서울중앙지방법원 2025타경104711. 서울 관악구 신림동 신림큐브 2층 201호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가 110,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 말소기준보다 앞선 임차권의 처리입니다. 전입일은 2022.09.23, 확정일자는 2022.08.23이고 말소기준 압류는 2023.04.25이므로 임차권은 원칙상 대항력을 갖습니다. 현재 회차 배당 계산에서는 보증금 135,000,000원 중 86,016,000원이 배당되고 48,984,000원이 남습니다.

하지만 여기서 결론이 바뀝니다. 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.4.2.자 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙상 이 임차권의 룰상 인수액 48,984,000원은 실질 0원*으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 88,000,000원입니다. 다만 이 확약은 해당 임차권 건에만 적용되며, 확약 밖 임차인 인수위험은 별도 판단 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다

과거 신한은행 근저당권은 채권최고액 237,600,000원으로 설정됐지만 2020.10.07 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2023.04.25 관악구 압류입니다. 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정과 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권은 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.

한국토지주택공사는 보증기관 승계로 분류된 신고이므로 보증금을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명이며, 보증기관 승계 신고 1건입니다.

② 시세 비교 — 88,000,000원은 최근 평균 아래, 그러나 시장은 하락 중

가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 104,229,166원보다 최근 12개월 평균 93,975,000원, 최신 거래 91,000,000원, 그리고 최근·과거 거래 추세 -17.9%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 실질취득 88,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 93.6%입니다. 최근 평균보다 낮기는 하지만, 하락 추세가 명확하므로 전체 평균 104,229,166원을 기준으로 과도하게 할인됐다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 48,984,000원입니다. 다만 2026.4.2.자 확약 적용 시 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없다면 인수액은 늘어난다

대항력 임차권은 일반적으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지므로, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건도 확약이 없었다면 현재 48,984,000원, 2회 유찰 시 66,267,200원, 3회 유찰 시 80,093,760원의 인수액이 계산됩니다. 다만 제출된 확약이 해당 임차권에 적용되므로 실질 인수는 각 회차 0원*으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신림역 북동측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철2호선 및 신림선 신림역과 다수 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 있습니다.
• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 12,170,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 신림큐브는 96세대이며 경매 통계상 평균 유찰 4.5회, 매각률 0.0%로 나타납니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.4.2.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 재확인하세요.
• 확약 적용 범위. 확약은 해당 임차권 건에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인 권리는 별도로 판단해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 104,229,166원보다 최근 12개월 평균 93,975,000원과 최신 거래 91,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근·과거 거래 추세 -17.9%를 감안하면 현재 93.6% 수준의 할인만으로 큰 안전마진이라고 단정하기 어렵습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 4.5회·매각률 0.0%를 감안해 오피스텔의 재매각 가능성과 응찰 경쟁을 보수적으로 판단하세요.

맺으며 — “인수는 풀렸지만, 하락장은 남아 있다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 135,000,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰가보다 인수 위험이 더 커질 수 있는 물건입니다. 실제 현재 회차 배당만 놓고 보면 48,984,000원이 미배당됩니다. 하지만 2026.4.2.자 확약으로 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.

결국 현재 회차의 실질취득은 88,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 93,975,000원 대비 93.6%로 최근 시세 아래이기는 합니다. 다만 최신 거래는 91,000,000원이고 시장 추세는 -17.9%, 단지 경매 평균 유찰은 4.5회이며 매각률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격 판단은 하락 추세와 환금성을 함께 봐야 하는 오피스텔”입니다.

* 확약 미적용 배당 룰상 현재 회차 인수액은 48,984,000원이나, 2026.4.2.자 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.