서울중앙지방법원 2026타경100057. 관악구 신림동 한신위너스 5층 501호, 전용 47.01㎡의 주거용 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 ‘후순위 권리 전부 소멸형’이 아닙니다. 임차인 변우경의 임대차계약일은 2021.02.11., 확정일자는 2021.03.11., 전입·점유개시는 2021.03.31.이고, 말소기준권리인 오경록 근저당권은 2021.06.24. 설정됐습니다. 따라서 임차인이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 추가 자료가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.4.22.자 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 변우경의 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 440-69 한신위너스 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 · 전용 47.01㎡ · 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 |
| 규모 / 사용승인 | 한신위너스(440-69) · 10세대 · 2016.04.01. |
| 소유자 | 배현화 (2021.10.13. 매매, 거래가액 330,000,000원 · 2021.11.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 304,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 확약
말소기준권리는 2021.06.24. 오경록 근저당권 240,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021.03.31.에 변우경이 전입·점유를 시작했고 2021.03.11. 확정일자도 갖췄으므로, 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변우경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2021.03.31. | 2021.03.11. | 2023.04.21. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 0원* |
* 배당 계산만 적용하면 현재 회차에서 보증금 미배당 31,056,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.4.22.자 확약서에 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 변우경에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
② 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’
한신위너스(440-69) 전용 47.01㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05.의 350,000,000원 1건이며, 그 이전 확인 거래는 2021.10.의 330,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 350,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 6.1% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 47.01㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.10 | 47.01㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.01㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
확약 반영 실질취득 304,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 350,000,000원의 86.9%입니다. 금액으로는 46,000,000원 낮습니다. 전체 실거래 평균 340,000,000원보다도 낮지만, 이 사건의 가격 판단은 오래된 2021년 거래가 섞인 전체 평균보다 2025.05. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,056,000원 |
| 1. 임차인 변우경 보증금(우선변제) | 330,000,000원 | 298,944,000원 |
| 2. 근저당권 · 오경록 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차보증금 330,000,000원 중 298,944,000원이 배당되고 31,056,000원이 부족합니다. 다만 변우경의 2026.4.22.자 확약을 적용하면 이 부족분에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 304,000,000원 | 31,056,000원 | 0원 | 304,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 243,200,000원 | 91,004,800원 | 0원 | 243,200,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 194,560,000원 | 138,963,840원 | 0원 | 194,560,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남서울중학교 동측 인근의 주거지대로, 주변은 다세대주택과 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 다세대주택이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 132.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 3,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 동일 전용면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래가격은 상승했지만 거래 표본이 적어 환금성 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.4.22.자 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 사건기록에서 직접 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 현재 을구 4번 주택임차권은 변우경 명의로 등기돼 있습니다. 확약에 따른 말소 처리 조건과 절차를 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 회차에서는 확약으로 인수가 0원이므로 실질취득 304,000,000원을 최근 12개월 평균·최신 거래 350,000,000원과 비교하는 것이 맞습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대, 확인 실거래 2건이므로 최신 거래 한 건만으로 가격 상단을 단정하지 말고 개별 호수 상태와 매수층을 함께 보세요.
- 압류·후순위 권리. 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류 및 2026년 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인인데도 실질 인수는 0원”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 330,000,000원의 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 현재 최저가 304,000,000원보다 보증금이 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 미배당 31,056,000원이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.4.22.자 확약서가 구조를 바꿉니다. 변우경이 대항력을 포기하고, 전액 배당받지 못해도 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 304,000,000원이고, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 350,000,000원의 86.9% 수준입니다.
가격만 보면 최근 시세 아래에 들어왔습니다. 다만 10세대 소규모 다세대에 실거래 표본이 2건뿐이고, 권리 안전성의 핵심이 등기 순위 자체가 아니라 확약서에 있다는 점 때문에 무조건적인 고평가는 어렵습니다. 결론은 “가격 메리트는 존재, 권리 핵심은 확약 원문 확인.”입니다.
