서울중앙지방법원 2026타경100096. 서울 동작구 대방동 대방아데나339 제4층 제420호, 전용 16.54㎡의 다세대(도시형생활주택·원룸형) 물건입니다. 소유자는 오승훈으로, 2022.06.02. 거래가 141,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류가 등기됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 권리분석에서 가장 주의해야 하는 사람은 소유자보다 임차권등기를 마친 임차인 이혜진입니다.
이혜진은 2022.05.20. 전입·점유를 시작했고, 2022.04.04. 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준권리인 2023.02.07. 압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기가 경매로 말소된다는 이유만으로 임차보증금 인수위험이 없어지는 것은 아닙니다. 실질 인수액을 0원으로 판단하는 직접적인 근거는 임차권등기 말소 자체가 아니라 별도로 제출된 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 515 대방아데나339 제4층 제420호 도로명: 서울특별시 동작구 여의대방로54길 39 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 | 16.54㎡ |
| 건물규모 | 지하 1층 / 지상 8층 중 4층 |
| 사용승인 | 2012.10.25. |
| 단지규모 | 149세대 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.02. 소유권이전 · 거래가 141,000,000원) |
| 감정가 | 153,000,000원 |
| 최저매각가 | 153,000,000원 (감정가 100%) |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 141,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07. 갑구 7번 압류 (국 · 강서세무서장) |
| 임차인 | 이혜진 · 보증금 141,000,000원 |
| 확약 반영 인수액 | 0원 (확약서 효력·이행 확인 전제) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2023.02.07. 강서세무서장의 압류입니다. 2025.11.14. 양천세무서장의 압류와 2026.01.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 신한은행의 기존 근저당권 43,200,000원은 2022.05.20. 이미 말소됐습니다.
다만 임차인 이혜진은 말소기준권리보다 앞서 전입과 점유를 시작했습니다. 2024.05.27. 임차권등기가 말소기준권리 이후에 설정됐다는 사실만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 확약이 없거나 효력을 인정받지 못한다면 미배당 보증금 인수위험을 별도로 검토해야 하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 권리 판단을 바꾼다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜진 전유부분 전부 |
2022.05.20. | 2022.04.04. | 141,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 제출 승계신고 아님 |
| 실제 임차인 | 1명 · 이혜진 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.04.03. |
| 전입 / 점유개시 | 2022.05.20. |
| 확정일자 | 2022.04.04. |
| 보증금 | 141,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.05.27. · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.05.27. |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 확약서 | 2026.10.20. 제출 |
| 실질 인수 판단 | 0원 · 확약 유효·이행 전제 |
따라서 해당 확약이 유효하고 실제 이행되는 조건이라면 이혜진에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이는 보증금이 사라졌다는 뜻이 아니라, 미배당 보증금에 관한 매수인 상대 청구를 포기한다는 취지입니다.
※ 확약은 이혜진의 보증금반환청구권에 관한 것입니다. 다른 임차인이나 별개의 인수 권리가 발견된다면 이 확약이 자동으로 적용되지는 않습니다. 확인된 실제 임차인은 이혜진 1명이며, 주택도시보증공사는 경매 신청채권자입니다. 신청채권자와 임차인의 채권관계 및 확약의 효력·이행 범위는 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 14.6% 높은 최저가
대방아데나339의 실거래를 보면, 전체 12건 평균은 133,541,666원입니다. 최근 12개월 5건 평균은 133,500,000원으로 큰 차이가 없지만, 가장 최근인 2026.09. 거래는 128,000,000원입니다. 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 삼으면 현재 최저매각가 153,000,000원은 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 16.54㎡ | 3층 | 128,000,000원 |
| 2026.01 | 15.36㎡ | 6층 | 137,000,000원 |
| 2025.10 | 15.36㎡ | 3층 | 138,000,000원 |
| 2025.10 | 15.36㎡ | 5층 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 15.36㎡ | 2층 | 129,500,000원 |
| 2025.01 | 15.36㎡ | 5층 | 135,000,000원 |
| 2024.09 | 15.36㎡ | 3층 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 15.36㎡ | 4층 | 134,000,000원 |
| 2024.07 | 15.36㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 2024.06 | 15.36㎡ | 4층 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 15.36㎡ | 6층 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 15.36㎡ | 2층 | 128,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 133,541,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 133,500,000원 |
최근 12개월 평균 133,500,000원에 비해 최저매각가 153,000,000원은 19,500,000원 높습니다. 최근 거래가 128,000,000원과 비교하면 차이는 25,000,000원입니다. 최신 거래는 대상 물건과 동일한 16.54㎡이지만, 다른 거래 다수는 15.36㎡이므로 면적 차이도 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 이혜진 보증금(우선변제) | 141,000,000원 | 141,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 9,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 시뮬레이션을 그대로 표시했습니다. 집행비용 2,942,000원, 임차인 배당 141,000,000원, 신청채권자 배당 9,058,000원으로 매각대금 153,000,000원이 모두 배분됩니다. 신청채권자의 표시 미배당액은 131,942,000원입니다. 다만 임차인의 보증금채권과 주택도시보증공사의 신청채권 사이에 대위·승계 등 동일 채권관계가 존재하는지는 별도 검증이 필요합니다. 두 금액을 독립된 채무로 확정하거나 실제 이중배당이 가능한 것으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수위험과 확약을 구분
낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액도 줄어들 수 있습니다. 본래 대항력 있는 임차인이라면 미배당 보증금을 낙찰자가 부담하는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이번 사건에는 잔존 보증금 청구권 포기 확약이 있으므로 확약 적용 전의 기계적 인수 추정액과 확약 반영 실질 인수액을 구분해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 확약 미반영 인수 추정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 100% |
153,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 80% |
122,400,000원 | 21,113,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 64% |
97,920,000원 | 45,242,560원 | 0원 |
※ 21,113,600원과 45,242,560원은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오의 규칙상 인수 추정액입니다. 제출된 확약서의 효력과 이행이 확보되는 경우 이혜진에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않는다면 위 추정액을 비롯해 실제 미배당 보증금을 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 대방동 소재 지하철 1호선 대방역 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북서측 인근에 대방역이 있으며, 주변에 각종 노선버스 정류장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2012.10.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로, 일반적인 아파트와 용도·면적 및 매수 수요층이 다릅니다. 전용면적은 16.54㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 7m, 동측 약 6m, 서측 약 2m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정도 표시돼 있으므로 해당 물건·취득자에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 5,824,000원/㎡로 표시돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 149세대 규모의 원룸형 주택으로, 최근 실거래는 확인되지만 가격대가 128,000,000원~150,000,000원에 분포합니다. 최근 거래 추세도 소폭 하락해 매각 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문 및 관계인 부재로 내부 직접 확인에 제한이 있었습니다. 건축물현황도·외관·탐문 등을 기준으로 평가돼 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.10.20.자 확약서의 제출 주체, 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 범위, 낙찰자에 대한 효력을 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 임차인 이혜진의 임차권등기가 매각 후 실제로 말소될 수 있는지, 별도 협조나 절차가 필요한지 확인하세요.
- 임차인과 신청채권자의 관계. 주택도시보증공사의 청구액 141,000,000원과 이혜진의 보증금 141,000,000원의 채권관계를 확인해 배당에서 동일 채권이 중복 계산되지 않도록 검토하세요.
- 3회 유찰과 최저가 확인. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 153,000,000원입니다. 실제 매각공고의 회차·최저가·특별매각조건을 반드시 대조하세요.
- 시세 기준 설정. 전체 평균 133,541,666원보다 최근 12개월 평균 133,500,000원과 2026.09. 최신 거래가 128,000,000원을 우선 참고하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 114.6%입니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유 상태와 인도·명도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 관리비 체납. 장기 체납 관리비 중 공용부분에 관한 매수인 부담 가능성을 확인하고, 관리주체를 통해 실제 미납액을 조회하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐습니다. 누수·설비·수리 상태와 실제 이용 가능 여부를 입찰 전 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 최신 매각공고를 확인하고 권리변동 여부를 입찰일 기준으로 다시 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 기다려야 한다”
이 물건은 확약서가 권리 판단에 결정적인 영향을 주는 사례입니다. 임차인 이혜진은 말소기준권리 이전에 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 141,000,000원입니다. 그러나 2026.10.20.자 확약서에 따라 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 확약의 효력과 이행을 확인할 수 있다면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 여전히 불리합니다. 최저매각가 153,000,000원은 최근 12개월 평균 133,500,000원보다 19,500,000원 높고, 최신 거래가 128,000,000원과의 차이도 큽니다. 최근 거래 추세는 -0.1%로 소폭 하락 방향이며, 이미 3회 유찰된 이력도 있습니다. 확약에 따른 권리위험 완화와 낙찰가격의 적정성은 별개의 문제입니다.
종합 판단은 C등급입니다. 선순위 보증금 인수위험을 확약으로 해소할 근거가 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 현재 최저가가 최근 시세 이상이고, 3회 유찰 이력과 원룸형 소형 주택의 환금성 부담, 내부 상태 미확인 및 확약 이행 확인 필요성이 함께 존재합니다. 따라서 현재 가격에 적극적으로 응찰하기보다는 확약의 효력을 먼저 확인하고 실제 낙찰 총비용을 최근 거래가격과 비교해 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
