북동측 인근, 주변에는 오피스텔·공원·근린생활시설 등이 있는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 본건 북측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(숭인 지구단위계획)에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 393.4㎡, 지목 대, 업무용, 평지이며 공시지가는 8,173,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·화재탐지·소화전·승강기·도시가스·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 건축. 사용승인일은 2022.03.28이고 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재호 보증금 확인. 이 사건의 핵심입니다. 보증금이 확인돼야 미배당 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위도 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 원본 대조. 2025.01.31 전입과 실제 점유·임대차계약 관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 내용 확인. 2026.01.06 배당요구가 접수됐으므로 청구한 보증금 및 배당범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.02.20 기재된 민간임대주택 관련 등기의 매각 후 효력 범위를 원문으로 점검해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 240,000,000원·192,000,000원으로 내려가더라도 임차보증금 위험이 해결된 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘얼마를 인수하는가’를 확인해야 한다
이 물건은 감정가와 신건 최저가가 모두 300,000,000원이고 등기상 근저당도 없습니다. 겉으로는 단순해 보이지만, 실제 권리분석의 중심은 등기채권이 아니라 현재호의 임대차입니다. 전입일 2025.01.31은 말소기준 2025.12.12보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 결론으로 사용해서는 안 됩니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수하는지, 남는 금액이 있는지를 확인한 뒤에야 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 신건 300,000,000원이 적정한지, 유찰 후 240,000,000원이나 192,000,000원이 매력적인지도 그 다음 문제입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차보증금의 실체를 확인해야 하는 권리확인형 오피스텔입니다.
