서울중앙지방법원 2026타경100038. 강남구 역삼동 시티프라디움더강남201동오피스텔 제1층 제112호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔-주거용)입니다. 현재 소유자는 김수정이고, 말소기준권리는 2021.10.29. 설정된 용인중앙새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 732,000,000원입니다. 이후 2025.11.19. 이광석 근저당권과 2026년 경매개시결정, 카드사·캐피탈사 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 643,200,000원으로 감정가의 80% 회차입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 8,832,000원을 제외한 634,368,000원이 선순위 용인중앙새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권들은 등기상 매수인에게 승계되는 구조가 아니므로 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100038 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 901 시티프라디움더강남201동오피스텔 제1층 제112호 · 도로명 서울특별시 강남구 언주로 555 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔-주거용) |
| 소유자 | 김수정 |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 643,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 616,561,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 세대수 | 2021.03.31 · 34세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.29. 용인중앙새마을금고 근저당권입니다. 2025.11.19. 설정된 이광석 근저당권과 2026년 임의경매개시결정, 이후 삼성카드·롯데카드·우리카드· 신한카드·케이비국민카드·산은캐피탈 가압류는 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자 차이는 크지만 ‘같은 면적’이 아니다
시티프라디움더강남201동의 제공 실거래는 모두 전용 70.54㎡입니다. 본건 비교대상 면적은 48.93㎡이고 면적 일치 여부가 불일치로 표시돼 있으므로, 아래 거래는 직접 비교 시세가 아니라 참고 자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 70.54㎡ | 18 | 1,675,000,000원 |
| 2026.02 | 70.54㎡ | 9 | 1,610,000,000원 |
| 2026.01 | 70.54㎡ | 19 | 1,670,000,000원 |
| 2021.08 | 70.54㎡ | 17 | 1,495,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.54㎡ | 3건 | 1,651,666,666원 |
최근 12개월 거래 평균은 1,651,666,666원, 최신 거래는 2026.05. 1,675,000,000원입니다. 최근 표본은 이전 거래 대비 10.5% 높은 추세로 표시돼 있습니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 38.9%지만, 이는 본건보다 큰 70.54㎡ 거래와의 비교에서 나온 수치이므로 그대로 가격 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 643,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,832,000원 |
| 1. 근저당 · 용인중앙새마을금고 | 732,000,000원 | 634,368,000원 |
| 2. 근저당 · 이광석 | 570,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,673,724원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,433,701원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 15,923,465원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,209,685원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,360,698원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 38,391,681원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,413,992,954원 중 예상 배당액은 634,368,000원, 미배당은 779,624,954원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선정릉역 남서측 인근이며 업무시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 선정릉역과 언주역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔-주거용)으로 이용 중입니다.
- 건물. 지하2층/지상3층 건물 내 제1층 제112호이며 승강기, 소방설비, 지하주차장, 도시가스, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 28,510,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 층 표기 유의. 공부상 1층이나 감정평가서 사진 기준 남서측 도로에서는 2층에 위치하는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 동일면적 시세 확인. 제공 실거래는 모두 70.54㎡이고 본건 비교면적은 48.93㎡입니다. 현재 38.9%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 후순위 권리. 이광석 근저당과 카드사·캐피탈사 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서는 후순위 채권에 배당이 없고 총 미배당액이 779,624,954원으로 계산돼 있습니다. 미배당 채권과 매수인 인수 여부를 혼동하지 마세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 514,560,000원, 3회 유찰 시 411,648,000원으로 계산돼 있으며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 동일면적 확인이 먼저
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.10.29. 용인중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격을 낙관적으로 해석하기에는 결정적인 제한이 있습니다. 최근 12개월 평균 1,651,666,666원과 최신 거래 1,675,000,000원은 모두 70.54㎡ 거래이고, 본건 비교면적은 48.93㎡입니다. 따라서 최저가 643,200,000원이 표면상 크게 낮아 보여도 그것만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 동일면적 시세 검증이 끝나야 가격 판단이 완성되는 물건입니다.
