서울중앙지방법원 2025타경104616. 신림역 북동측 인근 에르스떼 7층 706호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이석우이고, 2021.09.10 매매가 325,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상의 저당권이 아니라 보증금 325,000,000원의 대항력 임차권입니다. 임차인 박하늘은 2021.09.08 전입·점유했고 확정일자는 2021.08.17로, 말소기준인 2022.12.28 관악구 압류보다 빠릅니다.
따라서 확약이 없다면 현재 회차에서도 낙찰가만 보고 “감정가보다 20% 싸다”고 판단할 수 없습니다. 배당 가정상 임차인에게 242,939,200원이 배당되고 보증금 중 82,060,800원이 남기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.08 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104616 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1416-28 에르스떼 7층 706호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 지상13층 건물 내 7층 706호 |
| 소유자 | 이석우 · 2021.09.10 매매 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 247,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,525,296원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 실거래 매칭 면적 | 32.96㎡ · 면적 매칭 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.12.28 관악구 압류입니다. 임차인 박하늘의 전입·점유일은 2021.09.08이므로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.08.17로 확인됩니다. 임차권등기는 2023.09.14에 이루어졌지만 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유는 그보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박하늘 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 325,000,000원 | 2021.09.08 | 2021.08.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
* 표준 배당 가정상 미배당 82,060,800원은 매수인 인수 계산액이지만, 2026.05.08 확약에서 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되어 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 80%
에르스떼 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 309,000,000원, 최근 12개월 평균도 309,000,000원이며 최신 거래는 2025.02 · 309,000,000원입니다. 최근과 과거 거래의 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 34.63㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 2023.02 | 32.79㎡ | 8 | 303,000,000원 |
| 2022.05 | 34.33㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2021.11 | 32.96㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2021.09 | 32.96㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 309,000,000원 |
실거래 범위는 278,000,000원~330,000,000원입니다. 감정가 309,000,000원은 최근 12개월 거래와 같은 수준이고, 현재 최저가는 247,200,000원으로 최근 12개월 평균의 80.0%입니다. 확약으로 실제 인수액을 0원으로 반영하면 실질취득도 247,200,000원이어서, 이 사건의 가격 비교는 최저가와 실질취득이 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,260,800원 |
| 1. 임차인 박하늘 보증금 | 325,000,000원 | 242,939,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,525,296원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차보증금 부족분 82,060,800원이 발생합니다. 다만 이 부족분은 확약 반영 전 표준 인수 계산액입니다. 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 실제 배당은 세금 및 최우선변제 등 확인 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선·신림선 신림역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상13층 건물로, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 745.2㎡ 부정형 평지이며 업무용으로 이용 중이고, 공시지가는 8,905,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 도로. 북동측 약 50m, 남측 약 4m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 인수 0원 판단은 2026.05.08 확약이 전제입니다. 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 원문에서 확인해야 합니다.
- 표준 인수액과 혼동 금지. 배당표상 82,060,800원은 확약 미반영 계산액입니다. 확약 반영 실질 인수는 0원*으로 구분해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 이 사건은 실질 인수 0원이므로 현재 실질취득 247,200,000원을 최근 12개월 평균 309,000,000원과 비교하는 것이 맞습니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 이후 확약 내용에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제 이행되는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 18세대 오피스텔이고 경매 통계상 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 입찰가격과 별도로 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이 확약으로 바뀐 사건”
겉으로만 보면 보증금 325,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 247,200,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 82,060,800원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 사건에는 2026.05.08 확약서가 있습니다. 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 247,200,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 309,000,000원의 80.0%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 18세대 오피스텔이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.6회·낙찰률 0.0%가 확인되므로, 권리는 확약 확인이 핵심이고 가격은 환금성까지 함께 봐야 하는 물건입니다.
