서울중앙지방법원 2025타경104696. 관악구 봉천동 1711-4 소재 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 건물 내 제1층 제101호이며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 285,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 228,000,000원입니다.
등기부의 말소기준권리는 2009.04.28 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 92,400,000원입니다. 이후 2025.12.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 먼저 확인되는 점유관계입니다. 조일권은 2006.03.27 전입신고가 되어 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상 및 보증금 인수 가능성으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104696 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1711-4 · 서울특별시 관악구 남부순환로246다길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택 · 제1층 제101호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 1996.08.29 |
| 소유자 | 차미자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 228,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 52,428,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조일권 | 2006.03.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
조일권의 전입은 우리은행 근저당보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 대항력과 매수인 인수액을 금액으로 확정할 수 없습니다. 특히 조일권은 등기부상 채무자와 동일인으로, 관계인일 가능성과 가장임차인 여부까지 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 할인율만 보면 위험
현재 최저가는 감정가 285,000,000원의 80%인 228,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않아, 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득금액도 확정되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 131,608,000원 |
현재 계산상 우리은행 채권은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 선순위 전입자 조일권의 확인되지 않은 보증금과 실제 우선변제 여부가 반영되지 않았으므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌동주민센터 남서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 낙성대역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 102.1㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,186,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 포장도로와 접하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조일권 보증금 확인. 전입일 2006.03.27의 점유관계, 실제 임대차계약, 보증금과 확정일자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입이 빠르더라도 보증금·계약관계가 확인되지 않은 상태이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 대지권미등기 확인. 건물과 토지의 일괄매각 범위, 대지사용권 및 소유권 이전 가능 범위를 매각물건명세서·등기부에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 확인 가능한 실거래 표본이 없어 감정가 80%라는 이유만으로 저가 매물이라 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 두 가지
이 물건의 현재 최저가는 228,000,000원으로 감정가 285,000,000원의 80%입니다. 하지만 핵심은 20% 할인 자체가 아닙니다. 2006.03.27 선순위 전입자 조일권의 보증금과 실제 임대차관계가 무엇인지, 그리고 대지권미등기 상태에서 매각되는 토지·건물의 권리범위가 어떻게 정리되는지가 먼저입니다. 두 항목이 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없으므로, 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 권리 확인 우선입니다.
