서울중앙지방법원 2026타경100096. 대방동 대방아데나339 4층 420호로, 감정평가상 공부 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건은 권리관계가 단순한 일반 매각물이 아닙니다. 임차권자 이혜진은 2022.04.03 임대차계약을 체결하고 2022.04.04 확정일자를 받았으며, 2022.05.20 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023.02.07 국의 압류가 말소기준권리가 되었으므로 임차인은 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다.

임차보증금은 141,000,000원이고 2024.05.27 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 122,400,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 119,886,400원만 임차인에게 배당되고, 21,113,600원이 남습니다. 따라서 ‘감정가 대비 80%까지 떨어졌다’는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분은 남는다

등기부상 과거 신한은행 근저당권 43,200,000원은 2022.05.20 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2023.02.07 국의 압류입니다. 이후 2025.11.14 압류와 2026.01.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.05.27 등기된 주택임차권 역시 등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시되지만, 임차인 이혜진은 전입·점유가 2022.05.20로 말소기준보다 빠르므로 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가는 90.8%지만 실질취득은 다르다

아데나339의 비교 실거래 자료는 12건이며, 전체 평균은 134,541,666원, 최근 12개월 평균은 134,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.01 137,000,000원입니다. 데이터상 최저가 122,400,000원은 최근 12개월 평균의 90.8%지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수 가능성을 제외한 숫자입니다. 실제 가격판단 기준인 약 141,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다.

최근 거래 추세는 과거 대비 0.4%로 큰 하락 흐름은 나타나지 않습니다. 그러나 이 사건에서는 시세 추세보다 더 중요한 것이 임차보증금입니다. 실질취득 약 141,000,000원을 기준으로 보면 최근12개월 평균 134,875,000원과 최신거래 137,000,000원을 모두 웃도는 수준이어서, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,400,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 임차인에게 119,886,400원이 배당되고 부족분 21,113,600원이 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 배당 0원으로 계산되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철1호선 대방역 남동측 인근이며 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 대방역 및 각종 노선버스정류장이 인근에 있습니다.
• 이용상태. 공부상 도시형생활주택(원룸형)이며 사용승인일은 2012.10.25입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,824,000원/㎡, 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 거래자료. 아데나339은 149세대이며 실거래 자료 12건의 전체 평균은 134,541,666원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 122,400,000원에 낙찰되더라도 현재 배당가정상 임차보증금 21,113,600원 인수 가능성이 있습니다.
• 실질취득 기준. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 시세 비교는 약 141,000,000원 수준을 기준으로 해야 합니다.
• 임차인 배당 확인. 임차인 이혜진은 배당요구가 있고 우선변제권이 있으나, 배당으로 전액 회수되지 않는 부분은 매수인에게 남습니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 예상 인수액은 각각 45,242,560원, 64,474,048원으로 증가합니다.
• 현장 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “80% 최저가”가 이 사건의 진짜 가격은 아니다

이 사건은 감정가 153,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 122,400,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 최근12개월 실거래 평균 134,875,000원보다 낮습니다. 하지만 임차인 이혜진의 보증금은 141,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 배당가정에서도 21,113,600원의 보증금 부족분이 남습니다.

그래서 이 물건은 “최저가 122,400,000원짜리 물건”이 아니라 “실질취득 약 141,000,000원 수준의 물건”으로 봐야 합니다. 최근12개월 평균 134,875,000원과 최신 거래 137,000,000원보다 실질취득 기준이 높기 때문에 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 증가하는 구조를 함께 계산해야 하므로, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.