서울중앙지방법원 2025타경104741. 종로구 숭인동 ‘종로유케이201’ 4층 407호, 전용 약 15.25㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 2026.06.19 확약서의 결합입니다. 강승우의 보증금 100,000,000원 주택임차권은 2025.03.13 등기됐고, 데이터상 말소기준은 2026.01.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기 순서만 보면 임차권은 말소기준보다 앞서 매수인 인수 구조입니다. 다만 확약서가 대항력 및 미변제 잔존채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
가격은 현재 최저가 79,200,000원과 실질취득 79,200,000원이 같습니다. 최신 실거래는 2026.03의 95,000,000원, 최근 12개월 평균도 95,000,000원이므로 현재 실질취득은 그 83.4%입니다. 전체 11건 평균 97,136,363원보다도 낮지만, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다. 특히 최근 거래 추세가 과거 대비 -2.4%이므로 하락 흐름은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 201-11 종로유케이201 4층 407호 · 난계로29길 33-4 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 약 15.25㎡ · 지하1층/지상13층 중 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 · 사용승인일 2013.03.06 |
| 소유자 | 김용주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 79,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — ‘선순위 임차권’보다 확약서가 핵심
2013.04.30 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 63,600,000원)은 2019.03.04 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준은 2026.01.02 강제경매개시결정이며, 강승우의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2025.03.13에 존재합니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2023.01.18, 주민등록일·점유개시일·확정일자 2023.02.28, 보증금 100,000,000원이 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강승우 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 가능·미상 임차권등기 원문상 주민등록·점유 2023.02.28 | 주장·배당요구 배당요구 2025.03.13 | 실질 0원* 대항력·잔존청구 포기 및 말소 동의 |
* 확약이 없다고 가정하면 현재 회차 배당 시뮬레이션의 미배당액은 22,625,600원이며, 선순위 임차권의 잔존 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.19 확약서가 제출돼 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약의 효과는 강승우 임차인에 한정해 판단합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 7,920만원 vs 최근 9,500만원
종로유케이201은 74세대, 사용승인일 2013.03.06이며 분석 대상 면적은 약 15.25㎡입니다. 확인된 유사면적 실거래는 11건입니다. 전체 평균은 97,136,363원이지만 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 15.24㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2025.03 | 15.15㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.11 | 15.49㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 15.46㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 15.46㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.09 | 15.46㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 15.46㎡ | 5 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 15.24㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 15.15㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2022.06 | 15.15㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2021.08 | 15.49㎡ | 3 | 98,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 95,000,000원 |
최신 거래는 2026.03의 95,000,000원이며 최근 12개월 평균도 95,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 79,200,000원은 최근 시세의 83.4%로, 금액 차이는 15,800,000원입니다. 반면 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 -2.4%로 하락 추세입니다. 따라서 81.5%인 전체 평균 대비 할인율보다 최근 95,000,000원 대비 83.4%라는 수치와 -2.4% 추세를 우선해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,825,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 77,374,400원 |
| 미배당 | - | 22,625,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 100,000,000원 중 77,374,400원이 배당되고 22,625,600원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당표상의 미배당이 존재하더라도, 강승우 임차인에 대해서는 2026.06.19 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 79,200,000원 | 77,374,400원 | 22,625,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 63,360,000원 | 61,819,520원 | 38,180,480원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 50,688,000원 | 49,375,616원 | 50,624,384원 | 0원* |
* 강승우에 대한 2026.06.19 확약이 적용된다는 전제의 실질 인수액입니다. 확약이 없다면 유찰이 거듭될수록 미배당액이 증가해 선순위 임차권의 인수위험이 커지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중인 전용 약 15.25㎡ 소형 물건입니다. 건물은 2013.03.06 사용승인, 총 74세대입니다.
- 입지. 동묘앞역(지하철 1호선·6호선) 동측 인근이며, 주위는 상업시설·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 동묘앞역 및 신설동역(1호선·2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상13층, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역, 공시지가 8,418,000원/㎡이며 북동측으로 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 가격 흐름. 최신 거래 95,000,000원, 최근 12개월 평균 95,000,000원이며 최근 대비 과거 거래 추세는 -2.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 강승우 주택임차권은 2025.03.13 등기돼 2026.01.02 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 권리 판단의 핵심입니다.
- 대항력 단정 금지. 임차인 판정값은 미상입니다. 임차권등기 원문에는 주민등록일·점유개시일·확정일자가 2023.02.28로 기재돼 있으므로 원문 대조가 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 97,136,363원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 95,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거 대비 -2.4%이므로 현재 83.4% 할인만으로 가격 안전마진을 과대평가하지 않아야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “싼 이유는 유찰, 살 수 있는 이유는 확약”
현재 최저가 79,200,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 95,000,000원의 83.4%로 가격상 여유가 있습니다. 그러나 이 사건을 단순한 1회 유찰 할인물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 보증금 100,000,000원의 임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 구조이고, 원래라면 미배당 잔존액이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있기 때문입니다.
이번 사건에서 그 위험을 바꾸는 것은 2026.06.19 확약서입니다. 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금반환청구를 하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 제출돼 있어 강승우 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 따라서 실질취득도 현재 최저가와 같은 79,200,000원입니다.
다만 최근 시세는 95,000,000원으로 과거 거래 대비 -2.4% 하락했고, 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 결론은 확약이 유효하게 유지된다는 전제에서는 가격 메리트가 있는 B등급 후보입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가 자체가 아니라, 선순위 임차권의 잔존청구를 끊는 확약을 원문에서 끝까지 확인하는 데 있습니다.
